Председатель совета директоров Capital Group в интервью Business FM — о жизни и работе в «Москве-Сити», реконструкции Бадаевского завода, самой дорогой квартире в России за 60 млн долларов и стремлении «жить скромнее»
Павел Тё. Фото: pavelte.ru
Павел Тё — один из трех сооснователей Capital Group, отметившей 25-летие в прошлом году. Наиболее известен среди сооснователей был Владислав Доронин — благодаря пятилетним отношениям с Наоми Кэмпбелл. Но уже несколько лет Доронин не работает в России. Третий партнер, Эдуард Берман, публично также не принимает участия в делах Capital Group, руководство которой осталось за Павлом Тё. Интересно, что и сам Павел Тё привлекает компанию Capital Group на разработку и сопровождение проектов за вознаграждение, а финансирует свои проекты в личном качестве вместе с партнерами, соответственно, и владеет построенной недвижимостью лично вместе с партнерами.
По количеству проектов Capital Group занимает первое место в Москве, по количеству метров — второе после MR Group. Но большая часть метров у Capital Group — это класс премиум и люкс, среди которых очень известные здания: три башни в «Москве-Сити», клубный дом на Якиманке, реконструкция одного из домов-книжек на Арбате. Самый обсуждаемый сейчас проект — так называемый дом на ножках, который должен появиться над бывшим Бадаевским заводом.
Павла Тё нет в списке Forbes ни на каком месте. Его компания и проекты — чисто частные, финансовая информация не публикуется, и журналисты не обладают никакими данными, чтобы посчитать его деньги. В этом интервью тайна также раскрыта не будет. С Павлом Тё беседовал главный редактор Business FM Илья Копелевич.
Мы в «Москве-Сити». Если посмотреть вокруг, «Москва-Сити» — это не только уникальный для России архитектурный и строительный проект, это еще и памятник своего времени. Раньше здесь был Полонский, были Фукс, Шалва Чигиринский — нет никого, остались одни вы, и вас здесь стало даже больше. Это в качестве преамбулы. А вообще, охарактеризуйте «Москву-Сити», как он задумывался, как начинался и что получилось. Потому что в один момент, как вы помните, мэр Сергей Собянин, придя к власти, сказал: «Большая градостроительная ошибка». Что в итоге вышло?
Павел Тё: История «Сити» уже насчитывает около 20 лет, это целая эпоха для нашей молодой экономики. В истории два кризиса — 2008 год, потом, я считаю, 2012 год. Каждый проект в «Сити», если посмотреть экономику, — это примерно минимум полмиллиарда долларов. В мою бытность мы начинали работать с одними партнерами — я имею в виду, соседи у нас были одни, я думаю, каждый участок поменял за этот период по два-три раза своих акционеров. Абсолютно правильно: единственный, кто начал проекты, их закончил и остался акционером в этих проектах, — это моя компания Capital Group. Мы здесь освоили два участка, общая площадь, которую мы здесь построили, около 850-900 тысяч квадратных метров наземной площади. Сейчас у нас в управлении еще два участка, только в управлении. Мы управляем строительством, нас наняли как профессиональную команду.
Что изменилось? Каким виделся клиент, покупатель или арендатор «Москвы-Сити», что он хотел в расцвет покупок, когда было очень модно и очень дорого в «Москве-Сити», с 2005 по 2008 год? Тогда покупали апартаменты, хотели арендовать площади. Как изменились клиенты и образ жизни «Москвы-Сити» за эти годы?
Павел Тё: Сама задумка «Сити» одна и в Москве, и в Нью-Йорке: это консолидация всего крупного бизнеса плюс каких-то муниципальных органов, в том числе и мэрии, в одном месте. Получается такая синергия. Чтобы все это было в одном месте. Так и получилось. Последние два-три года сюда активно заходят госструктуры, мы были, как всегда, первые в этом, мы продали в своем комплексе «Око» под мэрию около 50 тысяч квадратных метров. Сейчас сюда переселилось около пяти министерств. Задумка, которая была изначально, я считаю, полностью себя оправдала, и то, чем должно было стать «Сити», я наблюдаю последние два-три года.
