Обманутые дольщики — 2020: столичный расклад

Для пострадавших участников долевого строительства уходящий 2020 год оказался даже более результативным, чем предыдущий допандемийный

По итогам этого года в Москве будут восстановлены права 2732 обманутых дольщиков — в прошлом году их было 1676. В эксплуатацию в шести жилых комплексах («Царицыно», «Спортивный квартал», «Марьино Град», «Борисоглебское», Sky House и объект компании СУ-155 в Новых Черемушках) введено 26 проблемных домов — в прошлом году их было 15. По площади тоже прирост, и заметный — почти в 2,5 раза: 365 тысяч квадратных метров в этом году против 153 тысяч «квадратов» в прошлом.

Как отметила на своей итоговой пресс-конференции председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, большого числа новых обманутых дольщиков по итогам этого года, скорее всего, не появится: объекты, которые потенциально могут попасть в список проблемных, в Москве есть, отставания от заявленного графика фиксируются, но пока некритичные, на два-три, максимум четыре месяца. Выходит, что, несмотря на все свои «ковидности», для пострадавших участников долевого строительства уходящий 2020-й оказался даже более результативным, чем предыдущий допандемийный.

Адресная книга Москвы

Проблема обманутых дольщиков не из тех, что можно решить одним росчерком пера, в чьих бы руках ни находилась ручка. Но прозвучавшие на пресс-конференции несколько важных цифр и фактов в отношении проблемных столичных адресов, которые уже включены в дорожную карту, скорее оптимистичны. На сегодняшний день в карте значатся 33 объекта, из которых 12 достраиваются за счет инвесторов, 14 — за счет города.

Кстати, относительно компенсационных выплат: к этому механизму в Москве, в отличие от России в целом, почти не прибегают, предпочитая достраивать дома, а не возвращать дольщикам деньги. И Анастасия Пятова постаралась объяснить почему: «Это вопрос скорее экономический. Основная масса объектов в нашей дорожной карте — это объекты Новой Москвы, которые были проданы лет десять назад. Понятно, что стоимость квадратного метра на момент покупки была в разы ниже, чем сейчас. При этом объекты стоят готовые практически на 80-90%. Что правильнее — выделить деньги на многочисленные компенсации или на достройку оставшихся 10-20%? К тому же назначенная сумма компенсации может не всех устроить, начнутся судебные разбирательства — в итоге в бумажном процессе мы проведем больше времени, чем требуется на достройку домов».

К сожалению, общее число проблемных объектов (33) с начала года не изменилось, потому что один (один из корпусов ЖК «Медовая долина») был включен в дорожную карту, но при этом один (ЖК «Спортивный квартал» в Новой Москве) полностью исключен. Как отмечает Николай Стасенко — директор по строительству компании Capital Group, которая как раз занималась «Спортивным кварталом», работа над столь масштабным жилым комплексом стала важной вехой в деятельности компании как технического заказчика.

Николай Стасенко директор по строительству компании Capital Group «Полная достройка всех 15 корпусов, последний из которых введен в эксплуатацию 2 декабря, — это общая площадь более 120 тысяч квадратных метров и 1900 квартир. Это действительно серьезно, особенно учитывая, что достройка проблемных объектов всегда сопряжена с рядом сложностей. Мы не только довели корпуса до строительного финала, выполнив все обязательства, но и переработали всю проектную документацию, чтобы привести ее в соответствие с действующим законодательством, провели благоустройство территории, обеспечили работу инженерных сетей. Отмечу, что компания также продолжает достройку еще двух проблемных объектов в Новой Москве: ЖК «Марьино Град» и ЖК «Спорт Таун».

По словам Анастасии Пятовой, в «Марьино Граде» шесть корпусов уже введено, остались вторая и третья очереди, которые сейчас находятся в итоговых проверках, так что их ввод тоже не за горами. Еще один полностью введенный еще в начале года комплекс — «Новые Черемушки», наследство СУ-155. Движется дело и со знаменитым долгостроем на Мытной улице: один корпус сдан, остальные в работе.

Среди проблемных объектов, лежащих в общегородской копилке, самый крупный и самый серьезный — ЖК «Царицыно», где в этом году удалось целиком закрыть первую очередь. На строительство оставшихся царицынских корпусов, а также еще целого ряда объектов (в частности, ЖК «Терлецкий парк» и «Марушкино», домов в поселении Рязановское, дома в Зеленограде, компенсационного дома для дольщиков ЖК «Мегаполис») деньги выделены, строительно-монтажные работы ведутся — и вроде бы в заявленные сроки все пока укладываются. Например, вторую очередь ЖК «Царицыно» планируется завершить к концу следующего года, в середине декабря разрешение на ввод получили два корпуса в ЖК «Борисоглебское»: в целом здесь уже сдано пять корпусов, еще немного — и этот адрес полностью уйдет из дорожной карты. На высокой степени готовности ЖК «Балаклавский проспект», также доставшийся от СУ-155, получено заключение о соответствии в отношении проблемного дома на Нагорной улице, который тоже должен быть скоро введен.

