Московское жилье — 2020: пассажиры полосатого рейса

Этот год был неровный: рынок покупателя сменялся рынком продавца и наоборот, говорят игроки рынка. Каким будет 2021-й и продолжится ли рост цен?

В ноябре на рынке столичных новостроек был зафиксирован рекорд, который иначе как ошеломляющим не назовешь. Согласно статистике компании «Метриум», средняя цена одного квадратного метра жилья стандарт- и комфорт-класса впервые превысила 200 тысяч рублей, добравшись до отметки 203 тысячи рублей. По сравнению с октябрем стоимость «квадрата» увеличилась на 2,3%, с начала текущего года цена выросла на 16%, а за год — на 17%, что является рекордом последних пяти лет, писали тогда аналитики компании.

Выводы коллег подтверждали и эксперты компании «Бест-Новострой». Как следовало из их подсчетов, средняя стоимость «квадрата» жилья массового спроса в ноябре составила 202,5 тысячи рублей, а ценовой прирост за год — 16,5%. По сути, этой показательной статистикой можно начать и ей же и закончить подведение итогов года в сегменте столичных новостроек.

В сфере real estate пандемийный 2020-й только ленивый не сравнил с американскими горками: первый квартал — более или менее спокойное так, второй квартал — обвальное сяк, третий — вертикальное о-го-го как, четвертый — слегка подостывшее так-сяк… И что же в финале? Во-первых, неравномерно распределенный по году, но итоговый сверхвысокий спрос на квадратные метры.

В качестве примера — выдержка из ноябрьской аналитики московского Росреестра: три месяца подряд на первичном рынке жилья регистрируется более 12 тысяч ДДУ, а конкретно по итогам ноября зафиксировано в полтора раза больше (+47%) договоров долевого участия, чем годом ранее: 8620 ДДУ и 5868 ДДУ соответственно.

Игорь Майданов руководитель Управления Росреестра по Москве «Три года подряд общее число ДДУ с января по ноябрь превышает важный психологический порог в 90 тысяч сделок. Результат 2020 года сопоставим с прошлым при разнице менее половины процента. И это при том, что май показал самое низкое число ДДУ — около 4 тысяч сделок. Для сравнения: такой объем мы фиксировали последний раз в январе-феврале 2017 года, включая жилой и нежилой фонды. В случае с жильем наверстать упущенное удалось уже в сентябре, когда число сделок увеличилось в четыре раза».

Статистика, которую Business FM предоставили в компании «Метриум», еще раз подтверждает и немного дополняет картину, которую рисуют в регистрационном ведомстве.

Мария Литинецкая управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) «В старой Москве на рынке новостроек за 11 месяцев 2020 года было подписано 49,2 тысячи ДДУ, что уже на 2% превышает показатель всего 2019 года. Больше всего жилья было продано в массовом сегменте — 52%, ненамного меньше реализовали в бизнес-классе — 45,6%, на высокобюджетный сегмент пришлось 2,4%. В Новой Москве с января по ноябрь текущего года было продано 19,6 тысячи квартир. Относительно аналогичного периода 2019 года спрос сократился на 9%. На присоединенных территориях самым популярным оказался комфорт-класс, доля которого составила 65%, на продажи жилья экономкласса пришлось 24%, а на бизнес-класс — 11% ДДУ».

О том, откуда взялся такой ажиотаж, написано и сказано уже столько, что повторить имеет смысл разве что списком: льготная ипотека, переставшие быть привлекательными ставки по банковским депозитам, нестабильность рубля и еще многие другие факторы, в том числе и тот, что россияне по-прежнему считают вложения в недвижимость одной из самых надежных инвестиционных стратегий. Для наглядности — пример из жизни компании «Донстрой»: летом было объявлено о снижение ставок по депозитам до среднего значения в 4,5%, в то же время инвестиционная доходность некоторых донстроевских проектов доходит до 17,5% годовых. Вывод понятен.

