Стройка, деньги, две проблемы

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, общаясь с журналистами, привел позицию организации по таким проблемам, как продление льготной ипотеки, кадровый голод на стройках и подорожание стройматериалов

Сегодня в России в стадии строительства находится около 80 тысяч объектов различного назначения. Объем текущего жилищного строительства составляет 94 млн квадратных метров. По состоянию на конец 2020 года 51,6% от общего объема (48,5 млн квадратных метров) строилось на основе банковского проектного финансирования с использованием счетов эскроу, к концу 2021 года данный показатель вырастет до 70%.

Для того чтобы вводить 120 млн квадратных метров в год (как известно, именно на такую отметку российский стройкомплекс должен выйти к 2030 году), необходимо ориентироваться на коэффициент 1,5, то есть ежегодно иметь в стройке примерно 180 млн «квадратов».

В беседе с журналистами президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель комиссии по вопросам ценообразования в строительстве общественного совета при Минстрое Антон Глушков озвучил немало интересных данных, но, наверное, отдельно стоит остановиться на трех строительных темах, которые активнее всего освещаются СМИ и поэтому находятся в центре не только профессионального, но и общественного внимания.

Льготная ипотека: эффект снижается, но давайте без радикализма

Первая из этих тем — конечно, ипотека, прежде всего программа госсубсидирования ипотечных ставок на новостройки, ее влияние на рост цен на жилье и ее дальнейшая судьба. Согласно официальным данным, которые приводит НОСТРОЙ, на 1 января 2021 года объем ипотечного кредитования в России составил 9,087 трлн рублей.

Всего на индивидуальное жилищное кредитование (ИЖК) пришлось 1 712 547 кредитов на 4,29 трлн рублей (соответственно +35% и +19% по сравнению с 2019 годом), из них на первичный рынок — 483 610 кредитов на 1,5 трлн (соответственно +42% и +63% к 2019 году), из них на льготную ипотеку на новостройки — примерно 350 000 кредитов примерно на 1 трлн рублей (тут никакого сравнения, поскольку в 2019 году данной программы не было). То есть в общей массе ипотечных жилищных кредитов льготная ипотека заняла 17% в численном эквиваленте и 19% в денежном.

«Люди очень активно воспользовались этой мерой поддержки. Я не могу сказать, что она существенным образом влияет на доступность жилья. Это больше такая маркетинговая мера, которая говорит о том, что приобретать жилье нужно сейчас и здесь. Тем не менее это хорошее подспорье как для граждан — для улучшения жилищных условий, так и, честно говоря, для строительного комплекса — поскольку льготная ипотека отразилась на повышении спроса», — отмечает Антон Глушков.

При этом рост цен на жилье, по оценкам НОСТРОЙ, в 2020 году фиксировался везде, даже в тех регионах, где все последние годы из-за низкого спроса наблюдалась отрицательная ценовая динамика. Но если убрать из подсчетов столичный субрынок (который, кстати, всегда смазывает общероссийскую статистику), получается, что в среднем по стране прошлогодняя ценовая прибавка составила около 9% как на первичном, так и на вторичном рынке, на котором льготная ипотека не действовала, поэтому не стоит винить ее одну в восходящем ценовом тренде, считают в НОСТРОЙ.

Скорее надо говорить о влиянии на общий расклад таких факторов, как переход на проектное финансирование (безусловно, ни один рыночный кредит не бывает бесплатным), рост цен на стройматериалы (вторая половина 2020 — начало 2021 года установили своеобразный рекорд или антирекорд — кому как видится ситуация, о которой Business FM уже рассказывала подробно), отток мигрантов, приведший к острой нехватке рабочих рук на стройках (о том, насколько острой, речь подробно пойдет ниже), дорожающие энергоресурсы…

На самом деле, все эти факторы хорошо известны — их не единожды приводили сторонники льготной ипотеки, ратующие за ее продление. Что же касается позиции НОСТРОЙ, то Антон Глушков подчеркнул: «Мы видим, что в рамках программы субсидирования реальные ипотечные кредиты выдаются по ставке ниже заявленных 6,5%. Банки понимают, что у них есть определенный резерв, что ипотечный кредит хорошо защищен действующим законодательством, поэтому межбанковская ипотечная конкуренция растет. К тому же в сравнении с инфляцией, которая оказалась на уровне 4,7-4,9%, ипотека под 5-5,5% выглядит приятно, даже притом, что доходы населения не растут. Но, к сожалению для строителей, объем льготно-ипотечных кредитов постепенно снижается (те, кто хотели и могли воспользоваться льготной ипотекой, в основном сделали это в 2020 году), и вечно столь же эффективной данная мера поддержки не будет. Тем не менее радикально завершать ее 1 июля, наверное, не стоит».

