Рынок прогнулся: будущее за гибкими офисами
Лента новостей
Игроки рынка рассказали, как изменились требования арендаторов к офисным пространствам и что будет больше всего востребовано в ближайшем будущем
Утверждение о том, что мир больше никогда не будет прежним, звучит в каждый кризис, и сейчас, конечно, тоже. Насчет мира посмотрим, а вот офисный мир точно прежним уже не будет. Отвечая на вопросы о том, какой процент сотрудников сможет работать удаленно, сколько классических офисов будет требоваться, какие гибкие офисы максимально отвечают задачам дальнейшего развития бизнеса, профессиональные игроки рынка прямо на наших глазах формируют новую офисную экосистему. Хотя ее основы на самом деле были заложены еще в допандемийную пору.
Прежде чем начать разговор об особенностях этой экосистемы, стоит привести некоторые данные, которые прозвучали на одном из Marketbeat компании Cushman and Wakefield (есть в распоряжении BFM.ru). Исследование, проведенное командой XSF@home среди 50 тысяч человек, гласит, что во время периода карантина и самоизоляции 75% респондентов вполне успешно концентрировались на работе и коммуникациях и 50% оставались вовлеченными в корпоративную культуру, что крайне важно как для крупных, так и для небольших компаний.
При этом 70% опрошенных заявили, что столкнулись с трудностями, работая из дома. Прежде всего речь идет о миллениалах, у которых есть маленькие дети, престарелые родители, а иногда и те и другие одновременно в одной квартире. В итоге 73% участников исследования сказали: подход к офисной жизни должен быть более гибким, и люди должны иметь большую свободу выбора, где и как работать.
Еще немного статистики. Согласно подсчетам Cushman and Wakefield, москвичи тратят более трех рабочих недель в год на стояние в пробках (и то, что, например, римляне в своих пробках стоят вдвое дольше, никак не успокаивает). Сейчас до 7% сотрудников компаний в Москве могут постоянно практиковать удаленную работу (для сравнения, в США — 25-30%, есть куда расти).
Если раньше доля офисных рабочих мест стремилась к 100%, то теперь лишь около трети компаний жестко намерены вернуть всех сотрудников в офисы, а подавляющее большинство утверждают, что им вообще все равно, их ключевой посыл — эффективная и безопасная работа из любого места. Данные можно приводить дальше, но уже понятно: компаниям, которые стремятся не потерять кадры и удержать ключевых специалистов, предстоит создать модель, в которой их сотрудники будут попеременно работать из офиса, из дома и из так называемых третьих мест, о которых речь ниже.
Крэкс, бэкс, flex
Итак, в представлении профессионалов новая офисная экосистема будет состоять из нескольких ключевых звеньев. Первое — городской офис-хаб: хранитель корпоративного кода, драйвер персонального и коллективного развития, место обитания руководства, территория для важных встреч и так далее. Второе — домашний офис (то есть рабочее место в собственном доме) либо персональное место в коворкинге, если домашние условия работать не особо позволяют.
К слову, коворкингов, рабочих станций и прочих рабочих пространств в Москве уже сейчас немало, появился даже первый пешеходный бульвар с рабочими кабинетами. К тому же, по оценкам компании Level Group, в перспективе ближайших пяти лет коворкингами будут оборудованы до 5% жилых комплексов города.
Третье звено — те самые «третьи места» в городе, например кафе, в которых можно проводить небольшие корпоративные встречи и общаться с клиентами. Наконец, четвертое звено — корпоративные блоки в коворкингах или локальные офисы, принципиально новые представители flex-формата, которые, как отмечает исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров, имеют ряд существенных отличий от своих «коллег».
Павел Федоров исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1 «Коворкинги отличает большая плотность рабочих мест, единое оформление всего пространства, общее пользование всей инфраструктурой (один общий ресепшн, кухни, туалеты, серверная, вентиляция, интернет-трафик и так далее), отдельные рабочие места для небольших команд, в лучшем случае там есть небольшие офисы в виде выделенных кабинетов на пять-десять человек. Сервисные офисы — это абсолютно изолированные друг от друга, независимые блоки разной величины, дающие клиенту физическую и информационную безопасность. Безопасность и изолированность — это ключевые отличия. Их уже оценили резиденты коворкингов, многие из них хотят переехать в сервисный офис — если компания переросла коворкинг и численностью команды, и требованиями к комфорту и безопасности, но при этом хочет сохранить гибкость в сроках и площадях аренды. По нашим данным, практически все владельцы коворкингов сегодня задумались над созданием у себя и сервисных офисов. Пока же что-то похожее на сервисный офис операторы коворкингов делают только в одном случае — когда приходит большой арендатор и снимает площадку целиком или крупными блоками».
