Деурбанизация: цифры, факты, комментарии

— Сегмент, безусловно, набирает популярность: пандемия и последовавшие антиковидные меры формируют запрос на приобретение гражданами определенного вида недвижимости. Ипотека на ИЖС является в своем роде уникальным продуктом, который предоставляется всего пятью-семью банками по России, и то с определенными ограничениями. С прошлого года велась системная работа по всем направлениям развития сегмента ИЖС, и «Дом.РФ» принимал в ней активное участие.

— И каков итог?

— На данный момент сегмент ИЖС включен во все программы льготного ипотечного кредитования — сельская, льготная ипотека и так далее. Мы видим, что объемы выдачи увеличиваются. Что касается сельской ипотеки, она имеет ряд ограничений. Мы считаем, что в ответ на постоянно растущий запрос необходимо подумать над федеральной программой, которая будет охватывать все объекты и подходить всем категориям граждан. Это может стать дополнительным вектором для развития всей строительной отрасли. Активное развитие нового сегмента — это рабочие места, как для тех, кто производит домокомплекты, так и для тех, кто их монтирует, обслуживает, занимается коммуникациями. Есть и еще один существенный плюс — это решение актуального для нашей страны демографического вопроса. Обычно дом по площади гораздо просторнее квартиры, а этот фактор уже может служить дополнительным сильным стимулом для повышения рождаемости.

— На предновогодней встрече с журналистами глава «Дом.РФ» Виталий Мутко поднял тему разработки суперсервиса для ИЖС. Что он дает?

— В рамках суперсервиса реализуется процесс, который должен при постройке или приобретении частного дома облегчить клиенту путь от идеи до ее воплощения. Большое число людей хотели бы жить в своем доме. Опрос «Дом.РФ» показал, что для многих сдерживающим фактором является то, что люди просто не знают, с чего начать и с какой стороны лучше подойти к вопросу: какой рассмотреть участок, как подобрать объект, выбрать производителя домокомплекта, есть ли ипотечный кредит на этот дом. Если дом уже построен, вопросов остается не меньше — как подключить сети и коммуникации, как поставить дом на учет. Учитывая развитие цифровых сервисов, мы постарались агрегировать всю эту информацию на площадке «Дом.РФ». Цель — реализовать для клиента так называемый суперсервис, который формирует сквозной клиентский путь от идеи покупки или строительства дома до сдачи готового объекта. Данная инициатива активно поддерживается правительством и Минстроем РФ.

— Универсального целевого портрета при миграции из города в село нет. В «миграционном котле» присутствуют как высокодоходные группы, так и низкодоходные, как молодые кадры, так и люди пенсионного возраста, переезжающие из районов Крайнего Севера. Но в любом случае значительный импульс этому процессу придала сельская ипотека, а также предоставление жилья за счет бюджета для ряда социально значимых профессий в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Ввод жилья на душу сельского населения по итогам 2020 года достиг максимальных показателей — 0,67 квадратного метра на человека, при этом с абсолютной уверенностью можно прогнозировать превышение данного показателя по итогам 2021 года. По оценкам Минсельхоза, только в прошлом году инструментом льготной ипотеки воспользовались 45 тысяч семей по всей стране, которым было выдано 86 млрд рублей, что позволило приобрести около 2 млн квадратных метров жилья на сельских территориях.

— А какие регионы в лидерах?

— Лидерами по числу выданных кредитов по программе «Сельская ипотека» являются Республика Башкортостан, Новосибирская область, Республика Татарстан, Ленинградская и Оренбургская области. При этом во всех вышеперечисленных регионах наблюдается высокая плотность населения. В дальневосточных регионах наиболее востребованной стала, конечно, «Дальневосточная ипотека», на которую могут претендовать даже приезжие. Однако наиболее востребованной данная форма поддержки оказалась только в Приморском и Хабаровском краях, Республике Саха (Якутия). По итогам 2020 года кредитный лимит программы был израсходован только на 10%.

— Как вы оцениваете новую грантовую инициативу правительства?

— Новая программа позволит создать в сельской местности необходимую инфраструктуру доступных по стоимости комфортабельных гостевых домов, поскольку дорогостоящие отели в сельской местности просто не находят спроса. Гранта в 5-10 млн рублей хватит на постройку гостевого дома практически в каждом регионе России. Поэтому, согласно обозначенным объемам грантовой поддержки, в 2022 году стоит рассчитывать на создание порядка 60 гостевых домов при потенциале строительства, превышающем тысячу домов. Всего за период 2022-2024 годов можно ожидать строительства до 300-350 домов с грантовой поддержкой.

— Вообще, во что обходится сегодня строительство на селе?