Второй очевидный результат 2020 года, напрямую связанный с первым, — ценовой рост в масштабах, которых никто не ожидал. Согласно итоговым выводам ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась за год на 19%, в Московской области — на 21% (но есть аналитики, которые называют рост цен еще более серьезным). И даже найдены главные виновные всего произошедшего — льготная ипотека на новостройки, породившая тот самый ажиотажный спрос, в сочетании с жадностью продавцов-девелоперов. «В ноябре мы зафиксировали рекордный годовой прирост средней цены квадратного метра в московских новостройках массового сегмента. За 12 месяцев средний «квадрат» подорожал на 17% (со 175 тысяч рублей до 203 тысяч рублей), — еще раз подчеркивает Мария Литинецкая. — Причина заключается в рекордно низкой ставке по ипотечным кредитам. После запуска госпрограммы субсидирования ставки произошел резкий скачок покупательской активности, на рынке практически не осталось доступных лотов, и цена квадратного метра в новостройках выросла». Короче говоря, сами тоже виноваты, дорогие покупатели: нечего было так «резко скакать».

Сегодня звучат самые разные предложения на тему, как исправить ситуацию. Например, не только не продлевать программу госсубсидирования ипотечных ставок, которая пока действует до лета 2021 года, а вообще свернуть ее немедленно. Или так: вслед за сахаром и маслом зафиксировать цены на жилье массового спроса, разрешив застройщикам и кредитующим их банкам повышать стоимость только в жестко обозначенных границах. Еще вариант: предоставить преимущественное право на строительство недорогих новостроек государственной структуре, с которой коммерческие застройщики по определению не смогут конкурировать, в первую очередь, по части цен.

Впрочем, не исключено, что ничего этого не понадобится: после того как было объявлено о продлении программы льготной ипотеки, покупательский ажиотаж постепенно начал спадать, основная причина резкого ценового тренда потихоньку исчезает, так что прогнозы аналитиков на следующий год — рост, но уже куда менее активный, который в процентах даже нельзя будет охарактеризовать двузначным числом.

Но все-таки — рост, потому что, помимо ипотечных ставок, неинтересных депозитов и шарахающегося туда-сюда рубля, цены гонят вверх, например, дорожающие стройматериалы. По словам заместителя начальника Главгосэкспертизы России по ценообразованию Сергея Лахаева, наиболее напряженная ситуация наблюдается на рынке металлопродукции. «С ноября рост цен на металлы, включая арматуру и листовой прокат, стал особенно заметным — практически ежедневным. На основе мониторинга мы, в частности, можем констатировать, что цены на арматуру и сортовой прокат выросли до 40%», — делится выводами Сергей Лахаев. Правда, правительство вроде бы уже принимает необходимые меры — на ближайшее время запланирован ряд совещаний с участниками рынка металлургии и профильными ведомствами, включая ФАС, Минпромторг и Минстрой.

Довольно заметное от квартала к кварталу сокращение объема предложения — тоже серьезное основание для ценового роста. В частности, как подсчитали в компании «Метриум», к концу третьего квартала на первичном рынке в старой Москве было 347 проектов. Из них в 225 проектах продавались квартиры, в 102 — апартаменты, в 20 были представлены оба формата жилья. Совокупный объем предложения составил 35,6 тысячи лотов, что на 15,8% меньше, чем во втором квартале, а относительно аналогичного периода прошлого года экспозиция сократилась на 17,6%. Большая часть продаваемого жилья пришлась на массовый сегмент — 55%, доля лотов бизнес-класса составила 39%, доля премиум-класса — 4%, элитного класса — 2%. А в Новой Москве в третьем квартале совокупный объем предложения равнялся 7305 лотам; в сравнении с предыдущим кварталом их число сократилось на 20,7%, относительно третьего квартала 2019 года — на 20,1%.

