Городской исторический центр и его РЕБУС

Как привлечь инвесторов в исторические центры российских городов? Почему инвестиционная пара «механизм КРТ — историческая территория» изначально конфликтна? Какие законы и правила надо принять, чтобы не залечить историческую среду до смерти? Это лишь часть вопросов, прозвучавших в начале июля в Казани

Сегодня в России 45 городов признаны поселениями, имеющими особое значение для истории РФ, но историческую часть имеют, конечно, куда больше населенных пунктов страны. Какой она вообще должна быть, историческая часть города?

Нет, даже не так: о чем должен свидетельствовать исторический центр? Только ли о том, что у города есть прошлое (богатое или совсем скромное, сохраненное для потомков в архитектурном облике и топонимике или почти полностью утраченное и забытое, деятельно любимое горожанами или приговоренное к общественному равнодушию)? Или изменения исторического материального ландшафта, напротив, должны наглядно объяснять, каким город видит свое будущее? Как тогда соединить перерождение исторической части с сохранением не только ее облика, но и самой ее атмосферы?

Состоявшийся в Казани форум «РЕБУС. Экономика строительства в историческом центре» не дал ответы на все существующие вопросы. Но он задал большинство из них, а это уже достижение. Причем, как свидетельствует расшифровка аббревиатуры РЕБУС, дискуссия велась буквально по всем направлениям: Р — реновация, Е — единство, Б — баланс, У — устойчивость, С — строительство.

Любое городское преобразование, и практика многократно это доказала, целесообразно и перспективно только при соединении в плюс-минус одной точке интересов и устремлений трех ключевых движущих сил: власти, общества и бизнеса, в первую очередь инвестиционного. Это триединство глава Республики Татарстан Рустам Минниханов в своем выступлении на форуме описал так:

Рустам Минниханов президент Республики Татарстан «Исторический центр всегда очень привлекателен, и тот, кто в него инвестирует, хочет сразу получить хорошую маржу. Но здесь необходимо создать механизм государственно-частного партнерства, баланс, чтобы и инвестор был заинтересован, и историческая ткань сохранена, и мы, соблюдая все установленные нормы и правила, создали среду, комфортную для самих жителей города. Эта работа нам самим нравится! Мы видим те ошибки, которые произошли, в том числе и с нашим участием, — это тоже надо признать. Но, опираясь на инициативных людей, привлекая опытных профессионалов, мы сумели создать платформу, которая позволяет нам с полным понимаем двигаться дальше. Важный аспект — публичность, при которой уже сложно ошибиться».

«Если кто-то умеет делать без денег — это не мы». Похоже, Рустам Минниханов четко сформулировал один из ключевых принципов сохранения исторического наследия: на это нужны средства, и немалые, и без частных инвестиций тут не обойтись даже регионам-богатеям вроде Татарстана или Москвы. Что может привлекать инвесторов в исторический центр, в целом понятно, а вот что их может останавливать? Да, как говорится, вагон и маленькая тележка всего.

Как отметила эксперт по инвестициям в культурное наследие и территориальному развитию, член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Юлия Пацеля, в распределении прав и полномочий в отношении объектов культурного наследия и вообще исторически значимых территорий наблюдается очевидный перекос. Роль государства в большинстве случаев сводится к регулированию, административным процедурам и надзору, роль общества — к выявлению ОКН, периодическому доступу к ним и наблюдению за их судьбой, а весь объем обязательств и рисков несет на своих плечах собственник ОКН.

Понятно, что подобный расклад явно не в пользу инвестиционной активности. «Где у нас идут основные позитивные изменения, так это там, где власть проявляет политическую волю и принимает решение: законодательство — это, конечно, хорошо, но мы можем сделать нечто большее, выйти за рамки обязательного минимума, создать рабочую структуру, разработать концепцию и так далее. То же самое с обществом: где-то жители равнодушны к тому, что у них ОКН под боком, а где-то объединяются и начинают действовать».

