Комплексное развитие территорий — одно из ключевых направлений градостроительной политики последнего времени: проекты КРТ сегодня можно встретить во многих регионах страны. Однако нельзя забывать о правах владельцев недвижимости, попавшей в зону КРТ
Реновация территории бывшей промзоны ЗИЛ на юге Москвы. Фото: Владимир Новиков, пресс-служба мэра и правительства Москвы/АГН «Москва»
Обновлено в 16:45
В столице появилась новая структура — рабочая группа штаба по реализации проектов комплексного развития территорий*. Об этом сообщил министр правительства Москвы, руководитель департамента городского имущества, входящего в комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений столицы, Максим Гаман.
По его словам, «город продолжает активную реализацию программы комплексного развития бывших промзон и неэффективно используемых территорий. Для упрощения согласования проектов и помощи инвесторам создана рабочая группа — коллегиальный орган, который занимается предварительной проработкой текущих задач. Там обсуждаются предложения органов исполнительной власти столицы по границам реорганизуемых участков, технико-экономическим показателям проектов комплексного развития территорий, а также существенным условиям договора — например, по строительству капитальных объектов для нужд города и перебазированию действующих предприятий».
В рабочую группу входят представители отраслевых, функциональных и территориальных органов исполнительной власти города, всего их 45. Заседания проводятся еженедельно, в том числе дистанционно. Сопредседателями рабочей группы являются Максим Гаман и председатель комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы Юлиана Княжевская. Как считают в столичном правительстве, с появлением нового органа реорганизация бывших промзон и неэффективно используемых участков будет начинаться быстрее, а текущие вопросы решаться оперативнее.
КРТ — одна из ключевых тем в каждом разговоре, посвященном современному градостроительству и региональному развитию в целом. Ведь речь идет о перепрофилировании (редевелопменте) и модернизации главного земельного ресурса городов — аварийных, заброшенных или неэффективно используемых территорий, часто застроенных еще в советское время в соответствии с действовавшими тогда стандартами качества инфраструктуры и благоустройства, комфортности городской среды (яркий пример — число парковочных мест и ширина улично-дорожной сети).
Согласно данным, озвученным на недавно состоявшемся заседании комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое, субъекты РФ рассматривают применение механизма КРТ в отношении 761 территории общей площадью свыше 25 тысяч гектаров. Уже подготовлен 281 проект решений о КРТ, принято 226 решений, по 91 территории проведены торги для заключения договора о КРТ. Кроме того, подписан 151 договор о КРТ и выдано 70 разрешений на строительство.
О том, с какими основными проблемами сталкивается сегмент КРТ и владельцы недвижимости, попавшие в КРТ-периметр, BFM.ru побеседовал с управляющим партнером компании Land Law Firm, адвокатом Денисом Литвиновым.
В принципе, попасть в зону КРТ может каждый участок?
Денис Литвинов: В принципе — да, и я поясню, почему. В качестве основных признаков отнесения земельных участков к зоне КРТ Градостроительный кодекс РФ выделяет: текущее нецелевое использование участка (к нему также относится использование участка в противоречии с правилами землепользования и застройки населенного пункта); наличие на земельном участке самовольных построек (признанных таковыми судебным решением), аварийных объектов недвижимости, объектов недвижимости, снос или реконструкция которых планируются на основании адресных программ. Данные признаки логично вытекают из главных целей КРТ — борьбы с «депрессивными» городскими территориями. Однако законодатель установил еще один признак, соответствие которому может стать основанием для включения земельного участка в зону КРТ — нахождение в пределах элемента планировочной инфраструктуры с участком, подпадающим под один из вышеназванных основных принципов. Для населенных пунктов такими элементами являются район, микрорайон и квартал. И в подавляющем большинстве населенных пунктов практически в каждом районе/микрорайоне/квартале есть хотя бы один участок, отягощенный вышеназванными признаками. Таким образом в КРТ может попасть практически каждый земельный участок в населенных пунктах, даже если он является «недепрессивным», используется в соответствии с установленным целевым назначением и градостроительными регламентами и не занят самовольными постройками и аварийными объектами.
