Проектное финансирование: о чем говорят застройщики?

Новые правила долевого строительства вступили в силу с 1 июля 2019 года, а до идеальной модели им по-прежнему очень далеко

Взаимоотношения банков и застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу начали обсуждаться задолго до того, как само проектное финансирование стало нормой. Cегодня обсуждение продолжается, потому что 1 июля 2019 года, когда вступили в силу новые правила долевого строительства, — уже история, а до идеальной модели им по-прежнему очень далеко.

В частности, на недавно состоявшемся заседании комиссии по вопросам проектного финансирования Общественного совета при Минстрое прозвучал целый ряд предложений, прежде всего по унификации пакета документов, который застройщики представляют в банки для получения кредита. Как напомнил член комиссии, руководитель экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства Андрей Бахмутов, в 2021 году Минстрой, Банк России и АО «Дом.РФ» реализовали форму первичной заявки застройщика на базе агрегатора проектного финансирования, размещенного на сайте ЕИСЖС. За год с небольшим к ресурсу подключились девять кредитных организаций, а застройщики, по данным «Дом.РФ» уже отправили 120 заявок на сумму 39,9 млрд рублей.

Однако, по словам Андрея Бахмутова, два вопроса по-прежнему остаются важными: как подключить к сервису другие банки и как еще больше упростить для застройщиков процедуру получения кредитов.

Андрей Бахмутов руководитель экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства комиссии по вопросам проектного финансирования Общественного совета при Минстрое «Что касается второго, то, по нашему мнению, наиболее эффективный и целесообразный путь — попытаться сократить объем запрашиваемой информации с тем, чтобы банки не дублировали свою работу. Сейчас запрашивается довольно большой пакет документов для того, чтобы убедиться в правах застройщика на реализацию проекта, имеется в виду, что он получил РНС (разрешение на строительство) и отсутствуют основания для приостановки строительства или риск неввода объекта в эксплуатацию. Градостроительные риски требуют дополнительной оценки со стороны кредиторов, и, по сути, там возникает некая дублирующая работа перепроверки оснований для начала строительства. Нам кажется, что существенно сократить объем запрашиваемой информации со стороны банков помогло бы введение на законодательном уровне ограничения оснований для отзыва РНС или признания его недействительным — то есть повышение ответственности органов местного самоуправления в отношении выдачи таких разрешений».

Конечно, все непросто, подчеркивает эксперт: необходимо будет внести изменения в ряд статей Градостроительного кодекса, разработать ряд региональных нормативных актов и так далее. Да и само по себе повышение ответственности органы местного самоуправления не порадуют, но без этого никак не обойтись: сегодня выдача РНС еще ничего не гарантирует, в частности, поэтому банки и перестраховываются, и перепроверяют все по несколько раз.

Вопрос, связанный с расширением списка подключившихся к агрегатору кредитных организаций, тоже легким не назовешь. «Мы рекомендуем Минстрою обратиться в Банк России и инициировать направление в кредитные организации рекомендации подключиться к сервису, что создаст более наполненную конкурентную среду», — отмечает Андрей Бахмутов. Да, неплохое предложение. Однако, по словам руководителя комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологического и ценового аудита Общественного совета при Минстрое, президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, пока на призывы не реагирует «Сбер», ключевой игрок рынка проектного финансирования, полномасштабным агрегатор считать нельзя.

Обязать банк подключиться к той или иной агрегирующей системе может разве что ЦБ, да и то не всегда. В данный момент «Сбер» прекрасно справляется с проектным финансированием сам и не видит необходимости в партнерствах. Да и вообще агрегатор важен только на первом этапе кредитного пути, а дальше слишком много непреодолимых различий: каждый банк по-своему рассматривает финмодель проекта, проводит экспертизу (кто самостоятельно, кто с помощью привлеченных специалистов), оценивает риски и так далее. Привести все это к единообразию практически нереально. Вот что предлагает Антон Глушков.