— В среднем строительство квадратного метра на селе оказывается дешевле на 10%, чем в городской местности. Учитывая комфортные условия кредитования, в том числе льготные ставки по сельской ипотеке, экономия становится еще более существенной. На сегодняшний день большинство из 24,7 млн квадратных метров жилья в сельской местности вводится собственными силами (55% домов). То есть каждый второй человек самостоятельно просчитывает строительные и экономические издержки постройки дома. В свою очередь рынок строительства частных домов имеет полутеневой характер, он свободен от крупных застройщиков. Серьезным ударом как по «белому», так и теневому загородному строительству стало удорожание материалов в 2020-2021 годы. Стоимость строительства значительно возросла, а «экономия от масштаба», которая есть у крупных девелоперов, не позволила физическим лицам и малым фирмам даже частично покрыть скачок цен, в том числе и в логистике. С другой стороны, крупных девелоперов интересует не точечная застройка, а крупные участки в несколько сотен гектаров земли, где можно создавать полноценные коттеджные поселки. Такие поселки оказываются наиболее востребованными в пригородной зоне крупных агломераций, тогда как в отдаленной от городов сельской местности по-прежнему сохраняется значимость постройки жилья своими руками, с помощью сезонных рабочих («в серую») или небольших частных фирм, практикующих каркасное строительство («быстро и в срок»)*. Да, на уровне страны мы по-прежнему наблюдаем доминирование урбанизации, однако, спускаясь на уровень ниже, видим регионы, где повышается значимость жизни в сельской местности.

— Как вы оцениваете перспективы развития сельских территорий в 2022 году, к каким показателям мы можем прийти к концу года? Действительно ли, по вашим наблюдениям, набирает обороты тенденция переселения из города в село. Каким категориям населения наиболее интересен такой переезд?

— Перспективы есть, но надо ориентироваться на реальность, а не на фантазии. Одним из важных факторов развития села является социальная сфера. Этим вопросом мы занимаемся системно на постоянной основе. Так, в селе Бондари в 2022 году мы будем строить современный и красивый детский сад, в Кирсанове — новую больницу, и это только начало. Чтобы развивать инфраструктуру, нужны средства. У нас социально ориентированный бюджет, но нужно привлекать и средства инвесторов. Возьмем, к примеру, Кирсановский район Тамбовской области. На территории района строится спортивно-оздоровительный комплекс «Городъ солнца». Для реализации проекта будут привлечены инвестиции в размере 5 млрд рублей. Развитию туризма, созданию соответствующей инфраструктуры сегодня уделяется большое внимание как на федеральном, так и на региональном уровне. В данном случае мы переходим от теории к практике. Новый горнолыжный курорт — это пример развития туристического потенциала региона за счет государственно-частного партнерства. Туризм должен стать одной из точек роста для региональной экономики. Для этого мы впервые создали департамент по туризму и молодежной политике.

— Стимулов довольно много, но, наверное, есть и то, что тормозит процесс? Что это? И как можно поправить или хотя бы частично изменить ситуацию?

— Есть объективные факторы, тормозящие процесс развития сельских территорий: например, ограничения, связанные с пандемией. А есть субъективные, связанные с инвестиционной привлекательностью территорий. У каждой территории должна быть стратегия развития, под которую необходимо привлекать инвесторов. Этим должна заниматься в первую очередь местная власть. За время моего руководства регионом я успел посетить разные, в том числе самые дальние уголки Тамбовской области. В каждом муниципалитете есть свои сильные и слабые стороны, и мы должны выстроить процесс таким образом, чтобы сильные подчеркнуть и слабые нивелировать, а еще лучше — слабые обернуть в сильные. Каждый глава муниципального образования должен делать все возможное для повышения инвестиционной привлекательности региона. Именно на это я буду нацеливать каждого муниципального руководителя. Возможно, проведем специальные обучающие семинары, на которых эксперты расскажут, как работать с инвесторами.

— Скажется ли на развитии сельских территорий тот факт, что крупные девелоперы заявляют о своей готовности выйти на рынок ИЖС и правительство уже открыло им для этого доступ к проектному финансированию?

— Конечно, скажется. У нас есть хороший пример в Токаревском районе, где на площадке, оборудованной за счет средств федерального и областного бюджета, совсем скоро вырастет коттеджный поселок. Новые дома заселят как местные жители, так и специалисты, приезжающие работать на современные агрокомплексы, расположенные в районе. Всего планируется строительство более 100 домов. Однако проблему следует рассматривать в комплексе. Жилищное строительство — хорошо, но кто будет жить в этих домах, если у нас сохраняется печальная тенденция оттока населения, особенно молодежи?