По вашим наблюдениям, где сегодня реализуются самые серьезные проекты КРТ и есть ли в этом смысле какие-то принципиальные различия между Москвой и другими регионами?
Денис Литвинов: Наиболее масштабные примеры проектов КРТ нежилой застройки сейчас реализуются в регионах. Например, в Кузбассе начато масштабное развитие всесезонного горнолыжного курорта «Шерегеш»: общая площадь запланированной к освоению территории — 427 гектаров. В рамках КРТ предусмотрено строительство 37 апарт-комплексов, шести канатных дорог и шести горнолыжных трасс, термальных бассейнов, наземных парковок, магазинов, ресторанов, spa-центров. А в Таганроге будет осуществлено строительство туристско-рекреационного кластера «Приазовье». На семи земельных участках планируется строительство малоэтажных гостиниц и сопутствующей туристской инфраструктуры, а также обустройство общедоступных объектов городского значения: маяка с обзорной площадкой, пляжной зоны и спортивных площадок.
В Москве на сегодняшний день все масштабные проекты КРТ осуществляются либо в целях жилищного строительства (включая строительство необходимых объектов социальной и инженерной инфраструктуры), либо в целях строительства современных промышленных кластеров, продолжает эксперт. Крупные проекты культурного, спортивного или рекреационного назначения при помощи КРТ в Москве пока не реализуются. По данным официального портала мэра Москвы, на начало четвертого квартала 2022 года в Москве запущено семь проектов КРТ (Южный порт, Зюзино, Грайвороново, Варшавское Шоссе, Кунцево, проспект Маршала Жукова, Хорошево-Мневники) общей площадью 72,6 гектара с предполагаемым объемом инвестиций 190 млрд рублей. При этом планируется создать 22 тысячи новых рабочих мест в концепции «работа рядом с домом».
Какую из существующих проблем развития КРТ вы назвали бы в первую очередь?
Денис Литвинов: Невозможность самостоятельной реализации проекта. Для реализации КРТ силами правообладателей участков, попавших в зону КРТ, необходимо получить согласие от всех собственников земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах КРТ, в том числе от лиц, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду или безвозмездное пользование. Срок получения такого согласия — не более 45 дней с момента получения от местной администрации проекта решения о КРТ. Нередко речь идет о внушительном числе подписантов такого согласия, что делает уже на первом этапе самостоятельную реализацию проекта КРТ невозможной.
Если же всем потенциальным подписантам удается договориться по самому факту реализации проекта КРТ своими силами, то следующий шаг — договориться по условиям реализации, в первую очередь, финансовым. И это следующая существенная сложность для зон с большим числом правообладателей. Они должны единогласно решить, как будут распределяться между правообладателями расходы на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории, что представляется крайне затруднительным. В случае же, если правообладатели не договариваются, процедура переходит на уровень реализации КРТ по решению властей, то есть, без участия и контроля со стороны правообладателей. И тогда право на заключение договора о КРТ переходит на торги, а правообладателям остается ожидать процедуры изъятия их объектов недвижимости с выплатой компенсации.
То есть риск лишиться своей собственности весьма и весьма велик?
Денис Литвинов: Да, с учетом всего вышеизложенного даже у добросовестных собственников земельных участков и объектов недвижимости возрос риск лишиться своей собственности в связи с попаданием в зону КРТ: невозможность самостоятельной реализации проекта КРТ влечет за собой изъятие. Изъятие производится на основании ходатайства лица, с которым заключен договор о КРТ. Копия решения об изъятии должна быть направлена правообладателю. Информация об изъятии также должна быть размещена в ЕГРН и на официальном сайте органа власти, принявшего решение об изъятии.