Спрос со стороны частных клиентов на то, чтобы здесь жить, сохранился или возникает понимание, что «Сити» — это все-таки место для работы, а не для жизни?
Павел Тё: Как правило, люди стараются выбрать одно место и для работы, и для жизни, чтобы не тратить время на дрогу. Но при этом в первую волну покупателей это было новым — жить в каком-то небоскребе. Сейчас у первого покупателя уже родились дети, ставятся вопросы, где с ними гулять. Нет детских садов, нет инфраструктуры. Один из наших проектов, Capital Towers, как раз отличается от всех небоскребов «Сити» тем, что он в пешеходной доступности от всего «Сити», но при этом обладает всем набором: есть детская площадка, детский сад, полноценный 25-метровый бассейн.
Вы работаете в «Сити», а, насколько я знаю, в «Сити» не живете.
Павел Тё: Я себе забронировал одну квартиру в нашем комплексе.
«Хотелось сделать что-то такое, чтобы это было одной из картин города»
Другой ваш проект неподалеку, естественно, вызывает споры, иногда протесты — иначе, наверное, быть не может. Я говорю о бывшем Бадаевском пивзаводе, там сейчас давно уже пивзавода нет. Вы строите комплекс, который зовут «домом на ножках». Что скажете об этом? Что скажете о протестах, кто протестует, что бы вы им ответили?
Павел Тё: Протест существует всегда на любой стройке. Даже когда ты ремонтируешь квартиру, тебе начинают стучать в потолок или в пол, потому что ты приносишь какой-то дискомфорт соседям даже своим маленьким ремонтом. Понятно, если ты реконструируешь территорию целого квартала, люди тоже будут этим недовольны. Каждый конфликт я бы рассматривал в каждой локации отдельно, почему он возникает. Понятно, что на некоторых площадках мы реально приносим неудобства жителям. Работа и общение с местными жителями строятся совсем по-другому, мы стараемся как-то компенсировать эти временные неудобства, находим какой-то общий язык. На Бадаевском заводе абсолютно другая история. Я считаю, что местным жителям, наоборот, надоела та атмосфера, которая на сегодняшний день присутствует на территории завода. Тысяча непонятных кофеен, ресторанов, ночных клубов — все это в неприглядном виде. Я думаю, что это дискомфорт для окружающих жителей, и в том, что мы хотим создать, я не вижу конфликта с жителями. Конфликт, который пытаются раздуть в соцсетях, это конфликт с арендаторами, которые должны нам освободить помещения, на сегодняшний день принадлежащие нашей компании.
А вопрос с ними путем переговоров не удается решить?
Павел Тё: Кстати, со всеми крупными нормальными рестораторами, кто там работает, в том числе с Новиковым, у меня нет никаких проблем, есть общее понимание. Они знают, что, когда мы проведем реконструкцию, они получат нормальные современные помещения. А конфликт как раз с разными мелкими арендаторами. Проблем больше в этой плоскости. Я понимаю, это чисто экономические проблемы.
А за вами здесь нет греха? Я имею в виду, у них были права на какой-то срок на аренду.
Павел Тё: Мы действуем в рамках закона. У всех арендаторов, которые на сегодняшний день арендуют у нас помещения, краткосрочные договоры на 11 месяцев.
За сколько вы их предупреждаете о том, что надо будет искать помещение?
Павел Тё: По-моему, в рамках закона нужно за два месяца предупредить. Все получили предупреждения как раз за этот срок. Я надеюсь, до конца октября мы этот вопрос закроем.
Не все видели, и об этом, мне кажется, мало рассказывается, но вы сказали, что, когда это будет закончено, на этот объект будут возить экскурсии, чтобы показать как достопримечательность Москвы. Что заставляет вас так думать?
