КРТ, часть II: инвестиционная данность, которой тесно в установленных границах

В прошлый раз о комплексном развитии территорий рассуждали застройщики, получившие КРТ-опыт благодаря своим проектам. Теперь расскажут те, кто смотрит на этот механизм в целом: им тоже есть, что предложить для совершенствования КРТ-теории, а главное — КРТ-практики

Обновлено в 13:47

Если говорить языком официальных документов, комплексное развитие территорий — это особый вид градостроительной деятельности, который становится все более популярным и востребованным со стороны как инвесторов-застройщиков, так администраций различных субъектов и муниципальных образований РФ. По мнению Минстроя России, на сегодняшний день КРТ является одним из ключевых направлений градостроительного развития российских регионов, цели которого — повышение эффективности использования территорий, развитие инфраструктуры, расселение аварийного жилья и обновление застроенных территорий.

Ну а если не так официально, то КРТ с точки зрения государства и города — это эффективный инструмент для быстрого и решительного развития «серых» зон. «Особенно это касается бывших промышленных территорий с большим количеством собственников, которые, во-первых, практически не занимаются развитием этих территорий и, во-вторых, не хотят или не могут консолидироваться между собой», — отмечает управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Как считают эксперты Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), важность закона о КРТ в современных реалиях очень высока, поскольку этот механизм позволяет решить сразу несколько проблем: от качественного освоения новых территорий до развития «морально устаревшей» сложившейся городской застройки.

«Стоит отметить, что в прошлом году регионы начали активно осваивать схему КРТ. Если до текущего года попытки применить ее делались преимущественно в столице и в рамках проектов реорганизации промзон, то с началом всероссийской реновации сразу несколько субъектов РФ дали ход масштабным инициативам по освоению и развитию территорий путем КРТ. По статистике Минстроя России, по состоянию на 1 мая 2023 года субъектами РФ прорабатывался вопрос о применении механизма КРТ в отношении 903 территорий общей площадью 27 тысяч гектаров, в том числе 92 территории, комплексное развитие которых осуществляется АО «Дом.РФ». Градостроительный потенциал в рамках применения механизма КРТ составляет 161 млн квадратных метров, из них около 122 млн квадратов жилой площади», — делятся данными в НОСТРОЙ.

При этом поклонники точных формулировок сразу напомнят: отдельного федерального закона о КРТ не существует. «Этому виду градостроительной деятельности полностью посвящена целая глава 10 Градостроительного кодекса РФ, принятая сравнительно недавно — в конце 2020 года (и это, кстати, не первая попытка запустить механизм КРТ на законодательном уровне). Нормативные акты, регулирующие КРТ, могут также принимать правительство РФ и субъекты Российской Федерации в пределах своих полномочий, но их нормотворчество должно соответствовать положениям Градостроительного кодекса РФ», — поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский.

Владислав Преображенский исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы «Смысл правовой схемы КРТ состоит в том, что инвестор-застройщик и администрация заключают договор о КРТ, в рамках которого объединяют усилия и распределяют свои обязательства по выполнению всех необходимых градостроительных мероприятий, направленных на реализацию принятого администрацией решения о комплексном развитии определенной территории: разработка документации по планировке территории, предоставление застройщику земельных участков под застройку, снос и строительство (реконструкция) объектов, расселение аварийного и ветхого жилья, создание инфраструктуры (в том числе за счет администрации). Такой договор заключается администрацией с победителем публичных торгов, конкурса или аукциона (КРТ по инициативе администрации) либо без торгов напрямую с правообладателями земельных участков или объектов недвижимого имущества, расположенных в границах подлежащей развитию территории (КРТ по инициативе правообладателей). Если желающих принять участие в КРТ правообладателей несколько, они, помимо договора КРТ с администрацией, должны заключить между собой соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий КРТ. Но инициатива правообладателей допускается только в случае КРТ нежилой застройки, то есть территории, на которой нет подлежащих расселению аварийных и ветхих многоквартирных домов (при этом застройщик по договору о КРТ может в будущем застроить эту территорию новым жильем). КРТ существующей жилой застройки или незастроенной территории, согласно закону, возможна только по инициативе администрации и с обязательным проведением торгов. Однако при любом из этих вариантов можно заключить договор о КРТ в отношении как всей территории, так и ее части либо отдельного этапа застройки. Таким образом, в границах территории КРТ может быть заключено несколько договоров с разными инвесторами-застройщиками».