О двух высокобюджетных московских долгостроях Анастасию Пятову попросили рассказать отдельно. Первый — ЖК «Нескучный Home & spa»: решение о банкротстве застройщика принято, но судебные разбирательства еще будут продолжаться, поэтому федеральный фонд защиты дольщиков не может включить комплекс в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) и, соответственно, Москва не может заняться его дальнейшей судьбой. Второй — ЖК «Кутузовская миля» (он же квартал «Триумфальный»): этот объект в дорожной карте есть, но решение по нему не принимается, поскольку опять же не завершены судебные процедуры. Короче, по обоим адресам все ждут финальной судебной точки, после чего начнется поиск решения, кто будет достраивать объекты — город или кто-то из застройщиков.

В прошлом году предполагалось, что семь проблемных столичных адресов будут переданы в ведение московского фонда защиты дольщиков. «Прошел год, и на сегодняшний день, несмотря на то, что был карантин, закрывались суды (а все мы знаем, что объекты передаются исключительно по решению суда), мы прошли все семь адресов, и по всем семи решение о передаче их фонду принято. Это ЖК «Академ-Палас» на Вернадского, ЖК «Малыгина, 12» и несколько объектов в Новой Москве: жилые комплексы «Легенда», «Воскресенское», «Троицк Е-39», дом в поселке Кокошкино и ЖК «Остров Эрин», передача которого состоялась буквально в декабре», — рассказала Анастасия Пятова.

Анастасия Пятова председатель Москомстройинвеста «Я не скажу, что у нас все гладко по всем перечисленным выше адресам. И даже не из-за того, что кто-то где-то плохо работает. К сожалению, наша бюрократическая машина так устроена, что мы вынуждены везде предоставлять огромный пакет документов, которые иногда просто сложно собрать, особенно если речь идет о проблемном комплексе. А еще, например, в одном из объектов мы столкнулись с тем, что дольщики сами накладывают аресты на земельные участки, что в дальнейшем препятствует построенным корпусам ввестись в эксплуатацию. То есть сами дольщики делают себе плохо. И мы с этим боремся».

Итог работы с проблемными объектами и обманутыми дольщиками, конечно, подводит и Росреестр. Как сообщили Business FM в московском управлении ведомства, например, в течение декабря были оформлены документы по нескольким сложным и знаковым объектам: сведения обо всех 15 корпусах «Спортивного квартала» внесены в ЕГРН и восстановлены права более двух тысяч дольщиков, на кадастр поставлены три корпуса ЖК «Борисоглебское», а еще в конце октября кадастровые номера получили пять домов ЖК «Царицыно». Помимо учета домов и оформления прав, Росреестр регистрирует договоры аренды земли, по которым новые застройщики вправе продолжить строительство проблемных объектов — таких как ЖК «Малыгина, 12», «Легенда», «Академ-Палас», «Воскресенское», «Царицыно» второй очереди, «Остров Эрин» и других. Всего в 2020 году были приняты решения почти по 20 проблемным объектам, отметил в беседе с Business FM глава столичного Росреестра Игорь Майданов.

Игорь Майданов руководитель управления Росреестра по Москве «Специфика работы с недостроенными домами еще заключается в том, что большая часть технической документации выдавалась в 2000-х годах. За долгое время проекты не только морально устарели: в большинстве представленных в управление проектных планов выявлены нарушения, построенные дома не соответствуют заявленным изначально требованиям. Чтобы решить и исправить все технические и юридические расхождения, требуется время, и за последние годы строительный комплекс Москвы проделал в этом направлении огромную работу».

Да, хотелось бы, чтобы январские 33 объекта взяли и к декабрю превратились в три. И чтобы не почти три тысячи, а почти 30 тысяч обманутых дольщиков в 2020-м наконец-то справили новоселье и Москва навсегда бы забыла об этом словосочетании. Но нет, так быстро забыть не получится. Тем более что есть несколько штрихов, которые в следующем году могут, конечно, не кардинально изменить, но слегка подкорректировать общий рисунок.