Павел Тё: Мы могли пойти вообще по пути наименьшего сопротивления, потому что там гораздо проще и дешевле построить какую-то а-ля люксовую историю в стандартном исполнении. Но все-таки репутация моей компании складывается из многих вещей, в том числе из тех объектов, которые мы строим, больше половины мы можем отнести к объектам уникальным. И понимая, что это с точки зрения локации для города уникальное место, хотелось бы сделать что-то такое, чтобы это было одной из картин города. Мы в этот проект привлекли, я считаю, архитекторов номер один на сегодняшний день. Это архитектурное бюро Herzog & de Meuron. Я считаю, то, что они сделали, — это уникальный проект и туристов будут возить туда автобусами.
Я действительно нигде такого не видел. Не все знают, что все будет поднято на высоту 35 метров. 35 метров — это больше десяти этажей. А корпуса Бадаевского завода в основном двух-трехэтажные. Только некоторые чуть-чуть выше. То есть между крышей старых промышленных построек и первым этажом этого здания остается зазор этажей в пять-шесть. Только там начнется дом. Я правильно описываю?
Павел Тё: Абсолютно правильно. Это было одним из пожеланий Москомнаследия, чтобы этот ансамбль Бадаевского завода не был закрыт новыми строениями. Архитектурное бюро Herzog & de Meuron нашло такое нестандартное решение, чтобы и сохранить исторический облик, и при этом украсить новые строения.
При этом говорят, что часть некоторых построек Бадаевского завода реконструируется, восстанавливается, а часть будет снесена. Нет ли там повода подумать о том, что то, что запланировано к сносу, тоже, может быть, надо сохранить?
Павел Тё: Сейчас как раз на этой почве идет спекуляция этого конфликта. Там все предельно просто: есть исторический завод, тот, который там был построен в конце XIX века — начале XX века, а есть те постройки, которые были уже пристроены в 70-х годах. Просто они в один цвет потом были покрашены, чтобы не выделялись. Но я не считаю, что то, что было пристроено в 70-х годах к Бадаевскому заводу, можно назвать исторической частью ансамбля Бадаевского завода.
Считается, что девелопер стремится максимально эффективно с экономической точки зрения использовать землю. Здесь десять этажей пустого пространства. А над ними, я сейчас подсчитал на макете, по-моему, семь этажей в самом здании, в основной его части. Это должно быть очень дорого.
Павел Тё: Я думаю, цены будут сопоставимы с «Сити». Хорошая квартира в «Сити» стоит около 600 тысяч за квадратный метр. Я предполагаю, что в нашем комплексе будут примерно такие цены.
«В моей семье такая концепция: мы стараемся поменьше потреблять»
Вы являетесь совладельцем Capital Group. Capital Group — это сейчас бренд, в первую очередь это творческий коллектив, маркетинговый, технический, инженерный и так далее. Но вы привлекаете Capital Group как fee-девелопер, то есть девелопер за гонорар, а деньги — ваши личные и ваших партнеров. Это довольно необычная схема. Что заставило вас к ней прийти? Вы не берете денег в банке, вы вкладываете свои. Можно на 12-14 лет так вложить свои личные деньги, что это все будет еще работать? Большинство девелоперов все-таки сначала берут кредит, потом продают на стадии строительства, потом как-то возвращают кредит. Такую схему мы знаем в основном как базовую для девелопмента. У вас совсем другое сейчас.
Павел Тё: С точки зрения структуры нашей компании я ничего необычного не вижу. У нас стандартная холдинговая структура, в которой под каждый проект создана отдельная компания. Во-первых, проще управлять всей этой историей, и, как вы сказали, привлечение денег в эту структуру не от банка, а от частных инвесторов для любого частного инвестора более понятно. Любой инвестор, который заинтересовался одним из наших проектов, не связывается с общим балансом нашей огромной структуры, а непосредственно имеет дело с конкретным проектом, в который он хочет вложиться.
Вы находите таких партнеров, у которых много свободных средств и они готовы надолго их инвестировать. Это же не просто частные деньги, это фактически личные деньги — ваши, ваших партнеров. Трудно себе представить, чтобы так было в 2003 году.
Павел Тё: Здесь два фактора, которые играют роль. Первое, я думаю, несовершенство нашей банковской системы. У людей за годы нашей экономики особого доверия к банкам не выработалось.