Если соблюдена вся процедура до решения об изъятии участка и расположенных на нем объектов, то само по себе такое решение оспорить нельзя. Вы можете отказаться подписать проект соглашения об изъятии и оспорить в судебном порядке размер компенсационной выплаты — в суде он будет определяться путем проведения судебной оценочной экспертизы. С учетом того, что процедура изъятия может стать весьма вероятным финалом истории с попаданием в зону КРТ для большинства правообладателей земельных участков, важно понимать, какие факторы влияют на определение размера возмещения и каких рекомендаций правообладателю лучше придерживаться с учетом потенциальной в будущем процедуры изъятия.
И какие же факторы влияют? Ну и, конечно же, ваши профессиональные советы правообладателям недвижимости, которая может попасть под такое изъятие?
Денис Литвинов: В соответствии с п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, при определении размера возмещения за изъятие земельного участка, находящегося у правообладателя в аренде, в него включаются: рыночная стоимость права аренды на земельный участок; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости (например, неполученная в будущем арендная плата от расторгнутых в связи с изъятием договоров аренды).
В то же время, в соответствии с п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ, при определении размера возмещения не подлежат учету: объекты недвижимости и/или их неотделимые улучшения (в том числе в результате реконструкции), созданные вопреки разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земли (объекты самовольного строительства); объекты недвижимости и/или их неотделимые улучшения, улучшения земельного участка, созданные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии (исключение — произведенные в целях обеспечения безопасности в процессе эксплуатации такого имущества); сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок. Получив информацию о включении участка в зону КРТ, то есть, и о весьма вероятном в будущем старте процедуры изъятия, правообладателю следует учитывать все вышеназванные факторы в своей текущей хозяйственной, а иногда и инвестиционной деятельности.
Впрочем, в департаменте городского имущества города Москвы сочли необходимым подчеркнуть, что право реорганизации бывших промзон и неэффективно используемых территорий Москвы через механизм КРТ в первую очередь предоставляется правообладателям. С этой целью им направляется предложение о заключении договора о КРТ, и только если правообладатели не изъявили желания развивать территорию, то город может определить иной способ реализации. В настоящее время Правительством Москвы активно оказывается консультационная помощь по возникающим вопросам инвесторов и правообладателей по КРТ, а также на постоянной основе организована горячая линия.
При этом в Москве сегодня с правообладателями уже заключено шесть договоров о КРТ, и в ближайшее время планируется заключить еще три договора о КРТ с правообладателями, выразившими согласие на вхождение в программу и реорганизацию территорий.
Если все-таки правообладатели не выразили желание участвовать в КРТ, то им законодательно гарантируется компенсация за их имущество в рамках изъятия. Гарантии распространяются и на правообладателей некапитальных строений, например, гаражей, расположенных в границах КРТ. Инвестор, реализующий КРТ, возместит соответствующие убытки.
К программе комплексного развития территорий, реализующейся в Москве, проявляют интерес региональные застройщики, которые участвуют в аукционах на право заключения договоров о КРТ. Так, победителем аукциона, который проводился в августе этого года, стал застройщик из Архангельска (ГК «Аквилон»), рассказали BFM.ru в пресс-службе департамента.
Кстати, на уже упоминавшемся заседании комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое, руководитель комиссии, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева выступила с дополнительными предложениями, направленными на обеспечение жилищных прав россиян при реализации КРТ.
В частности, предлагается предусмотреть возможность предоставления земельного участка без торгов в аренду за пределами территории КРТ для строительства многоквартирного дома.
Кроме того, как считает Надежда Косарева, следует подписать соглашение между публично-правовым образованием, от имени которого заключает договор КРТ, и тем, кто уполномочен выполнять некоторые обязательства по договору о КРТ. Еще одно предложение — указать в договоре о КРТ основные случаи существенного изменения обстоятельств, условия изменения и расторжения договора. Теперь слово за Минстроем, на рассмотрение которого направлены КРТ-инициативы.
