Строить не ломать: завершение программы льготной ипотеки в новостройках может замедлить инфляцию. Комментарий Семена Новопрудского

В России закрыли программу льготной ипотеки. Она принесла много пользы, но не смогла решить стратегические проблемы российского рынка жилья, отмечает колумнист

На пятом году жизни 1 июля 2024 года в России завершилась программа льготной ипотеки под названием «Господдержка-2020» — по ней выдавались относительно дешевые кредиты на жилье в новостройках. Она принесла много пользы, но не смогла решить стратегические проблемы российского рынка жилья: недвижимость не стала принципиально доступнее для большинства россиян и продолжает расти в цене. Теперь для российской экономики полезнее ее отмена. Это может стать значимой антиинфляционной мерой.

Программа льготной ипотеки в новостройках начала действовать в апреле 2020 года — через месяц после объявления в России карантина из-за COVID-19. По данным оператора «Дом.РФ», за время действия программы по ней было выдано более 1,5 млн кредитов на общую сумму свыше 6 трлн рублей. При этом изначально программу принимали вовсе не для того, чтобы сделать доступнее жилье или дешевле сами кредиты. Задача была помочь девелоперам завершить начатые проекты в условиях, когда никто не мог понять, сколько времени продлятся пандемические ограничения и какими окажутся их последствия для застройщиков.

В результате Россия начала устанавливать годовые исторические рекорды сразу в трех «видах спорта»: по вводу жилья, по количеству и сумме взятых ипотечных кредитов и по количеству сделок купли-продажи жилья. При этом как льготная ипотека в новостройках, так и другие пока действующие программы жилищного кредитования (семейная ипотека, сельская ипотека, дальневосточная ипотека, ИТ-ипотека) доказали основную «теорему» российского рынка жилья: относительно дешевый жилищный кредит не означает более дешевое и доступное жилье.

Вы берете кредит подешевле, но ваша квартира стоит дороже. А меньший ежемесячный платеж, чем при возможном кредите по рыночной ставке, все равно не сокращает срок действия ипотеки. То есть и само бремя ипотечного кредита не становится для заемщиков легче.

Льготные программы не изменили тренд: средний срок жизни ипотечного кредита неуклонно увеличивался. Причем самый высокий показатель сейчас как раз по кредитам в новостройках на 1 июня 2024 года достиг 26,5 года.

На момент окончания действия льготной ипотеки в новостройках мы можем уверенно констатировать и то, что рост цен на жилье в период действия программы продолжался безостановочно. По данным Росстата, на рынке новостроек стоимость квадратного метра за пять лет выросла на 119%, увеличившись с 64 069 рублей в 2019 году до 140 371 рубля к концу 2023 года. На вторичном рынке рост цен был менее значительным, но тоже очень заметным — с 58 528 рублей до 97 418 рублей.

На первичном рынке, по данным «Дом.РФ», рост цен все время действия льготной ипотеки значительно опережал инфляцию в стране: в 2020 году он составил 12%, в 2021-м — 26%, в 2022-м — 21%, в 2023 году — 10%. Рост цен не прекращался и на вторичном рынке, хотя и был несколько более медленным: в 2020 году — на 10%, в 2021-м — на 17%, в 2022-м — на 12%, в 2023 году — на 9%. На первичном рынке государство субсидировало продажи жилья в кредит гораздо больше, чем на вторичном. Значит, чем больше субсидировало, тем сильнее росли цены.

Более того, в последние два года действия льготной ипотеки в новостройках возник новый тренд — рост объемов нераспроданного готового жилья. К июлю 2024 года в России остаются непроданными 76,9 млн квадратных метров жилья в новостройках. Это 67% всего строящегося в России жилья (114,7 млн квадратных метров). Причем год к году рост объемов нераспроданного жилья составил 3%. А рост объемов строительства — 13%.

Эти цифры неопровержимо доказывают, что в продлении программы льготной ипотеки нет экономической необходимости ни для одной из сторон процесса. Банки и так не перестанут выдавать ипотеку, а если ее объем несколько уменьшится, это не лишит банковскую систему общей прибыли. Девелоперов спасать больше не надо: они и так наращивают темпы строительства при росте нераспроданного готового жилья. Для жителей столичных регионов эта программа потеряла смысл, как только лимит по льготным кредитам был сокращен до 6 млн рублей. За такую цену нового жилья в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге все равно не сыскать. Для тех, у кого нет денег на рыночную ипотеку, их нет и на льготную. При этом жилье все равно не дешевеет, а дорожает.

Смотрите также:

Какой домашний питомец может принести миллионы?

Какое время дня лучшее для спорта?

Как правильно построить свой день для большей эффективности?

Правда ли, что микрозелень полезна?

Четырехдневная рабочая неделя: «за» и «против»

Почему европейцы стали реже заниматься сексом?

Прекратив господдержку ипотеки в новостройках, государство не делает хуже ни гражданам, ни девелоперам. Но может сделать даже чуть лучше, убрав дополнительный фактор разгона инфляции. Если рост цен на жилье хотя бы замедлится и немного охладится кредитование, может наступить разворот в длящемся уже год, с июля 2023-го, цикле высоких ставок. А в таком случае начнут снижаться и рыночные ставки по ипотеке, которые пока продолжают расти.

Так что и с макроэкономической, и с финансовой, и с чисто человеческой точки зрения программе льготной ипотеки «Господдержка-2020» можно сказать спасибо и со спокойной душой отказаться от нее.