А стоит ли ее продлевать только в части российских регионов, из списка которых практически стопроцентно будут исключены Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край? Пока именно этот вариант, на который, кажется, согласен даже несгибаемый ЦБ, озвучен и потому рассматривается в качестве наиболее вероятного. И как вообще относиться к тому, что законы и правила, действующие на рынке недвижимости, становятся все более дробными, все более регионально или территориально привязанными?

«Действительно, маржинальность строительства у нас очень разная, — отвечает Антон Глушков. — Есть регионы со стабильным, в хорошем смысле спекулятивным спросом, с хорошей экономикой строительства, которая позволяет предлагать, скажем, ипотеку от застройщика — фактически скрытую скидку, на которую застройщик готов, чтобы стимулировать покупку жилья через ипотечный кредит. И даже если льготная ипотека в таких регионах официально завершится, льготная ставка для населения останется, только субсидировать ее будет не государство, а строительная компания. Но низкомаржинальные субъекты — а их у нас, по статистике, большинство — конечно, нуждаются в продлении данной меры поддержки. Потому что она позволяет сделать проект более привлекательным для банков, стимулировать население к покупке квартир, а еще повысить сроки строительства. Если в Москве стандартный модельный дом на 10 тысяч квадратных метров возводится за 23 месяца, то в целом по России — за 27, а благодаря нововведениям 2020 года даже больше».

Поэтому, к сожалению или нет, но пока меры поддержки сохранят региональную привязку и будут адресно касаться не только субъектов, но и отдельных муниципалитетов, уверен Антон Глушков: «Ведь даже внутри одного региона ситуация обычно очень разная, и необходимо заинтересовать застройщиков, чтобы из крупных городов с их развитым рынком и стабильным спросом они пошли на низкомаржинальную периферию. А для этого нужны стимулирующие программы, в том числе те, которые делают ипотеку максимально привлекательной».

Кадровый голод: 60 тысяч, за которыми нет очереди

И еще для этого нужны строители, которых сейчас отчаянно мало, о чем, в частности, свидетельствуют данные опросов, проведенных на базе Единой информационной системы застройщиков. Тут в НОСТРОЙ отмечают две ключевые проблемы. Первая и очевидная — отток мигрантов: при прежнем общем объеме иностранной рабочей силы примерно 1,6 млн человек в строительстве работало более 250 тысяч человек, а это не менее 10% от общего числа сотрудников строительных компаний.

Сегодня рейтинг дефицита специалистов возглавляют разнорабочие: их нехватка на российских стройках оценивается профессионалами рынка в 34,8%. На втором и третьем местах с почти одинаковыми показателями идут штукатуры (27,5%) и каменщики (27,3%). Следом — бетонщики (26,2%), арматурщики (19,6%), монтажники (14,4%) и так далее. Вторая проблема, порожденная первой и, в общем, тоже очевидная, — резкий рост заработной платы, к которому дефицит рабочей силы не мог не привести: почти 52% участников опросов отметили, что зарплата выросла на 60-80%, а по некоторым специальностям даже на 80-100%.

«Восполнить дефицит рабочих кадров исключительно за счет национальной рабочей силы не представляется возможным, — признает Антон Глушков. — Хотя, как вы знаете, открывается сообщение с Белоруссией, Арменией, Азербайджаном, но трудновато организовать въезд всех иностранных рабочих через эти государства. Конечно, различные меры принимаются. В частности, хотел быть отметить два пилотных проекта, на Дальнем Востоке и в Сибири, где будут созданы центры по подготовке специалистов, поскольку квалифицированных кадров на стройплощадках тоже не хватает». Это, конечно, здорово, но для заполнения ныне остающихся вакантными должностей разнорабочих, каменщиков и штукатуров нужно открывать не центры, а границы, и не с Арменией и Белоруссией, а совсем с другими государствами.

Еще в конце прошлого года Минстрой предложил упростить въезд трудовых мигрантов, направляющихся на российские стройки. Как сообщал «Интерфакс», 22 января глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что создана специальная комиссия по привлечению рабочих из Узбекистана, Таджикистана, Казахстана и Турции, механизм налажен и уже действует на Дальнем Востоке, где проходит около трех недель между обращением компаний в ведомство и согласованием всех этапов этой процедуры. При этом девелоперы крупных городов, слова которых приводило агентство, заявляли, что механизм ввоза мигрантов не заработал, девелоперы пока не видели никаких нормативных документов и никакого значимого притока рабочих из стран СНГ не наблюдается.