Антон Глушков президент Национального объединения строителей, руководитель комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологического и ценового аудита Общественного совета при Минстрое«Идея агрегатора была у НОСТРОЯ с момента перехода на счета эскроу. Уже тогда в ЦБ обсуждался вопрос унифицированных подходов к комплекту документов, и уже тогда все кредитные организации хором сказали, что у них разные подходы к оценке рисков, поэтому агрегирование невозможно. Однако мы видим по другим продуктам, что как только конкуренция возрастает, сразу же, невзирая на заявленную разницу, подходы унифицируются, и агрегаторы спокойно работают даже с участием ведущих банков, скажем, в сегменте ипотеки. О чем можно здесь вести речь? О том, что агрегатор, чтобы он начал широко шагать, кроме удобства, должен хотя бы на первом этапе предполагать какие-то финансово-кредитные бонусы, которые должны быть привлекательны для застройщиков. Рынок заемщиков в сфере проектного финансирования практически не растет, поэтому банковская конкуренция в этой части будет усиливаться. Так что задача — придумать для участников рынка предложения, которые убедили бы их этим агрегатором пользоваться».

Практически одновременно ключевые заинтересованные стороны встретились на организованной Клубом инвесторов Москвы (КИМ) дискуссионной панели «Развитие проектного финансирования: диалог банков и застройщиков». Согласно обобщенной банковской статистике, приведенной исполнительным директором КИМ Владиславом Преображенским, из 91 банка, на сентябрь 2022 года отвечающего критериям работы с проектным финансированием, фактически работают только 35, которые финансируют строительство 8117 домов по всей стране. Причем 4757 домов — это «Сбер», и еще 1022 дома — это ВТБ; замыкает тройку лидеров банк «Дом.РФ» (747 домов), в пятерке банк «Открытие» (409 домов) и «Альфа-банк» (318 домов). Если же рассматривать ситуацию в разрезе площадей, то, по оценкам руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолия Клинкова, 97% проектов реализуется при финансовой поддержке десяти банков, и 79% проектов — за счет кредитов трех банков-лидеров.

Понятно, что при таком раскладе один из основных вопросов, обсуждавшихся в рамках дискуссии, — возможность рефинансирования застройщиками кредитов. По словам директора по корпоративным финансам ГК ФСК Олеси Пироговой, необходимость в этом назрела особенно, когда общая финансовая нагрузка на девелоперские проекты увеличилась, а совсем особенно, когда в период кризиса банки вместо того, чтобы бесперебойно финансировать стройку, начали тормозить выдачу очередных траншей.

Олеся Пирогова директор по корпоративным финансам ГК ФСК «Каждый, кто работает в стройке, знает, что деньги — это кровь. Если кровь не поступает вовремя, организм умирает. Для стройки это значит, что начинаются большие задержки или срывы сроков. Крупным застройщикам, зачастую входящим в проекты освоения больших территорий по 20-30 гектаров и вступающим в очень длительные отношения с банком, которые будут продолжаться семь-десять лет, крайне важно иметь возможность вести равноправный диалог. Сегодня единственным инструментом для застройщика, по факту, является «торговля будущими проектами»: если крупный банк ведет себя неадекватно, то застройщик больше не будет с ним работать — и это единственный рычаг. После того, как застройщик подписал кредитный договор и на счет поступило достаточно большое количество денег, он оказывается в рабстве у банка».

Как напоминает Анатолий Клинков, теоретически возможность рефинанса предусмотрена кредитно-обеспечительной документацией. Но на практике размер комиссии за эту операцию доходит до 4-5% от величины ссудной задолженности, а механизм перевода счетов эскроу из одного банка в другой отсутствует. Застройщику приходится либо уговаривать каждого дольщика переподписывать документы, что в принципе сложно, а иногда невозможно, если дольщик вдруг упрется и не захочет переходить из банка А в банк Б, либо, уходя в новый банк, оставлять эскроу-деньги в старом, что мгновенно сказывается на величине кредитной ставки по проектному финансированию. Стоимость кредита возрастает в семь раз, и одно это делает рефинанс практически бессмысленным, отмечает эксперт. По его мнению, более гибким вариантом при рефинансировании мог бы стать механизм фондирования, прямой или косвенный.