Настойчивость, с которой региональные власти пытаются привлечь ОКН-инвесторов, эксперт во многом связывает с тем, что регионы как раз и являются собственниками, на чьих плечах лежит правовая, материальная и прочая ответственность за памятники. «У нас около 70% всего культурного наследия — это региональная либо муниципальная собственность. Для сравнения: в США около 90% таких объектов находятся в частных руках, в Великобритании, кажется, даже 98%, во Франции — 50%. А у нас на самом деле никто даже не знает точную цифру, потому что никто не учитывает в разрезе собственности объекты культурного наследия», — сетует Юлия Пацеля.

Фото: Владимир Смирнов/ТАСС

Недостаток сведений, а иногда и полное отсутствие представления об объекте культурного наследия именно как об объекте инвестирования — проблема, о которой много говорили на РЕБУСе. У всех ведомств есть свой кусочек знаний, но полной информацией, которой можно поделиться с инвестором, как правило, не обладает никто. Исключения вроде «Программы по предоставлению займов в целях вовлечения объектов культурного наследия в хозяйственный оборот Калининградской области» и ее куратора — фонда «Центр поддержки предпринимательства Калининградской области», который знает о местных ОКН все, — крайне редки.

Решением призван стать «Агрегатор исторической недвижимости» — презентованная на казанском форуме разработка, настолько важная для собственников и инвесторов сегмента, что о ней позже и отдельно. Хотя в первую очередь инвесторы сегодня говорят все-таки не об информации, а о необходимости прямой финансовой поддержки со стороны государства.

Юлия Пацеля эксперт по инвестициям в культурное наследие и территориальному развитию, член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости «Льготы по налогообложению, льготы по аренде ОКН и земельных участков под ними, компенсация затрат на проектные и реставрационные работы, льготное кредитование отдельных видов работ на ОКН или видов деятельности — все это есть. Но в каких-то регионах есть что-то одно или, например, согласно Налоговому кодексу, от налога на имущество организаций освобождены только ОКН федерального значения, а они у нас в большинстве своем региональные и муниципальные — и здесь уже нужно решение органов власти субъекта РФ. Некоторые регионы, кстати, на это пошли, но не все».

Еще одна проблема: межведомственность управления ОКН порождает непрозрачность процедур, и порой даже сами участники процесса не знают, кто за что отвечает и как разграничены их полномочия. Подобная неразбериха, безусловно, отвращает бизнес от самой идеи вложений в исторический центр. Не говоря уже о том, что все финмодели «тормозит» неопределенность по срокам и затратам, все предварительные расчеты сводит на нет недоступность рынка качественных проектных и реставрационных работ, а все инвестиционные настроения ухудшает часто негативный общественный фон.

«Чаще всего инвесторов, которые за это (историческую недвижимость) берутся, общественность сильно ругает. То есть инвестор делает тяжелую работу, тратит кучу денег и сильно рискует этими деньгами, и при этом еще постоянно живет с таким неприятным фоном. Потом, когда он это доделал, все кричат: «Молодец!» Но в процессе он слышит в лучшем случае, что у него ничего не получится», — рассказывал BFM.ru пару лет назад директор компании Genpro Даниил Катриченко.

Вопрос охраны культурного наследия и развития исторически значимых территорий пока так и не решен на системном уровне, считает президент Национального объединения строителей Антон Глушков. Если кто-то делает особую ставку на КРТ, то, пожалуй, преждевременно. Да, количество участков, вовлекаемых в оборот через механизм комплексного развития территории, растет — сейчас их уже 903. Но инвестиционная пара «система комплексного развития территорий — исторический центр» изначально очень конфликтна.

В частности, среди наиболее значимых эксперты особо выделяют проблему определения границ исторических поселений: механизм этот очень неповоротлив, к тому же остро стоит вопрос объективности оценок. Из-за этого многие объекты, которые обладают высоким потенциалом и, по идее, должны привлекать туристов и удерживать население, напротив, стимулируют деградацию городской среды, и возможности их вовлечения в коммерческий оборот практически не существует.