По оценкам Павла Федорова, после пандемии средний срок потенциальной аренды офиса резко изменился: если раньше компании интересовались возможностью выхода из договора через три-пять лет, то сейчас это полтора-два года, притом что за свободу «маневра во времени» компании готовы доплачивать 10-15% к ставке. Так что для арендаторов спрос на гибкость по сроку аренды и на возможность расширения или сокращения рабочих мест будет основным критерием офисного выбора. Поэтому именно в сегменте flex-офисов могут найти решения самые разные компании: небольшой организации или стартапу на 15 человек вполне комфортно в коворкинге, а клиенту корпоративного уровня, особенно ищущему гибкости в классе А в центре города, да еще с возможными специальными техническими или дизайнерскими требованиями, подойдут уже только сервисные офисы.
В настоящее время практически каждый бизнес-центр предпочитает иметь у себя flex-формат в том или ином виде: до 10% от общей площади, особенно в новых проектируемых бизнес-центрах, выделяются под гибкие офисы, подчеркивает руководитель отдела продаж сети сервисных офисов Space 1 Мария Кабанова.
Мария Кабанова руководитель отдела продаж сети сервисных офисов Space 1 «Если два-три года назад собственники опасались непонятного нового формата и «молодежи на самокатах», то теперь они уже точно хотят видеть операторов гибких пространств в качестве арендаторов. Карантин укрепил позиции такой бизнес-модели, ведь она поглощает существенную долю рынка с точки зрения вакантных площадей. Арендодатели или собственники недвижимости годами не могли что-то сдать в классическом формате, но теперь поняли, что им стоит доверить свои площади flex-операторам как надежным партнерам с устойчивым бизнесом. Да и многие арендаторы (до трети, по нашим подсчетам), присматривающие новые площадки в бизнес-центрах, уточняют: в целом нам все нравится, а есть ли в здании гибкий формат и каким оператором представлен?»
Действительно, серьезные, крупные компании обращают на flex-форматы и особенно на сервисные офисы все больше и больше внимания, рассказывает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Cushman and Wakefield Наталья Никитина.
Наталья Никитина партнер, руководитель департамента офисной недвижимости компании Cushman and Wakefield «В ближайшем будущем этот формат будет все более востребованным среди корпораций. Гибкость в сроках договора аренды, планировках и возможности закрыть периметр рабочего пространства полностью под себя — основные преимущества таких офисов. Этот тренд мы видим уже сейчас и уверены, что он останется актуальным и в следующем году. После пандемии классический офис может стать хабом, своеобразным центром притяжения для встреч с коллегами и решения определенных задач, в то время как большинство вопросов все чаще будут решаться за его пределами. Поэтому мы ожидаем сокращения офисных площадей на фоне изменения режима работы, правил безопасности нахождения в офисе. Одни компании значительно сократят арендуемые площади, другие — частично, но это будет явным трендом конца 2020-го и начала 2021 года».
Прежде всего flex-офисы интересны компаниям, у которых отделы выросли в большие проектные команды, считает Павел Федоров. Как правило, это IT-подразделения — в банках, в корпорациях, но уже и производственные компании интересуются сервисными офисами, и даже застройщики жилья начинают переоценивать свои стратегии в отношении недвижимости. «И до кризиса доля flex-офисов на рынке офисной недвижимости Москвы прирастала за последние два года на 0,5% от общего объема офисов в год, — делится статистикой Мания Кабанова. — К концу 2020 года она составит 1,5%, и помимо складской недвижимости для интернет-ретейлеров это будет одним из немногих выросших сегментов за год. Триггером этого процесса стал карантин: до конца года в эксплуатацию в Москве будет введено до 50 тысяч квадратных метров гибких офисных пространств».
Гибкость плюс экономия
А что думают по поводу flex-форматов архитекторы, какими они видят локальные офисы, которые будут служить сателлитами офисов-хабов, и как вообще изменились за последнее время требования к офисным пространствам? Об этом BFM.ru побеседовал с генеральным директором московской архитектурной студии IND architects Амиром Идиатулиным.
— Если большая компания хочет включить в свою офисную экосистему локальный офис в дополнение к центральному, как вы думаете, какие требования она будет предъявлять к этому локальному офису? Что будет принимать во внимание архитектор при его создании?