Дефицит рабочей силы, заставляющий девелоперов поднимать зарплаты (в Москве наблюдается годовой рост зарплатных предложений для строительных компаний в районе 7%) — еще одна ступенька ценовой лестницы, ведущей вверх. И таких ступенек еще немало. Так что ставить знак равенства между сворачиванием льготной ипотеки и последующим падением цен на жилье неправильно от слова совсем.

Вообще, о нацеленности подавляющего большинства покупателей жилья массового спроса на привлечение ипотечного кредита аналитики говорят как о ключевом тренде — 2020, по данным сервиса «Синица», доля сделок с использованием ипотеки росла на протяжении всего года и в результате в ноябре достигла показателя 62% в старых границах Москвы и 64% в Новой Москве. По статистике компании «Донстрой», и в бизнес-классе на ипотеку сегодня приходится в среднем 60% от общего объема продаж (в домах класса премиум и de luxe ипотека не превышает 26%, но об этом сегменте вообще разговор особый).

Однако все-таки ипотека не единственное, что эксперты называют ключевой темой покупательских запросов этого года.

Наталья Шаталина генеральный директор сервиса «Синица» «Покупатели все чаще не готовы переплачивать за неиспользуемые квадратные метры, растет популярность компактных квартир с эффективными планировками, в том числе евроформата. Так, наиболее востребованными в этом году в Москве были квартиры площадью 37-43 квадратных метров (около 22% спроса) и квартиры площадью 57-63 «квадратов» (около 14%), что соответствует типологии однокомнатных квартир, евродвушек и классическим двухкомнатным вариантам. Еще один популярный запрос со стороны покупателей — это квартиры с отделкой: доля таких сделок в массовом сегменте доходит до 50%. Современный рынок движется в сторону более цивилизованного подхода, когда покупателю предлагается не полуфабрикат, а готовый продукт — квартира, в которой можно жить. И если в более дорогих сегментах очень популярна отделка white box, то в комфорт-классе востребована полноценная чистовая отделка квартир».

Словом, привычные прошлогодние разговоры о востребованных метражах, грамотных планировках, квартирах с отделкой вполне велись на рынке и в этом сумасшедшем году. Хотя весенний локдаун внес в покупательские предпочтения определенные коррективы. Например, вот какими наблюдениями поделились с Business FM в компании «Донстрой»: в бизнес-классе спрос с квартир от 60 квадратных метров сместился в сторону больших форматов — с террасами и балконами, со вторым светом, с эксплуатируемыми кровлями, потому что период самоизоляции показал, как необходима людям возможность выхода во внешний мир — если не на улицу, то в приватную зону, не покидая пределы своего комплекса или даже своей квартиры.

В целом, странная в этом году получается ситуация. Застройщики, по оценкам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, свой план все-таки перевыполнили, с начала года построив в столице 9,36 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 4,2 млн «квадратов» жилья. Кстати, в планах на 2021 год — 8,5 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 4 млн «квадратов» жилья. С другой стороны, покупатели-то тоже план перевыполнили — никто такой прыти от них не ждал. В итоге очень непросто решить, чьим же был этот год — покупателя или продавца?