Вы имеете в виду людей, которые скопили много денег?
Павел Тё: Да, тех, кому нужно размещать деньги. И плюс репутация нашей компании. Два кризиса, все поменяли акционеров, продавали активы. Мы все свои проекты, которые начинали, я думаю, единственные закончили до конца. И всегда выполняли все свои обязательства.
Вы же тоже финансовый инвестор. То есть Capital Group разрабатывает, дает бренд, управляет. Инвестируете лично вы, и инвестирует кто-то из ваших партнеров. Когда-то, в 90-е, в любом случае деньги были заемные, привлеченные. Это известная история, что и Марк Рич на первом этапе Capital Group активно участвовал, потом вы стали обходиться без него. Поэтому вопрос такой: с каждого этапа вы лично, наверное, тоже зарабатываете деньги, приходит момент, когда они возвращаются. Сколько вы инвестируете обратно в долях? У вас же есть, наверное, планка, какой-то жизненный принцип. Пришли деньги: сколько можно на себя, а сколько надо обязательно дальше в дело?
Павел Тё: Может, меня посчитают авантюристом в какой-то мере, но я вам скажу прямо: все мои активы на сегодняшний день — это бетон и стекло. Все деньги, которые приходят, мы инвестируем в стройку.
Это личные активы. А семья, дети? Сложился же еще какой-то стереотип потребления для человека, который находится на вершине бизнеса. Как вы на это смотрите? Этот стереотип потребления тоже дорого стоит.
Павел Тё: Вообще в мире общая тенденция к сокращению этого, однозначно. Надо жить скромнее.
Поближе к людям.
Павел Тё: Даже дело не в этом. Ты связан с экологией в том числе. Когда ты потребляешь, значит, ты много мусоришь вокруг себя. В моей семье такая концепция: мы стараемся поменьше потреблять.
«Уход непрофессиональных игроков с рынка, я считаю, это однозначно оздоровление»
Этот год вообще для строительства, для девелопмента в России важный, сложный, переломный, потому что фактически прекратилось долевое участие, а именно по этой схеме большая часть стройки велась в стране. Сейчас это переходит на эскроу-счета, когда между покупателем квартиры или любой недвижимости и застройщиком существует банк: он у одного деньги берет, второму дает, является контролером. В конце прошлого года вы предупреждали, что, во-первых, может быть рост цен и, во-вторых, что пока все не устаканится, Capital Group в течение года ничего нового закладывать не будет. Как сейчас все выглядит?
Павел Тё: Действительно, был такой период, когда мы не начинали новых проектов: меняются правила игры, и в этот период больше вопросов, чем ответов на них. И мы взяли паузу — посмотреть, чем это все закончится. С точки зрения того, как это отразилось на рынке, как жизнь показывает, произошел очередной виток консолидации рынка. Понятно, что мелким и средним компаниям, которые имеют по одному-два проекта, очень сложно разговаривать с банком.
Может, действительно, у мелких компаний, мелких застройщиков ни репутации, ни прошлого, ни будущего, и, может быть, они были действительно опасны? Например, хозяин «Настюши» занимался прекрасно хлебом, появились деньги, решил построить дом — это его и погубило. Это один пример. Так вот, это хорошо или плохо?
Павел Тё: Хороший пример, кстати, и с «Сити». Почему в «Сити» поменялось очень много хозяев? Потому что с самого начала большинство из них были непрофильными игроками, просто люди хотели попробовать разместить свои капиталы в другом. Наш бизнес один из самых сложных, самых многослойных, и уход непрофессиональных игроков с рынка, я считаю, это однозначно оздоровление.
То есть в целом то, что произошло, позитивно. А цены?
Павел Тё: Все те издержки, которые у нас возросли с эскроу, просто легли на нашу экономику.
А рынок, на ваш взгляд, меняется или нет? Ипотека уже снижается, и, наверное, если ничего не изменится, снижение будет и в будущем. Это как-то толкнет цены? Ведь цены на недвижимость как после 2014 года упали, даже не снизились, а упали, так чуть-чуть разгибаются обратно, но все еще далеки от прежних уровней, если считать в долларах и даже местами в рублях.
