Вторичное жилье: пятилетка ценового плюса без единого географического минуса

В России нет ни одного крупного города с подешевевшим вторичным жильем. Последняя пятилетка стала для вторичного рынка временем бурного ценового роста, максимальный показатель которого — плюс 241%

Если за последние пять лет жилая аренда, подорожавшая во всех крупных российских городах, кроме Керчи, в среднем прибавила 56%, то цена квадратного метра вторичного жилья за ту же пятилетку поднялась в среднем на 95%. К таким выводам пришли эксперты подразделения «ЦИАН. Аналитика»*, изучив вторичный рынок в городах с населением более 100 тысяч человек и объемом предложения не менее 50 лотов.

Всего таких городов получилось 166, и среди них нет ни одного, где цены нынешней зимы (в среднем за три месяца) были бы такими же или ниже цен зимы 2018-2019 года. Причем, по оценкам эксперта «ЦИАН. Аналитики» Елены Лапшиной, 95-процентный результат обеспечен в первую очередь ценовой динамикой в 2020-2021 годах.

В целом минимальный рост (до 50%) зафиксирован в Рубцовске, Златоусте, Нижневартовске, Южно-Сахалинске, Салавате и Ханты-Мансийске. Сильнее всего увеличились цены в Кисловодске, Дербенте (более чем в три раза), Ноябрьске, Нижнекамске, Норильске, Кызыле и Майкопе (более чем в 2,5 раза).

Что касается городов-миллионников, в список которых входят обе российские столицы, то сразу шесть из них ушли за отметку «плюс 100%»: Челябинск (134%), Омск (127%), Краснодар и Казань (114%), Нижний Новгород (109%), Ростов-на-Дону (104%). Дополняют первую десятку Красноярск (98%), Воронеж (97%), Самара (97%) и Волгоград (94%).

А вот Санкт-Петербург и Москва находятся как раз в самом подвале рейтинга, занимая предпоследнюю и последнюю строчки с показателями 67% и 36% соответственно. Чуть выше них стоят Пермь (79%), Новосибирск (74%), Екатеринбург (71%) и Уфа (67%).

Среди городов с населением от 500 тысяч до 1 млн человек первую тройку составили Новокузнецк (135%), Кемерово (132%) и Махачкала (131%), среди региональных центров, в которых проживают от 100 тысяч до 500 тысяч человек, — Кызыл (156%), Майкоп (147%) и Улан-Удэ (141%). А абсолютным рекордсменом стал Кисловодск с показателем 241%, которому слегка проиграли Дербент (206%) и Ноябрьск (173%).

Анализируя получившийся расклад, в «ЦИАН. Аналитике» пришли к следующим выводам. Первый: более выраженный рост цен наблюдался в двух группах городов — там, где пять лет назад были самые дешевые квартиры, и там, где на рынке новостроек представлено мало лотов. «В первом случае есть больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. В Москве как в самом дорогом городе страны за пять лет квадрат подорожал на 36% — это один из самых низких показателей роста, в то время как в большинстве городов, где стоимость квадратного метра составляла менее 40 тысяч рублей, цены увеличились более чем в два раза. В городах, где не очень активно ведется новое многоквартирное строительство и на рынке представлено мало новостроек, спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции цены увеличиваются быстрее», — поясняют эксперты.

Вывод второй связан с выделением некоторых экономико-географических закономерностей. В топе по росту цен оказались города Дагестана и Ставропольского края: Кисловодск, Дербент, Ессентуки, Каспийск, Махачкала, Пятигорск. Все потому, считают аналитики, что локации юга страны в последние годы пользовались у россиян особой популярностью для переезда и покупки недвижимости. Что касается конкретно 2023 года, то благоприятные условия для роста цен сложились также в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики.

Вывод третий: сильнее всего вторичка подорожала в городах с населением от 100 тысяч до 250 тысяч человек. «И в лидерах, и в аутсайдерах по росту цен есть как крупнейшие города с развитыми рынками, так и относительно небольшие (с учетом того, что анализировались только города с населением от 100 тысяч человек). Тем не менее можно отметить, что в целом в более крупных городах цены увеличились чуть менее сильно. В среднем по миллионникам квадрат за пять лет подорожал на 93%, в городах с населением от 500 тысяч до 1 млн человек — на 94%, как и в городах с населением от 250 тысяч до 500 тысяч человек. А вот в городах, где проживают от 100 тысяч до 250 тысяч человек, ценовой рост составил в среднем 97%», — подчеркивают эксперты.

* Есть в распоряжении BFM.ru