По оценкам Дениса Колокольникова, комплексное развитие территорий — механизм, имеющий множество системных плюсов, однако не лишенный недостатков.

Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG «Так, город ультимативно ставит собственника земли, которая попала в КРТ, перед необходимостью либо оперативно договориться с «соседями» и начать развивать территорию в заданном ключе, либо лишиться имущественного права, получив компенсацию, размер которой определило государство. Зачастую оба варианта не устраивают собственников, которые привыкли годами получать доход, не инвестируя в развитие. Также страдают арендаторы этих территорий, которые за относительно низкую стоимость получали производственно-складские или иные помещения. Кроме того, КРТ наносятся на карту города достаточно «крупными мазками» — к примеру, мы встречали проекты, где городом определены достаточно большие объемы коммерческой недвижимости, в то время как сопоставимый спрос в этой локации еще не сформирован. С другой стороны, КРТ позволяет вдохнуть в депрессивные и полузаброшенные локации новую жизнь, переформатировать их под новые функции, привлечь крупных инвесторов, которые могут дать новый качественный виток развития этой территории. Как следствие, улучшается качество городской среды, появляются новые рабочие места, повышается плотность застройки, улучшается инфраструктура, коммуникации и так далее. Сейчас, по состоянию на середину 2023 года, КРТ уже воспринимается рынком как некая данность, готовый инструмент, по которому девелоперы успешно работают, вступают в коллаборации на крупных участках, и уже много проектов находится на этапе строительства и проектирования — то есть программа действительно работает и приносит ощутимые результаты».

Каковы же эти трехлетние результаты? Согласно официальной статистике Минстроя, на 1 мая 2023 года в рамках реализации КРТ субъектами РФ принято 370 решений о КРТ (в том числе 141 решение о КРТ жилой застройки) с градостроительным потенциалом 55,3 млн квадратных метров (из них 39,1 млн квадратов жилья). Были проведены 234 процедуры торгов, заключены 265 договоров о КРТ с градостроительным потенциалом 34 млн квадратных метров (из них 28,5 млн квадратов жилья), в том числе 20 договоров «Дом.РФ», 117 — по результатам торгов, 128 — по инициативе правообладателей. Начата реализация КРТ в отношении 317 территорий площадью 7,5 тысячи гектаров, выдано 125 разрешений на строительство. Фактический ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в рамках КРТ составил 348,6 тысячи квадратных метров, в том числе 250,9 тысячи квадратов жилья.

В лидерах, что неудивительно, Москва: только за первые шесть месяцев этого года столичные власти утвердили реализацию 19 проектов КРТ общей площадью свыше 242 гектаров в девяти округах. Как подчеркивает заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов, «благодаря программе комплексного развития территорий бывшие промзоны и неэффективно используемые участки становятся значительным ресурсом для развития столицы: обновляется городская застройка, создаются дополнительные рабочие места и комфортная среда для граждан, повышается доступность инфраструктуры. Эта программа обеспечивает комплексное решение актуальных задач, стоящих перед Москвой».

Владимир Ефимов заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений «Сейчас в Москве на разных стадиях реализации находятся 188 проектов КРТ общей площадью почти 2,45 тысячи гектаров. Градостроительный потенциал этих площадок превышает 35 млн квадратных метров. Благодаря реализации проектов будет построено более 14,5 млн квадратных метров общественно-деловой инфраструктуры, более 14,5 млн квадратных метров жилья и 6 млн квадратных метров современных высокотехнологичных и экологичных производств, появятся свыше 570 тысяч новых рабочих мест. Объем инвестиций в реализацию проектов составит 8 трлн рублей, а ежегодный бюджетный эффект для города после реализации всех проектов превысит триллион рублей. Сегодня уже 41 проект находится на этапе активной реализации. Общий объем вложений в них планируется в размере 931 млрд рублей. Ежегодный бюджетный эффект после их реализации оценивается более чем в 39 млрд рублей. По проектам планируется возвести свыше 10 млн квадратных метров недвижимости, благодаря чему в городе появится почти 107,5 тысячи новых рабочих мест».

Провести комплексное развитие территории могут правообладатели участка, попавшего в программу, городской оператор или инвестор, который может быть привлечен по результатам торгов. В последних двух случаях правообладатели получают компенсацию в размере рыночной стоимости земли и находящихся на ней зданий, подчеркивает Владимир Ефимов.

