В ожидании пузыря на ипотечном рынке

Разговоры об ипотечном пузыре начались с заявления в правительстве. Позже стало известно, что ЦБ ограничивает для банков возможность выдачи жилищного кредита с низким первоначальным взносом. Как все это отразится на банках, застройщиках и заемщиках?

Сбербанк не видит опасности ипотечного пузыря. Об этом заявил глава государственного кредитного учреждения Герман Греф. Он добавил, что ждет потенциального роста ипотеки в России в два раза.

Кто бы мог подумать, что в России когда-нибудь заговорят об ипотечном пузыре. Тем не менее доля ипотеки в розничных портфелях банков за последние три года увеличилась в полтора раза, дойдя до 42%, а ставки — таких привлекательных рублевых условий в России не было никогда. Банки вновь предлагают купить квартиры с нулевым взносом, ну а уж взять кредит, выплатив 10% от стоимости жилья, особых сложностей не составляет.

Казалось, настало лучшее время для заемщиков и банков. Однако в правительстве заговорили об угрозе пузыря на рынке жилищного кредитования — бывший руководитель департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономики Кирилл Тремасов написал об этом в Facebook. ЦБ планирует с 1 января ужесточить требования к банкам, которые выдают ипотеку с первоначальным взносом ниже 20%.

Скажется это нововведение на трех основных группах: банки, покупатели и застройщики. Пострадают ли от этого последние? Мнение эксперта рынка девелопмента Яны Сосоревой:

Яна Сосорева эксперт рынка девелопмента «Сейчас можно ставку 7,4% получить при субсидировании застройщиком. Мы уже много лет не видели такую ставку. Потеря вот этих 3-5% клиентов, которые пришли бы с первоначальным взносом, мне кажется, будет компенсироваться тем, что ипотека становится более доступной. Снижение процентной ставки банками привлечет дополнительных клиентов. Вероятно, таким образом произойдет небольшая компенсация».

Ипотечники — лучшие клиенты кредитных организаций: они боятся потерять жилье и платят обычно вовремя. Ипотечный портфель — самый вкусный, самый ценный актив банка. И не зря по поводу пузыря выступил Герман Греф, сказав, что такого риска он не видит.

С этим, конечно, будет рад согласиться любой, кто планирует в ближайшее время купить недвижимость в кредит. Если ЦБ исполнит свой план, минимальный взнос будет 20%. Для примера: однушка на московской вторичке стоит в районе 5-6 млн рублей. Если у покупателя нет другой квартиры или машины, выход один: или взять дорогой потребкредит, или копить. Одно дело отложить 500-600 тысяч и совсем другое — 1 млн и больше. Годовая зарплата столичного менеджера, а то и две годовых.

Будет ли тогда потенциал роста у ипотеки, о котором также упомянул Греф? Еще один взгляд на проблему советника по макроэкономике гендиректора компании «Открытие-брокер» Сергея Хестанова:

Сергей Хестанов советник по макроэкономике генерального директора брокерского дома «Открытие-брокер» «Российский рынок недвижимости выглядит сильно перегретым. То есть российская недвижимость сопоставима по цене с недвижимостью в такой небедной стране, как Германия. Понятно, что россияне зарабатывают намного меньше, чем немцы. Поэтому потенциал для снижения цен есть, он значительный. Если этот потенциал снижения цен реализуется, вот тогда после стабилизации рынка действительно ипотека получит огромные и довольно радужные перспективы».

С идеологической точки зрения ЦБ прав. В странах с цивилизованным рынком жилья считается, что заемщик должен взвешенно принять одно из главных финансовых решений в жизни, а его взвешенность как раз и измеряется объемом первоначального взноса. Потому что если он низкий или нулевой, то завтра заемщик может передумать, перестать платить, а банк может понести убытки. Но это очень верно, когда высокие стабильные зарплаты, когда существует нормальный рынок аренды и когда гражданин без прописки не чувствует себя полугражданином.

Да и квартира у нас больше, чем жилье. Покупая ее, россиянин часто обеспечивает себе тыл и наследство детям, а вовсе не надувает пузырь.