Но это, предположим, проблема временная, а вот что постоянно: принимающей стороне надо обеспечить тестирование иностранцев на коронавирус, поставить их на миграционный учет и оформить с ними трудовые отношения, обустроить место постоянного проживания с учетом пандемийных требований, гарантировать опять же с учетом этих требований безопасность работы на стройплощадке и так далее. Большинство этих пунктов существовали и раньше, но находились они в зоне ответственности самих рабочих, теперь же лягут обязанностью, а также финансовым бременем на работодателей. Все ли строительные структуры потянут?

«А у строителей в этой ситуации нет выбора, — считает Антон Глушков. — Строительные обязательства или большая их часть уже определены, закреплены и подписаны. И выполнять их надо непременно — штрафные санкции за срыв строительства достаточно большие. Поэтому работодатель будет вынужден идти на удорожание, связанное с новыми правилами привлечения иностранной рабочей силы. К сожалению, альтернативы на сегодняшний момент нет».

По словам Антона Глушкова, в некоторых российских регионах чуть ли не на всех подъездах висят объявления: «Плотник/бетонщик, зарплата — от 60 тысяч рублей». «Это означает, что уровень заработной платы рабочих строительных специальностей в субъектах РФ удвоился! Он и дальше, скорее всего, будет расти, и это, конечно же, приведет к увеличению затрат бюджета. Но беда здесь и в другом: 60 тысяч рублей — это плата за физически тяжелый труд, и хотя это деньги заметно большие, чем по рабочим специальностям в среднем по стране, как мы видим, очередь из желающих на стройку не стоит. Конечно, переквалификация и наша совместная работа с центрами занятости даст определенный эффект, хотя и не раньше второй половины 2021 года. Но еще раз: полностью отказаться от иностранных рабочих строительная отрасль не в состоянии», — уверен президент НОСТРОЙ.

Стройматериалы: скрытность госконтрактам не товарищ

Еще одна тема первой полосы — конечно, рост цен на стройматериалы, что создает проблемы в сегменте коммерческого строительства, а для строительства за бюджетные средства с его четко прописанными и не допускающими изменений параметрами — самая настоящая катастрофа. Не случайно профильные журналисты уже начали задавать вопросы, не приведет ли сложившаяся ситуация к банкротству компаний, срыву исполнения госконтрактов и прочим неприятностям. И Антон Глушков такой возможности не исключает, а в качестве иллюстрации приводит конкретный пример строительства физкультурно-оздоровительного комплекса в Иркутской области: доля стоимости металла — 14% от всей стоимости строительства, удорожание металла до 50% влечет за собой удорожание проекта на 7%, что превышает его сметную прибыль (6%). Вот, собственно, и вся арифметика.

Business FM уже рассказывала о том, что у роста цен на стройматериалы есть множество объективных причин, что одними угрозами вроде квотирования или полного запрета на вывоз из России лома черных металлов, если цены на арматуру не пойдут вниз, ничего не добиться, что сейчас Минпромторг, Минстрой, ФАС в рамках созданной на базе НОСТРОЙ рабочей группы пытаются решить проблему, в частности, путем разработанного механизма прямых закупок металла у производителей. Остается надеяться, что весь этот стройматериальный клубок удастся распутать не на благо одной стороны за счет ущемления другой, как у нас часто бывает, а с соблюдением интересов всех заинтересованных сторон.

А вот одна из озвученных Антоном Глушковым новостей, также связанных с темой стройматериалов. В России есть ФГИС ЦС — Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве, созданная прежде всего с целью обеспечить открытость и прозрачность работы госорганов, государственных и муниципальных заказчиков, местного самоуправления, а также исполнителей госконтрактов в сфере строительства. И сейчас стоит задача репрезентативного наполнения этой базы.

«Пока наполнение идет очень низкими темпами, очень формально, с несвоевременным обновлением данных — это объективная проблема, — отмечает Антон Глушков. — Надо максимально стимулировать производителей и поставщиков предоставлять актуальную информацию, поэтому сегодня речь идет о том, что при расчете стоимости строительства в проектную документацию должны попадать только те ресурсы и товары, которые в ФГИС ЦС есть. Либо ты публично заявляешь свою стоимость, либо, извините, твоя продукция просто не может быть использована в рамках государственных контрактов и закупок».

По мнению Антона Глушкова, подобный подход повышает прозрачность ценообразования, стимулирует продавцов и производителей размещать информацию о себе, минимизирует транзакционные издержки и так далее. Скорее всего, строительный поворот сюжета «не зачекинился — значит не был» станет темой второй половины 2021 года.