По его словам, на этапе формирования процедуры КРТ действительно возникали некоторые сложности, связанные с отсутствием соответствующей практики. «При этом сегодня необходимая нормативная база для реализации этого механизма уже сформирована, утвержден порядок взаимодействия органов исполнительной власти города, существуют рабочая группа и штаб по реализации проектов КРТ для всесторонней проработки проектов и сокращения сроков их реализации. Необходимо отметить, что механизм КРТ продолжает совершенствоваться.
Москва ведет постоянную работу в данном направлении. Разрабатываются
как предложения по внесению соответствующих изменений в федеральное законодательство, так и нормативные правовые акты, уточняющие процедуры КРТ на уровне города», — отмечает Владимир Ефимов.

Впрочем, эксперты НОСТРОЙ, основываясь на результатах мониторинга реализации проектов КРТ, который объединение проводит в этом году, ответственно заявляют: и в других городах и регионах процесс пошел. Но, конечно, о региональном равенстве говорить тут не приходится: в Нижегородской области по состоянию на март 2023 года к реализации заявлен 31 проект КРТ с градостроительным потенциалом более 8 млн квадратных метров, а в Тверской области, Алтайском крае, Республике Калмыкия и во многих других регионах КРТ-примеры единичны.

Параллельно исследование НОСТРОЙ позволило выявить целый ряд проблем. В частности, в Еврейской автономной области КРТ жилой застройки будет осуществляться только в 2026 году, а в Томской области примерные сроки подготовки проектов решений о КРТ — с 1 апреля 2023 года по 3 февраля 2025 года. В Санкт-Петербурге был принят закон, предусматривающий приостановление до 1 января 2024 года действия статей, регламентирующих порядок определения границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, порядок реализации решения о КРТ жилой застройки и так далее.

По информации, полученной от департамента строительства Вологодской области, в регионе органами местного самоуправления определены пять пилотных проектов: три расположены в Череповце, два — в Вологде. Однако, поскольку вопрос нормативного регулирования комплексного развития территорий на уровне региона не решен, решения о КРТ до сих пор не приняты. Тут, кстати, стоит вспомнить данные опроса, проведенного недавно порталом «Единый ресурс застройщиков»*: на вопрос «Ощущаете ли вы в вашем регионе за последние два года рост многоквартирного строительства по проектам КРТ?» более 70% респондентов ответили «нет» или «скорее нет».

Еще одна проблема из списка крайне важных и крайне трудно решаемых — отсутствие интереса к механизму КРТ со стороны застройщиков. Так, правительством Псковской области совместно с органами местного самоуправления ведется работа по отбору территорий, перспективных для освоения под комплексное развитие территорий. В то же время на неоднократно проводимых совещаниях застройщики области не проявили никакой заинтересованности в участии в проектах КРТ, рассказывают в НОСТРОЙ.

В Республике Мордовия торги не состоялись из-за отсутствия заявок на конкурс, и на данный момент ведется подготовка нового проекта решения о КРТ по данной территории. «По состоянию на 16 марта текущего года на территории Ненецкого автономного округа в рамках комплексного развития территории по инициативе правообладателя земельных участков (застройщика) планировалось строительство объектов жилого назначения в районе улицы Заводская в городе Нарьян-Мар. Между тем договор о КРТ не заключен, заявки не поступило, застройщик не обладает в настоящее время оборотными средствами для реализации мероприятия», — продолжают приводить примеры в НОСТРОЙ.

С другой стороны, по наблюдениям президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, «очень многие проекты КРТ формируются без участия бизнеса, и поэтому существует риск того, что в конечном итоге такие проекты не дойдут до конечной стадии реализации. Земельные участки, вовлекаемые в проекты КРТ, должны иметь экономическую целесообразность. Поэтому надо советоваться с бизнесом, чтобы совместно формировать границы территорий, а главное, устанавливать для них экономические параметры — это диалог власти и бизнеса. Надеяться на то, что исполнительная власть самостоятельно с этим справится, возможности нет».

И все-таки, по мнению Владислава Преображенского, действующая схема КРТ лишена каких-либо принципиальных минусов и является вполне работоспособной. Другое дело, что как любую сравнительно новую и развивающуюся отрасль законодательства ее следует постоянно совершенствовать, в том числе с учетом опыта ведущих застройщиков — членов КИМ. Как уже рассказывал BFM.ru, в настоящее время Госдума совместно с Минстроем готовят законопроект о совершенствовании законодательства о КРТ, к которому Клуб инвесторов Москвы представил свои предложения. В частности, предлагается устранить пробелы в федеральном законодательстве с целью принятия единого порядка осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей (при этом следует использовать успешную практику Москвы, принявшей у себя специальный нормативный акт). Необходимо установить, что с момента принятия решения о КРТ, предусматривающего строительство жилья, объектов образования и здравоохранения, установление или изменение санитарно-защитных зон, затрагивающих границы территории, подлежащей комплексному развитию, возможно только по согласованию с застройщиком, реализующим проект КРТ.