Иван Мотохов генеральный директор УК «Атлант» «Если говорить о показателях, то в целом 2020 год был рынком продавца. Покупатели активно заключали договоры, цены на новостройки выросли ощутимо, и даже новогодние акции решили проводить далеко не все застройщики. Тем не менее, если рассматривать отдельные периоды, то уходящий год был «полосатым»: рынок покупателя сменялся рынком продавца и наоборот. Вспомните, год начинался довольно вяло с точки зрения продаж, и это продолжалось до марта, когда резко изменился курс рубля и обвалились ставки по вкладам. В этот момент покупатели резко активизировались, справедливо полагая, что вслед за курсом могут вырасти и ставки по ипотеке. К тому же при таких изменениях на валютном рынке встал вопрос сохранения сбережений. Последовавший вслед за этим весенний режим самоизоляции вновь перевернул ситуацию. Количество сделок упало почти до нуля, поскольку на массовом рынке популярность онлайн-сделок была крайне низкой, а офлайн-сделки стали невозможными. В этот период уже продавцы в спешном порядке стали осваивать новые способы продаж в ситуации локдауна, всячески привлекая потребителей новыми технологиями и бонусами за их использование, а также ипотекой с господдержкой и собственными программами с небывало низкими ставками. Снятие ограничений выплеснуло на рынок отложенный спрос, который вкупе с госипотекой и низкими ставками по депозитам в банках дали рынку новостроек мощный приток покупателей. Дополнительным мотиватором для покупки был рост цен. Новая полоса продолжалась до второй половины октября, когда было объявлено о продлении срока действия ипотеки с господдержкой. С конца ноября расстановка сил начала смещаться в сторону покупателей: отложенный спрос был реализован, спешки с ипотекой не было, на рынке появилось много новых предложений, да и темп роста цен замедлился. В итоге к концу года рынок пришел к некоторому балансу. Спрос активный, объем предложения высокий, цены в целом стабильны».

Такая устаканившаяся ситуация позволяет вроде бы поверить аналитикам, которые считают: в следующем году рост цен будет, но куда меньшим, чем в этом. Правда, как уже отмечалось, есть и те, кто считает, что он будет если и меньшим, то совсем немного. Так, руководитель отдела сбора и анализа данных «Пульса продаж новостроек» Иршат Галиакберов, слова которого приводит «Интерфакс», думает, что вилка повышения цен будет составлять до 20%. «Если мы по итогам 2020 года видим в среднем увеличение цен на 22% по Москве, то мы понимаем, что здесь сыграла важную роль льготная ипотека, ажиотажный спрос. Льготную программу пролонгировали, и часть людей перенесло решение о покупке жилья на следующий год», — говорит он. Эксперт отметил, что на рост цен будет влиять еще и дефицит предложения в Москве в комфорт- и бизнес-классе. «Если вдруг почему-то не будут выходить новые проекты, продаж хватит на 25 месяцев. Это в два раза меньше, чем в 2018 году», — подчеркнул Иршат Галиакберов. Свои оценки наступающему году дают и подмосковные застройщики.

Алексей Артошин коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» «В 2021 году цены на подмосковные новостройки комфорт- и стандарт-класса будут колебаться в зависимости от внешних и внутренних экономических факторов. Ажиотажный спрос к концу текущего года постепенно замедляется, стоимость квадратного метра стабилизируется в течение первого квартала следующего года и в дальнейшем будет зависеть от цен на нефть, объема предложения на новостройки, ставок по ипотеке и депозитам. Вероятнее всего, в следующем году после окончания срока действия ипотеки с государственной поддержкой мы увидим повышение ключевой ставки или ужесточение требований банков к заемщикам. При среднем размере ипотечных ставок в 8-9% мы не будем наблюдать сколь-нибудь значимого падения спроса. Однако при росте ставок до 10-11% объем спроса на фоне падения уровня доходов населения и снижения уровня покупательной способности может сократится на 10-15% относительно текущей ситуации».

Наконец, нельзя забывать о тесной взаимосвязи первичного и вторичного жилого рынка: первый с его прогнозируемым ростом цен непременно потащит за собой второй.

Алексей Попов руководитель аналитического центра ЦИАН «Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно. Однако оба сегмента рынка жилья находятся в тесном взаимодействии, поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел к удорожанию готового жилья. Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году. Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам многие покупатели воспринимают строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос».

По оценкам Алексея Попова, в 2021 году на рынке новостроек ожидается рост цен в пределах 7-8% по отношению к показателям конца 2020 года. Цены на вторичном рынке по итогам года тоже вырастут, но не так заметно — примерно на 6%.