Решения, которых ждут

Первый из этих штрихов — трудовые мигранты, точнее их отчаянная нехватка на наших стройплощадках, которую профильный вице-премьер Марат Хуснуллин уже назвал угрожающей и о которой сами застройщики говорят сегодня едва ли не как о ключевой проблеме.

Станислав Фролов вице-президент — руководитель блока девелопмента АО «Интеко» «На примере проекта «Садовые кварталы» и нашего генподрядчика на этом объекте — компании BOES Сonstruction — могу сказать, что сейчас у нас там работают 700 человек и не хватает еще 250-300. Мы планировали сократить разрыв, образовавшийся из-за остановки строек, за счет увеличения числа рабочих. Ввод очередного объема на этой площадке планировался на сентябрь. Сейчас мы находимся на финальной стадии сдачи объекта, но определенный сдвиг графика из-за дефицита рабочей силы есть».

На днях Минстрой внес в правительство предложения по организации упрощенного въезда трудовых мигрантов: предлагается разрешить их ввоз организациям, которые гарантируют обеспечение санитарно-эпидемиологического контроля. Приглашающая компания должна будет обеспечить тестирование иностранцев на коронавирус, обустроить место постоянного проживания для работников, а также поставить их на миграционный учет и оформить с ними трудовые отношения.

Если тему удастся разрулить достаточно быстро, катастрофы не случится. А если нет? Тогда сдвиг графика, о котором говорит Станислав Фролов, начнет носить массовый и масштабный характер, и еще неизвестно, чем это обернется для государства, застройщиков и дольщиков, которые не получат свои квартиры в срок, потому что их просто физически некому было построить.

Правда, как отметила Анастасия Пятова, в последнее время все-таки стало больше российских строительных бригад (пусть не компаний, а именно бригад, но все-таки), которые готовы работать на московских стройках. В частности, именно россияне были активно задействованы в достройке «Царицыно».

Тема номер два — проблемы, возникшие в этом году у застройщиков, которые работают на землях, прилегающих к аэропортам. Широкую огласку получила история с жилым комплексом «Филатов Луг» компании Ingrad, у которой Росавиация задним числом отозвала согласование на строительство. Получается, практически готовые дома оказались вне закона: причина в новых нормативах, по которым теперь в 15 километрах от аэропорта «Внуково» не должно быть жилых домов, высоких зданий и соцобъектов. Под действие новых правил как раз и попал жилой комплекс, где к этому времени уже были построены четыре 22-этажных дома. Начались суды.

«На текущий момент во всех инстанциях, включая Верховный суд, отзыв этого заключения Росавиации признан незаконным, более того, также во всех инстанциях, включая Верховный суд, признаны незаконными действия Ространснадзора и, соответственно, признаны незаконными предписания прокуратуры о нарушении условий строительства. Но, к сожалению, в этот промежуток, когда еще не было вступившего в силу решения суда, что заключение о соответствии строительства действует, транспортная прокуратура подала в суд. В настоящий момент в третьей инстанции мы обжалуем это решение и обеспечительные меры. И последующие действия, и документы, которые органы госвласти выпускали, подтверждают, что мы правы», — рассказал радиостанции директор юридического департамента Ingrad Евгений Панчин. А раз идет судебное разбирательство, в Росреестре, естественно, наложен запрет на любые регистрационные действия с этим комплексом.

Вроде бы у истории видится счастливый конец, и, по словам Анастасии Пятовой, Москва, со своей стороны, тоже готовит ряд предложений, в том числе законодательных, по разрешению вопроса. Но облегченно вздохнуть можно только после того, как будет поставлена точка во всех судебных разбирательствах «Филатова Луга» и других попавших под раздачу комплексов, у которых если и не отзывают разрешение на строительство, то, например, требуют снизить согласованную этажность. А пока филатоволугские дольщики по традиции обратились к Владимиру Путину — с просьбой помочь получить уже готовые квартиры.

Еще одна тема — анонсированная Минстроем апартаментная амнистия. Как заявил Марат Хуснуллин, закон об апартаментах планируется внести в ближайшие пару месяцев и решить проблему определения правового статуса апартаментов в России в течение полугода. Принятие закона, в частности, поможет уладить ныне существующий юридический казус: проблемный апарт-комплекс может попасть в дорожную карту, но контролировать процесс достройки объекта за счет средств города Москомстройинвест может только в отношении классического жилья, а в отношении апартаментов — нет. «Видим, что объект проблемный, но сделать ничего не можем», — резюмирует Анастасия Пятова. Посмотрим, что изменится, если закон и правда удастся принять уже следующим летом.