Реорганизация части бывшей промышленной зоны «Братцево». Фото: stroi.mos.ru

Следующее предложение — расширить перечень объектов инфраструктуры, для размещения которых в границы КРТ могут быть включены смежные земельные участки, добавив сюда зоны рекреационного назначения (озелененные территории, общественные пространства и иные объекты, необходимые для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека). Наконец, КИМ предлагает расширить возможности КРТ без проведения торгов по инициативе правообладателей и дать возможность принимать участие в реализации КРТ правообладателям земельных участков, которые являются аффилированными лицами инвестора-застройщика и входят с ним в одну группу.

Свой список предложений есть и у НОСТРОЙ. По мнению Антона Глушкова, уже сложилась определенная практика реализации механизма КРТ и, стало быть, понимание базовых направлений совершенствования законодательного КРТ-механизма, чтобы обеспечить баланс интересов государства, общества и бизнеса и решение системных проблем на уровне федерального законодательства.

«Все риски при реализации принятых градостроительных решений и проектов КРТ должны быть определены с равной ответственностью по ним для сторон — участников инвестиционно-строительной деятельности, включая публичную власть. В связи с этим НОСТРОЙ подготовил и направил в уполномоченные органы ряд дополнительных инициатив, направленных на совершенствование механизмов инвестирования в КРТ и предоставление дополнительных гарантий застройщику, реализующему такие проекты», — отмечает эксперт.

По его словам, следует, например, рассмотреть вопрос о возможности заключения соглашения о защите и поощрении капиталовложений (далее — СЗПК) до момента получения разрешения на строительство путем исключения обязанности инвестора, с которым заключен договор о КРТ, прилагать к заявлению о заключении СЗПК разрешение на строительство. Закон № 69-ФЗ обязывает инвестора делать это, если проект предполагает строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, что лишает инвестора возможности воспользоваться механизмом СЗПК в период с момента заключения договора о комплексном развитии незастроенных территорий до оформления им разрешений на строительство конкретных объектов.

Антон Глушков президент Национального объединения строителей «Существенной проблемой при КРТ является отсутствие необходимого объема земельных участков, расположенных в черте города, которые могут быть вовлечены в границы комплексного развития. Одна из причин — наличие различных ограничений, установленных зонами с особыми условиями использования территорий. Особенно это актуально для приаэродромных территорий и объектов культурного наследия. В настоящее время целые города и их части (Иркутск, Томск, Академгородок в Новосибирске) лишены возможности развития, поскольку в связи с наличием ограничений там запрещено какое-либо строительство. Необходимо концептуально пересмотреть порядок установления зон приаэродромных территорий, а также вопрос о целесообразности регулирования указанных видов зон с особыми условиями использования территорий на региональном уровне. Кроме того, необходимо разработать единую методику для расчета потребности в государственной поддержке реализации проектов комплексного развития незастроенных территорий. На данный момент ни в одном из субъектов РФ не приняты соответствующие нормативные правовые акты во исполнение требования, предусмотренного положениями Градостроительного кодекса РФ. Но их жизненно важно принять как можно быстрее и предусмотреть в них такие льготы и меры поддержки инвесторов, как снижение или освобождение от платы за подключение к инженерным сетям, предоставление льготного размера арендной платы, поручительство по кредитам или займам, снижение процентной ставки по кредитным продуктам для застройщиков, осуществляющих освоение территорий. Более того, в обязательном порядке необходимо предусмотреть обязанность ресурсоснабжающей организации предоставлять девелоперу технические условия, срок действия которых должен соответствовать сроку договора о комплексном развитии, с порядком оплаты, привязанным к этапам освоения территорий. Такая организация должна обеспечивать необходимые параметры требуемых ресурсов и включать необходимые изменения в инвестиционные программы».

Также предлагается рассмотреть возможность предоставления земельных участков под комплексное развитие незастроенных территорий не только на праве аренды, но и в собственность. Это позволит защитить интересы инвесторов и эффективнее осваивать территории в рамках проектного финансирования, уверен Антон Глушков.

* Есть в распоряжении Business FM