Павел Тё: Идет абсолютно нормальный рыночный процесс. Понятно, что о той марже, которую мы имели десять лет назад, сейчас мы и мечтать не можем. Но при этом то, что вы сказали об ипотеке, я считаю, это единственный драйвер, который держит всю нашу строительную отрасль. В этом отношении, конечно, то, что делает правительство, какие они принимают решения о поддержке ипотеки и о ее поэтапном снижении, я считаю, это самый важный фактор для нашей отрасли.
Я знаю, что вы сейчас очень увлечены и много времени отдаете и вообще считаете важным создание собственного корпоративного университета. Что, наверное, все-таки недешево. Корпоративных университетов у нас в стране не много. С чем это связано, как это работает? Или, может, это просто ваше желание, вы 25 лет в бизнесе и хочется просто передать?
Павел Тё: Статистика показывает, что уровень зарплат в девелопменте один из самых высоких. Я считаю, это показатель того, что у нас реальный дефицит профессиональных кадров. И единственное решение, которое мы смогли найти, — это самим заниматься подготовкой кадров. У нас есть программа Capital University, у нас целая кафедра в Институте Плеханова, это кафедра управления проектами. Там у нас примерно 150 студентов. Статистика показывает, что в нашей компании будет работать из них процентов десять.
Они должны за это платить, это же частный университет?
Павел Тё: Ни в коем случае. Мы все оплачиваем. Это благотворительная история нашей компании.
«Мы своими проектами и стремлением повышаем уровень статуса Москвы»
О чем еще тоже будут много говорить, поскольку вещь заметная, наверняка будут за что-нибудь и критиковать и вас, и Capital Group, — это проект «Софийская набережная», комплекс, который прямо напротив Кремля. Там будет что-то потрясающее: райский сад, в котором какие-то апартаменты, гостиницы и, видимо, самый дорогой метр в России или в Европе. Сколько там будет стоить метр? Это будет метр-рекордсмен.
Павел Тё: Стоимость самого дорого пентхауса там, по-моему, порядка 100 тысяч долларов за квадратный метр.
Что на свете дороже, чем эти апартаменты на Софийской набережной, которые вы построите?
Павел Тё: Примером для создания этого проекта на Софийской набережной я для себя видел два здания. Это One Hyde Park. В Лондоне есть такое знаменитое здание с самым дорогим квадратным метром, средняя цена — порядка 60 тысяч фунтов.
Практически как у вас.
Павел Тё: Да. И в Нью-Йорке есть билдинг Mandarin (Mandarin Oriental Hotel. — Business FM) около Центрального парка. Там тоже стоимость порядка 100 тысяч долларов за квадратный метр. Поэтому самый большой пентхаус — 600 метров — будет стоить 60 млн долларов.
One Hyde Park. Фото: Paul Hackett/Reuters
Получается, что ничего дороже нет, что вы сравняетесь с Нью-Йорком и Лондоном?
Павел Тё: По тому набору, который мы вложили в этот проект, я думаю, он у нас ничем не хуже, даже по некоторым параметрам лучше.
А Москва может по цене в долларах быть на одном уровне с Нью-Йорком и Лондоном? Плюс там все-таки парк.
Павел Тё: Мы стремимся. Во-первых, у нас тоже парк. Если вы посмотрите обратную сторону, — Болотная площадь, там красивейший сквер. Плюс весь наш комплекс — это отдельная территория. В любом здании, если ты покупаешь жилье, ты понимаешь, что у тебя будут все соседи примерно одинакового с тобой достатка, твоего социального уровня. Это очень важно.
И все же может ли Москва в долларах с Нью-Йорком и Лондоном в этой верхней планке быть на одном уровне? Все-таки у нас, как говорится, «индекс Биг Мака» не позволяет равняться в долларах.
Павел Тё: Мы своими проектами и стремлением повышаем уровень статуса Москвы.
Mandarin Oriental New York Hotel. Фото: depositphotos.com