Анатолий Клинков руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» «Банк, в котором остаются счета эскроу, может непосредственно осуществлять фондирование банка, который рефинансирует кредит. Причем такая система могла бы работать при прямой или косвенной поддержке Центробанка. Альтернативой могли бы стать корсчета для эскроу в ЦБ РФ. Урегулирование вопроса с рефинансированием помогло бы решить такие проблемы, как монополизированность рынка, отсутствие возможности улучшить качество финансирования и эксплуатации кредита после начала кредитования, а также перегруженность лимитов Н1-Н6».

В продолжение разговора о необходимости корректировки в рамках проектного финансирования застройщиков критериев Н1 (достаточности капитала) и Н6 (максимального размера риска), Владислав Преображенский замечает, в частности, что сегодня формула расчета не учитывает средства, собранные на счетах эскроу. Это категорически неверно и тормозит запуск многих проектов.

Владислав Преображенский исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы «Средства на счетах эскроу — это заранее сформированный источник погашения проектного финансирования. Их учет при расчете нормативов Н1 и Н6 позволил бы банкам дополнительно кредитовать строительные проекты на сумму, находящуюся на счетах эскроу (сегодня это около 4 трлн рублей). При средней строительной себестоимости по РФ около 50 тысяч рублей за квадратный метр, это эквивалентно 80 млн квадратных метров, что соответствует дополнительному вводу около 30 млн квадратных метров в год. Отмечу, что достаточной являлась бы корректировка одного из критериев, Н1 или Н6, и наиболее взвешенной выглядит все же корректировка Н6».

Можно ли придумать законодательный механизм, предусматривающий неразрывность судьбы проектного финансирования и счетов эскроу и подразумевающий автоматический, без переподписания дольщиками документов, перевод этих счетов в новый банк при рефинансировании? Нужно ли изменить положение Банка России № 590-П, скорректировать критерии отбора проектов и вместо среднерыночного набора «коэффициент покрытия долга (LLCR) — 1,25, доля собственных средств застройщика в проекте — 15%, доля средств банка на счетах эскроу при вводе дома в эксплуатацию — 80%, величина дисконта на доходы в стресс-тесте — 10%» получить среднерыночный набор «коэффициент покрытия долга (LLCR) — 1,1, доля собственных средств застройщика в проекте — 5%, доля средств банка на счетах эскроу при вводе дома в эксплуатацию — 60%, величина дисконта на доходы в стресс-тесте — 7%», что позволит запустить в работу куда большее число проектов, в том числе в низкомаржинальных регионах? Не пора ли снова поднять вопрос о совершенствовании механизма счетов эскроу и частичном погашении проектного финансирования по мере реализации проекта, что поможет увеличить объемы жилищного строительства? Это лишь часть того, о чем думает сегодня девелоперское сообщество применительно к проектному финансированию.

Не исключено, что многие из звучащих предложений банки поддержат, хотя и в присущей им консервативной манере. Например, если при оптимизации расчетов по H6 застройщики предлагают корректирующий коэффициент по эскроу 100%, то банки — 50-80%, признается руководитель направления «Недвижимость» Совкомбанка Стефан Ясногородский. Хотя это лишь детали.

Стефан Ясногородский руководитель направления «Недвижимость» Совкомбанка «Инициатива по введению механизма полноценного рефинансирования проектного кредита может освежить рынок и дать возможность банковскому сектору перераспределять риски в системе в зависимости от риск-профиля проектов, изменяющегося в динамике. То есть, если взять тот же коэффициент покрытия долга, разные банки на один и тот же проект будут готовы смотреть по-разному через призму такой ковенанты, что даст возможность финансовому институту с более мягкими условиями рефинансировать уже строящийся проект. Наконец, застройщик сможет получить лучший клиентский сервис, поскольку у него всегда будет возможность рассмотреть другие банки для проектного финансирования, в случае различий в подходах работы с текущим банком».

По оценкам Клуба инвесторов Москвы, совокупно меры, о которых идет сегодня речь, в случае их принятия могут на 30% сократить инвестиционный цикл в сфере строительства, в полтора раза увеличить потенциальный объем инвестиций в отрасль и дополнительно привлекать в стройку 1,5-2 трлн рублей в год, наконец, в полтора раза увеличить число реализуемых проектов. Последнее особенно важно, если мы пока не планируем отказываться от целевого показателя и все-таки намерены добраться до ежегодных 120 млн квадратных метров.