В продолжение темы Антон Глушков отмечает: мы все время говорим о комплексном развитии территорий в историческом центре с точки зрения власти, понимающей художественную ценность, историческую ценность среды, которая ей досталась. Но давайте честно: возможности, средств и времени на вовлечение этой среды в нормальный оборот у большей части субъектов Российской Федерации нет. «В этой связи, когда мы слушаем задорные речи моих коллег-чиновников о том, как здорово им это удается, я думаю, что секрет их успеха в том, что стройка сильно зависит от административных процедур. И бизнес вынужден идти навстречу — ключевое слово «вынужден» — органам исполнительной власти, понимая, что ему в субъекте работать долго, счастливо, и ему точно не нужно портить отношения», — делится мнением эксперт.

По определению главы НОСТРОЙ, сейчас проекты реновации или КРТ — это для бизнеса альтернатива земельной ренте: «Вот у тебя есть чистый земельный участок с посчитанными затратами, и вот есть альтернатива — ты платишь за восстановление объектов недвижимости, взамен получаешь земельный участок с инженерной подготовкой (пусть не всегда достаточной) и понятной, высокой капитализацией, потому что это центральная часть города». Но в большинстве случаев такой подход не срабатывает, и у эксперта есть объяснение почему.

Антон Глушков президент Национального объединения строителей «Затраты, которые таким альтернативным образом рассматривает девелопер, не укладываются ни в одну финмодель по одной простой причине. Приспособление реновируемых объектов под жилье минимально, и, наверное, небольшой объем — ретейл и гостиничный бизнес, которые со скрипом (и порой с заметными нарушениями) в эти здания встраиваются. Все остальное в рамках нашего твердого законодательства бизнесу неинтересно — ни девелоперскому, ни бизнесу вообще: охранное законодательство требует соблюдения такого количества правил, что приспособить объект к современному и эффективному бизнесу просто невозможно. До тех пор пока мы не пересмотрим эту процедуру приспособления, ничего не будет. С одной стороны, мы ревностно относимся к охране ОКН, но, с другой стороны, забываем… Проще объяснить на конкретном примере. Берем Санкт-Петербург: два года назад предметов охраны там насчитывалось 7 тысяч, сейчас 9 тысяч, а всего два года прошло! Объекты, которые требуют реконструкции и реставрации, прирастают гораздо большими темпами, чем те, что вовлекаются в оборот. Власть даже таких обеспеченных субъектов, как Татарстан или Москва, точно не справится, не изменив этот подход. Надеяться на налоговые преференции или расширение федеральных программ, наверное, можно, но маловероятно. Мы же все знаем мировой опыт: есть предмет охраны, а все остальное давайте приспосабливать к текущему бизнесу».

Кстати, раз уж Антон Глушков упомянул гостиницы: как рассказал BFM.ru первый заместитель генерального директора АО «Корпорация Туризм.РФ» Денис Секачев, инвестору, нацеленному на работу в историческом центре, корпорация очень даже может быть полезной.

Денис Секачев первый заместитель генерального директора АО «Корпорация Туризм.РФ» «В основном мы создаем новые масштабные (от тысячи номеров) туристические территории, расположенные вне исторических центров. Однако если к нам приходит инвестор… например, недавно пришел инвестор, который хочет построить гостиницу в центре замечательного города Углича. Так вот, мы с таким инвестором работаем, смотрим его бизнес-модель, улучшаем ее с помощью мер поддержки, которые дает государство и конкретно корпорация, заходим в проект и строим или реконструируем здание под гостиницу. Что касается помощи, первое и основное — это льготное кредитование проекта: если он соответствует установленным критериям, можно получить кредит на 15 лет по ставке от 3% до 5% — это не совсем бесплатные, но в наше время хорошие кредитные условия. Кроме того, корпорация вместе с Минстроем может рассмотреть вопрос и создать обеспечивающую инфраструктуру (дороги, энергетика, водоотведение), которая обычно увесистым кирпичом ложится на инвестмодель. И третье: корпорация сама может зайти в уставный капитал и выйти из него, когда инвестору будет выгодно и нужно, — то есть мы можем подставить свое плечо и войти в проект живыми деньгами».

