ТЦ смогут досрочно расторгать договоры с иностранными брендами. Воспользуются ли они этим правом?

Новые правила для арендодателей будут действовать до конца 2022 года. При этом опрошенные Business FM представители отрасли усомнились, что владельцы площадей начнут массово расторгать контракты

Торговым центрам разрешат в одностороннем порядке расторгать договоры с арендаторами из «недружественных» стран. Такие поправки приняла Госдума. Прежде всего это касается иностранных компаний, которые приостановили работу и не платят ТЦ процент от выручки.

Новые правила расчета арендной платы касаются в основном компаний из сфер торговли и общепита. Отношения должны соответствовать трем критериям. Первый: компания-арендатор прямо или косвенно связана с «недружественной» страной. Подавляющее большинство компаний, приостановившие работу в России, так или иначе к ним относятся. Второй критерий: приостановка или прекращение работы привели к существенному снижению арендной платы — больше чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Третий критерий отвечает на вопрос, почему это произошло. Потому что ставка арендной платы частично или полностью зависела от доли доходов, полученных в результате использования арендуемого имущества.

Если все условия выполнены, арендодатель вправе сначала запросить арендную плату по среднемесячному платежу за аналогичный период прошлого года — или за первые два месяца этого года, если договор заключен недавно. И если приостановившая работу компания платить отказалась, соглашение можно разорвать без суда. В правилах есть важное исключение: они не распространяются на те компании, которые перешли под контроль российских физлиц и компаний.

Наиболее распространены три вида договоров аренды: полностью фиксированный, полностью зависящий от доли выручки и смешанный. Сколько арендодателей пострадали без процента от дохода ушедших компаний, сказать очень сложно. Потому что многие перешли на такой вид оплаты после пандемии, отмечает президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко:

Дмитрий Москаленко президент Российского совета торговых центров «Сколько это сейчас в процентном соотношении, сложно сказать, потому что идет трансформационный период. Если этим правом воспользуется большое количество арендодателей, вполне вероятно, что компания, которая решила уйти и получит такое количество разрывов с требованием компенсировать арендную плату по среднемесячному платежу за прошедшие периоды, без помощи материнских компаний не справится. Соответственно, для них будет вариант либо объявлять себя банкротами, либо еще что-то делать. И это, в свою очередь, налагает определенные вопросы по реальному возмещению этих денег на счета арендодателей».

По данным Дмитрия Москаленко, в марте ушедшие из России компании занимали до 20% всех площадок торговых центров. Тогда же Минпромторг распространил письмо, в котором «настоятельно рекомендовал» российским ТЦ ввести в работу с ушедшими компаниями фиксированную арендную ставку. Замглавы ведомства Виктор Евтухов предостерег владельцев площадей от того, чтобы покрывать убытки за счет арендаторов, продолжающих работу. Но в Российском союзе торговых центров говорят, что большинство из них не хочет пользоваться предложенными им ультимативными правами. Они надеются, что иностранцы вернутся, а вместе с ними и прежний поток покупателей.

Комментирует руководитель бюро по защите прав предпринимателей «Опоры России», владелец сети кофеен Take & Wake Алексей Петропольский:

Алексей Петропольский эксперт по правовым вопросам «Опоры России», предприниматель «Заменить такие огромные площади другим ретейлом будет крайне проблематично. И даже если заменят, аудиторию, которая ходила в те магазины, вернуть будет крайне тяжело, потому что кто шел в Adidas, Nike или McDonalds, он вряд ли пойдет в «Крошку Картошку» и «Большевичку». Здесь пока больше вопросов, чем ответов. Поэтому это технически лишь решит вопрос бюрократии — не нужно будет лишний раз ходить в суд. Арендную ставку и поток клиентов это обратно не вернет».

Новые правила действуют до конца года. Собеседники Business FM считают, что во многом поправки направлены на то, чтобы сделать иностранцев более сговорчивыми в сделках по продаже своего бизнеса в России.