Элитная недвижимость: приключения продавцов в Стране покупателей

Елена Петропавловская, коммерческий директор компании VOS’HOD

«Рынок высокобюджетной недвижимости не так сильно пострадал от падения спроса, как другие сегменты, поэтому от следующего года ожидаем стабильного интереса покупателей к столичному жилью. Спрос будет балансировать на уровне текущих объемов, так как покупатель по-прежнему будет стремиться улучшать свои жилищные условия, будут расширяться семьи, поэтому недвижимость будет приобретаться во многом для собственного проживания и для взрослых детей. Отмечу, что в этом году на рынке дорогого столичного жилья возросла доля региональных покупателей, сейчас она достигает 20% — это представители крупных городов: Санкт-Петербурга, Сочи, Саратова, Владивостока, Ростова-на-Дону. Думаю, в следующем году тренд сохранится. В фокусе зрения клиентов будут традиционные для сегмента де-люкс районы столицы — исторические, со сложившейся застройкой и с характерной атмосферой старой Москвы. Близость к Кремлю и открывающиеся на него из окон квартиры виды перестают быть самоцелью, важнее качество строительства, функциональность, продуманная до мельчайших деталей, уровень сервиса и общий статус, определяемый брендами проекта и их имиджем — девелопера, архитектора, дизайнера. Коррекцию цен в сегменте де-люкс ждать не стоит, особенно в проектах уровня коллекционной недвижимости. Цены на стройматериалы стабилизировались, однако стоимость премиальных отделочных материалов, поставляемых из Европы, выросла из-за общей инфляции и удлинения логистических цепочек. Несмотря на это и кажущееся предпочтение индивидуального подхода в том, что касается оформления интерьеров в высокобюджетном сегменте, тенденция последних лет демонстрирует, что покупатель готов к комплексному предложению, устав от многочисленных ремонтов и месяцев ожидания. Многие девелоперы, исключая отделку, перестраховываются, чтобы избежать рисков. Однако мы считаем, что сейчас по-настоящему дорогой продукт должен быть продуман от начала до конца: должны быть не только продуманы сценарии жизни в каждой квартире, но и все это должно быть реализовано «под ключ». Усилится роль ESG-повестки в девелопменте. Ее соблюдение будет позитивно сказываться на имидже девелопера и конвертироваться в лояльность со стороны покупателей, в том числе, инвестиционных, и банков в целях получения наиболее выгодных условий для проектного финансирования».

Михаил Звягинцев, директор по маркетингу компании Coldy

«В 2023 году в первую очередь мы ожидаем сохранения тенденции к изменению портрета клиентов. Сегодня большинство из них — это граждане России, и их доля в структуре покупателей элитной недвижимости постепенно растет. Увеличивается интерес к столичным высокобюджетным новостройкам, в том числе со стороны обеспеченных клиентов из нефтегазовых и промышленных регионов страны. В условиях ряда введенных ограничительных мер некоторые из них переориентировались на внутренний рынок и стали вкладывать больше сбережений именно в активы внутри России. Во-вторых, мы не исключаем некоторого оживления спроса на элитные новостройки — в связи как с определенным улучшением экономической и стабилизацией внешне- и внутриполитической ситуации, так и со стартом продаж ряда интересных проектов, выход которых девелоперы придерживали во второй половине 2022 года. Однако спрос в целом будет дифференцирован. Востребованы будут новые проекты с выгодным ценником ниже рынка на старте продаж, а также новостройки в традиционно наиболее популярных среди покупателей элитной недвижимости районах: Хамовники, Замоскворечье, Арбат, Тверской. Также стабильный спрос сохранится на проекты с уникальными характеристиками: расположением и видом из окон, архитектурой и интерьерами, сервисом, техническим оснащением и другими особенностями. Несмотря на более высокую цену, подобные новостройки технологичнее, имеют лучшую планировку и эргономику общественных зон, более актуальную архитектуру и интерьеры по сравнению с основной массой выставленных на вторичном рынке объектов, а поэтому практически не конкурируют с ними. С умеренным оптимизмом мы смотрим на верхний сегмент высокобюджетной недвижимости — новостройки класса де-люкс. Спрос на подобные объекты несколько меньше подвержен влиянию внешних факторов, поскольку этот сегмент имеет очень ограниченную и стабильную аудиторию покупателей. Мы ожидаем, что в следующем году интерес к подобной недвижимости не снизится, а цены продолжат расти, пусть, возможно, и с меньшей динамикой, чем в 2022 году. В 2023 году на рынке элитных новостроек также, вероятно, сохранятся и многочисленные действующие сегодня программы рассрочек. Как ранее стало известно из исследования компаний Intermark Real Estate и «Росстройинвест», за первые десять месяцев 2022 года всего 20% сделок на рынке элитных новостроек было заключено при условии полной оплаты стоимости лотов, в то время как год назад было 50%».

Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan

«В последнее время мы видели тренд на увеличение срока принятия решения о покупке элитной недвижимости: если ранее, до пандемии, он не превышал полугода, чаще это было четыре-пять месяцев, то теперь он составляет до восьми-девяти месяцев, то есть фактически вырос в два раза. В будущем году срок может несколько сократиться, но вряд ли вернется к прежним показателям. В конце года мы зафиксировали рост интереса со стороны тех клиентов, которые начали присматриваться к нашим проектам больше года назад. Покупатель столичной высокобюджетной недвижимости становится младше, и 2022 год в очередной раз продемонстрировал этот тренд. Несмотря на то что часть активной молодежи уезжает, заметна и обратная тенденция на реэмиграцию: многим становится некомфортно жить в Европе, и они решают вернуться. При этом заметная часть молодой аудитории, выбирая для себя премиальную недвижимость в Москве, предпочитает именно центр столицы и дома с историей, а не ультрамодные. Удерживать темпы продаж удастся только тем девелоперам, которые не поддаются эмоциям, быстро реагируют на ситуацию, корректируя свои ожидания по марже, и не устраивают аттракционов невиданной щедрости. При этом в строящихся проектах важно не жертвовать качеством строительства и используемых материалов, а также привлекать проверенных подрядчиков. Инвесторы будут обращать внимание только на те проекты, которые представляют собой комплексный продукт, не требующий их участия и позволяющий зарабатывать: с адекватной ценой, гарантированными сроками строительства и последующим сервисным управлением объектом. Весь остальной спрос будет направлен на сохранение капитала. В общем, ожидаем тренд на высокое качество во всем, что касается продуктовых характеристик, сервиса отдела продаж, маркетинга с грамотным ценообразованием, а также на вдумчивое потребление скрупулезного и осознанного покупателя».

Елена Комиссарова, генеральный директор группы компаний «БЭЛ Девелопмент»

«В последнее время в элитном сегменте было заявлено довольно много проектов, которые сейчас находятся в разной степени готовности. В уходящем году произошел серьезный отток инвесторов, в первую очередь экспатов, которые еще недавно активно покупали элитное жилье. Таким образом, сокращение спроса и борьба за покупателей станут ключевыми факторами, которые будут влиять на развитие рынка элитного жилья в 2023 году. В связи с санкциями европейские производители брендов с мировой репутацией были вынуждены уйти с рынка. В результате застройщики не только в массовом сегменте, но и в элитных проектах стали использовать аналоги, приобретенные в азиатских странах, или заниматься импортозамещением. При этом для требовательного покупателя элитного жилья качество дома определяет и его наполнение: их интересует, кто является производителем систем кондиционирования, отопления, лифтов, мебели и отделочных материалов МОПов. Поэтому в следующем году в выигрыше от ситуации окажутся проекты, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся в высокой степени готовности, а застройщик успел закупить для них западные качественные отделочные материалы и оборудование. На такие штучные лоты будет расти спрос, и, следовательно, увеличится стоимость квадратного метра в них. Если раньше для покупателя элитного проекта первостепенно было местоположение, то сейчас география элитных проектов расширяется, и также важны характеристики самого продукта. В тренде концепция 15-минутного города: девелопер должен предложить качественный, продуманный до мелочей продукт, в котором будет полноценный набор удобств, важных для современного горожанина. В целом в условиях сокращения покупательской способности и в элитной недвижимости сохранится тренд на сокращение площади жилья. Покупательский спрос продолжит смещаться к эргономичным планировкам квартир, оптимизации пространства и четкому зонированию — рациональное потребление становится образом жизни покупателей элитной недвижимости. Для резидентов важное значение имеют окружение, сервис и насыщенность общего пространства дома, а не количество квадратных метров в собственной квартире. Часть аудитории покупателей жилья сейчас формируют поколения Y и Z. Такие резиденты прагматичны и практичны, у них все сводится к рациональной необходимости. Даже в современных пятизвездочных гостиничных проектах сокращаются площади номеров, а избыточное пространство перераспределяется в пользу общих зон, где можно и работать, и отдыхать, и встречаться с гостями. Такой тренд на разумное потребление формируется и в жилых домах: площади квартир компактны, при этом есть общие зоны — фитнес-зал, бар, кинотеатр, места для работы, парковка».

Екатерина Тейн, исполнительный директор по маркетингу и продажам СЗ «Стадион «Спартак»

«Классическое для элитных проектов правило трех «л» (локация, локация, локация) с изменением потребностей и образа жизни покупателей приобрело новое звучание: расположение дома теперь должно способствовать здоровому образу жизни, личной гармонии. И это уже не про пафос центральных элитных адресов с точечной застройкой клубными домами, а про экологичность и зеленые просторы новых премиальных районов, про возможность совершить утром пробежку у реки и дышать свежим воздухом, прогуляться в природном парке, а не фланировать в суете толпы. Локационный спрос уверенно переместился в сторону северо-запада Москвы, где ранее были единичные престижные, но уже «уставшие» проекты. Теперь здесь появляются новые современные проекты. В традиционных элитных локациях внутри Садового кольца представить премиальные проекты такого формата невозможно: в центре города просто нет условий для создания экопарков, новых протяженных прогулочных и спортивных маршрутов, при этом наличие в районе условий для спорта и велнеса входит в список пожеланий новых потребителей премиального продукта».