Сейчас у «Корпорации Туризм.РФ» находятся в разной стадии разработки 12 мастер-планов, и один из них, кстати, в Угличе, где старую территорию города туристически объединили с новой. «В любом случае в основе лежит мнение инвестора. Если он хочет — значит, корпорация идет вместе с ним. Если не хочет — значит, корпорация помогает там, где инвестор хочет, и готова рассматривать проекты в исторических центрах городов в любых регионах страны», — говорит Денис Секачев.

Все перечисленное — далеко не полный список тем, которые обсуждали эксперты и участники РЕБУСа, и регуляторам отрасли есть чем заняться. Замглавы Минстроя Сергей Музыченко признает, что «на сегодняшний день в части исторических поселений и объектов культурного наследия много вопросов. Необходимы правила, единые для всех, потому что первое и самое главное в инвестиционно-строительном цикле — сделать систему понятной для инвестора. Однако есть такое понятие в медицине: залечить до смерти. Поэтому самое главное сейчас — не наделать правил, в рамках которых сохранение исторических центров городов и объектов культурного наследия будет приводить к их утрате».

Сергей Музыченко заместитель министра строительства и ЖКХ РФ «Мы объединили экспертизу проектной документации с экологической экспертизой. В части культурной экспертизы такая работа ведется вместе с Минкультом, и я думаю, в этом году мы придем к компромиссу и примем необходимые изменения. Второе: есть много вопросов, связанных с проведением работ по археологии, — это касается как исторических центров городов, так и «обычных» строек. Мы не можем допустить, чтобы в ходе строительства археологические объекты были повреждены или утрачены, но не менее важно принять четкие, понятные правила игры и, главное, четкие сроки. Нужно найти устраивающий всех вариант, чтобы объекты капстроительства не останавливались на долгое время. Еще старый добрый вопрос с архитектурным обликом объектов. Месяц назад приняли постановление № 857 о требованиях к архитектурно-градостроительному облику. С 1 сентября 2023 года оно вступает в силу, мы поймем, есть ли в нем ошибки, в чем и как его надо дорабатывать. Но, по сути, этот документ говорит о балансе между сохранением городской среды и строительной деятельностью по ее развитию».

Конечно, председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов прав: невозможно единым законодательным актом отрегулировать внешний вид исторического центра города, так что законодатель может лишь дать инструменты регулирования на местах. «В первую очередь надо говорить об архитектуре, о градопланировании. Надо обновить действующий закон, потому что он не отражает наших потребностей. Будущее — за законодательными изменениями порядка застройки, когда девелопер подстраивается под план развития города: ведь исторические территории нельзя рассматривать вне контекста городского развития. Планирование в данном случае должно на несколько шагов опережать утверждение конкретного участка под застройку: город должен четко понимать и представлять себе, куда он развивается».

По словам Сергея Пахомова, Госдума сейчас работает над упрощением процесса согласований в строительстве, над ускорением движения по всей линейке документации, ищет баланс между строительством, археологической и историко-культурной экспертизой, решает проблему с частной индивидуальной застройкой, внешний вид которой в историческом центре слабо поддается регулировке.

И еще, как справедливо отмечает помощница главы Республики Татарстан, руководитель программной дирекции форума РЕБУС Олеся Балтусова, «в современном мире все города и их исторические центры конкурируют смыслами, уникальностью предложения своего пространства как инфраструктуры самоидентификации. Как ни крути, архитектурное наследие — самый конкретный и зримый, но не единственный объект для фиксирования». Возможно, о нематериальном наследии, заключенном в исторических центрах городов, Казань захочет подробно поговорить в следующий раз.

Пока BFM.ru решил поинтересоваться мнением девелоперов, имеющих опыт работы в московском историческом центре. Считают ли они, что любая центровая территория столицы по определению привлекательна? Какие проблемы называют наиболее сложно решаемыми? Да и вообще, что это за место такое — исторический центр Москвы?