— Новый офис должен облегчать жизнь компании. Поэтому, как правило, это офисы с готовой отделкой, в которую не нужно инвестировать, оборудованными рабочими местами, оргтехникой, переговорными комнатами разных размеров и форматов, фон-будками для телефонных переговоров, разнообразными зонами отдыха. Плюсом становится наличие готовой инфраструктуры бизнес-центра, IT-инфраструктуры и точек питания (кафе, столовых, кофе-пойнтов) и так далее. Наша компания активно занимается проектированием сервисных офисов для различных компаний, и мы видим, что такие офисы становятся все более востребованными, так как позволяют не только экономить средства, но и более гибко подходить к решению бизнес-задач. В частности, важна возможность оперативно реагировать на изменения в количестве сотрудников, например провести релокацию со 100 до 200 человек и обратно. Крупные компании, в том числе из таких секторов, как металлургия, нефтехимия, IT, сегодня достаточно часто размещают проектные команды в сервисных офисах. Сейчас такие пространства мы проектируем для одного из операторов, и в них изначально предусматривается возможность кастомизации под потребности арендатора. Подобные универсальные гибкие решения, которые предусматривают и возможность адаптации под конкретную команду, думаю, будут пользоваться еще более активным спросом.
— Изменились ли за последнее время архитектурно-дизайнерские, пространственные, социальные требования к офисам и в чем состоят эти изменения?
— Мы достаточно много занимаемся дизайном офисных помещений. Некоторые из проектов были начаты еще до пандемии и были продолжены в период самоизоляции и после нее, поэтому технические задания к проектам корректировались с учетом новых реалий. Некоторые компании приняли решение о сокращении части сотрудников или выводе их за штат. Таким образом, количество рабочих мест в новых офисах уменьшается в среднем на 20%. Сегодня многие сотрудники возвращаются в офисы, и компании стремятся создать для них еще более комфортные рабочие места, так как чаще всего речь идет о самых ценных кадрах. Увеличивается площадь на одного сотрудника: если раньше минимальное значение было 1,2 квадратного метра, то сейчас — 1,5. Это дает возможность разместить то же самое количество сотрудников на площади, которая на 20% больше той, что требовалась раньше. Но с учетом планируемого сокращения количества людей, работающих в офисе каждый день, дополнительных метров компаниям не потребуется. Если говорить об общей площади офиса (опенспейс, переговорные и дополнительные помещения), до пандемии она в среднем была равна 10 квадратным метрам на одного сотрудника, теперь эта цифра по тем же причинам немного вырастет. Кардинальных изменений в планировочных решениях мы пока не наблюдаем. Гипотеза о том, что из офисов исчезнут общественные пространства, представляется маловероятной. По-прежнему проектируются переговорные — и большие, и малые, прочие пространства для командной работы — лектории, зоны отдыха. Однако повышенные требования к противовирусной безопасности все же требуют новых решений. Например, мы получаем от испанских производителей предложения об установке в офисах защитных экранов из оргстекла. В дополнение к существующим акустическим перегородкам между рабочими местами на столы в опенспейсе ставятся прозрачные экраны — как сбоку от каждого сотрудника, так и между сотрудниками, если они сидят за столом друг напротив друга. Сразу после начала пандемии мы внесли в архитектурные проекты новых офисных интерьеров изменения, связанные с инженерными системами, — предусмотрели дополнительные системы очистки воздуха. Это удорожает проект не столь существенно — прибавляет до 5% к общей стоимости работ. Уверен, это будет востребовано и в будущем.
— То есть взгляд на организацию офисных пространств в целом все же меняется.
— Если рассуждать на среднесрочную и долгосрочную перспективу, офис как обычное рабочее место уходит в прошлое. Классический формат опенспейса, как и кабинетная система, в будущем канет в Лету. Во многих сферах конкуренция сейчас жесточайшая, и офис все больше становится креативным пространством, которое должно вдохновлять на новые идеи и создание высококонкурентного продукта, способного перевернуть рынок. Людям нравится ощущать себя причастными к интересному, большому делу, быть частью бренда. Перед собеседованиями кандидаты тщательно мониторят информацию о компании, выбирают, где хотят работать. Во многих сферах, в частности в IT, финансах, идет серьезная борьба за качественные и перспективные кадры. Архитектурный язык, дизайн рабочего пространства также формирует корпоративную идентичность компании. Создание внутри офиса качественной среды, качественного пространства позволяет формировать дружеское комьюнити внутри коллектива.
В гибких офисах 50-70% сотрудников не проводят на рабочем месте целый день. Особенно это касается молодых людей. Это новый психотип с клиповым мышлением, которое требует постоянного движения, смены декораций. Сегодня можно использовать для работы ноутбук, планшет, телефон, свободно перемещаясь по офису, находясь в зоне отдыха, баре, лобби, то есть изменилась сама парадигма организации рабочего процесса, резюмирует Амир Идиатулин.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
