Жилая аренда: пять лет роста

Как гласят выводы экспертов, в России есть только один город, где по сравнению с зимой 2018-2019 года арендные ставки упали. Во всех остальных городах они выросли, причем кое-где более чем на 100%

Согласно экспертным подсчетам, сейчас на рынке жилья арендодатели могут рассчитывать на доходность плюс-минус 5,5%, в то время как средние ставки по депозитам превышают 10%. Это обстоятельство, в частности, объясняет весьма прохладное отношение нынешних покупателей к приобретению квартир для последующего вывода их на арендный рынок: зачем, если явно выгоднее отнести деньги в банк?

С другой стороны, как уже рассказывал BFM.ru, все последнее время арендные ставки растут практически по всей стране, и, например, в Москве аренда квартиры за год подорожала на 36%.

Так что старые игроки сегмента внимательно следят за всем, в нем происходящим, и за аналитическими выводами в том числе. В частности, наверняка разбирают по косточкам расчеты экспертов «ЦИАН.Аналитики»*, которые изучили, как изменились арендные ставки в городах России за последние пять лет.

В ходе исследования были проанализированы средние ставки аренды однокомнатных квартир зимой 2018-2019 года и зимой 2023-2024 года (в среднем за три месяца). Для анализа эксперты отобрали города с населением более 100 тысяч человек и объемом предложения «однушек» не менее десяти лотов. Таким образом, всего получилось 116 городов.

Вывод первый: лишь в одном городе — Керчи — снять жилье сейчас дешевле, чем зимой 2018-2019 года, во всех остальных аренда подорожала и в среднем за пять лет прибавила 56%. «Минимальный рост (до 20%) зафиксирован в Вологде, Севастополе, Нижневартовске, Симферополе и Пензе. Сильнее всего (более чем в два раза) увеличились ставки аренды в Норильске, Смоленске, Нижнекамске, Балакове, Кисловодске, Дзержинске», — отмечают в «ЦИАН.Аналитике».

По оценкам экспертов, сильнее всего аренда подорожала в самых маленьких по численности населения (от 100 тысяч до 250 тысяч человек) городах среди всех анализируемых: здесь ставки увеличились в среднем на 60%. На втором месте оказалась противоположная группа самых многолюдных городов-миллионников (+59%). В средних городах (250-500 тысяч человек) аренда стала дороже на 51%. В небольшой группе городов с населением от 500 тысяч до 1 млн человек ставки выросли в среднем на 55%.

Пятилетний арендный итог Москвы — плюс 48%, Санкт-Петербурга — плюс 31%. Первую тройку по росту арендных ставок среди городов-миллионников составляют Нижний Новгород (плюс 94%), Челябинск (плюс 93%) и Ростов-на-Дону (плюс 78%). В топ-3 городов с населением от 500 тысяч до 1 млн человек вошли Томск (плюс 98%), Барнаул (плюс 94%) и Ставрополь (плюс 85%).

Вывод второй: чем ниже были ставки пять лет назад, тем сильнее они выросли — сработал эффект низкой базы. В основном речь идет о вторых и третьих по численности населения городах не самых богатых регионов. В локациях с высокими арендными ставками наращивать их было сложнее, поэтому и рост более сдержанный. В первую очередь это характерно для Москвы и Санкт-Петербурга, городов Московской области, Сочи и богатых северных нефтегазовых городов.

Вывод третий: в 2023 году, помимо прочего, значительно увеличились ставки в городах с заметной ролью промышленности (в том числе оборонной) в структуре экономики, а также в локациях, где не очень много новостроек. Там рост ипотечных ставок на вторичном рынке привел к более существенному перетоку спроса на рынок аренды, чем в городах, где больше возможностей для решения жилищного вопроса благодаря развитому сегменту новостроек.

«Динамика спроса и цен на рынках новостроек и вторички сказывается на популярности рынка аренды, так как сегменты тесно связаны. Например, ужесточение ипотечных условий в 2023 году привело к тому, что некоторые потенциальные покупатели решили временно снимать жилье, а не покупать его. Рост активности в свою очередь привел к увеличению арендных ставок до рекордно высоких уровней. Это влияние отличается для разных локаций, поэтому различна и динамика арендных ставок, что особенно заметно на длительном временном промежутке», — дополняет общую картину эксперт «ЦИАН. Аналитики» Елена Лапшина.

Еще одно исследование посвящено январско-февральскому раскладу на арендном рынке Москвы*. Как отмечают в управлении аренды квартир компании «Инком-недвижимость», начало этого года нестандартное для рынка аренды: обычно январь и февраль — тихие, малоактивные месяцы, а сейчас число запросов от нанимателей выросло на 15% по сравнению с показателем декабря 2023 года. Специалисты связывают активизацию клиентов с постепенным увеличением выбора: в январе и первой декаде февраля предложение расширилось на 12,8%, однако дефицит сравнительно дешевых вариантов по-прежнему сохраняется.

«Клиенты активизировались, что нехарактерно для первых месяцев года. Многие свыклись с мыслью, что привычных цен в сегменте эконом больше нет, и такие дешевые варианты, которые они видели в рекламе ранее, в первой половине 2023 года (квартиры от 25 тысяч рублей в месяц), теперь вряд ли найдутся. Наиболее доступные по цене объекты сдаются очень быстро, не успевают накапливаться, поэтому пока о восстановлении предложения речи нет, дефицит бюджетных квартир сохраняется и сейчас», — отмечает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-недвижимость» Оксана Полякова.

В компании составили февральский топ-5 наиболее экономичных предложений найма квартир в старых границах Москвы (без ЗелАО). Участники рейтинга расположены в районах Некрасовка (ЮВАО), Кузьминки (ЮВАО), Бабушкинский (СВАО), Черемушки (ЮЗАО) и Можайский (ЗАО), а их арендные аппетиты находятся в диапазоне от 30 тысяч до 38 тысяч рублей в месяц.

* Есть в распоряжении Business FM