Доступная ипотека уходит в прошлое

Требования к банкам со следующего года ужесточатся. Это касается выдачи кредитов на покупку жилья с небольшим первоначальным взносом. Что изменится в этой системе с новыми требованиями ЦБ?

С Нового года ЦБ ужесточает требования к банкам, которые выдают кредиты на покупку жилья с небольшим первоначальным взносом. Эти меры могут привести либо к повышению ставок по таким кредитам, либо к тому, что подобные предложения просто исчезнут с рынка. С чем связаны эти нововведения? И с чем столкнуться ипотечные заемщики в 2018 году?

Согласно поправкам к инструкции «Об обязательных нормативах банков», кредиты с первым взносом менее 20% от стоимости жилья будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%. Для займов с первоначальным взносом менее 10% коэффициент еще выше — 200%, пишут «Ведомости». Косвенно это приведет к повышению требований по обязательному нормативу достаточности капитала, что сделает выдачи таких кредитов неинтересными для самих банков.

Сегодня ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% предлагают четыре из пяти ведущих ипотечных банков, отмечает портал «Единый реестр застройщиков». Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк и «Газпромбанк».

Более того, сейчас можно найти кредит на покупку жилья и с нулевым взносом, говорит руководитель отдела ипотеки компании «Бест-новострой» Наталья Селиванова.

Наталья Селиванова руководитель отдела ипотеки компании «Бест-новострой» «Первоначальный взнос был снижен в этом году, он ниже уровня 20%. Да, еще были введены программы без первоначального взноса. Естественно, это выдачу ипотек увеличило. Это где-то продажа порядка 20%. Ипотека действительно стала более доступной для населения. Сейчас многие стремятся взять с минимальным первоначальным взносом и выйти на сделку. Точно так же, как и есть люди, которые берут без первоначального взноса. Это причем сегмент людей, которые работают по найму с небольшой заработной платой. Также есть даже люди, которые занимаются вроде своим бизнесом. Для того чтобы деньги не доставать из бизнеса, они тоже прибегают к этой программе».

Чем вызваны эти действия ЦБ?

Михаил Гольдберг руководитель аналитического центра АИЖК «Кредиты с низким первоначальным взносом являются гораздо более рискованными, по сравнению со стандартными ипотечными кредитами, первый взнос по которым начинается от 20%. Напомню, что в силу закона, кредиты с первоначальным взносом ниже 20% даже нельзя секьюритизировать, то есть выпускать на основе такого покрытия ипотечные ценные бумаги в связи с тем, что это связано с повышенным риском для инвестора. По оценкам АИЖК, кредиты с низким первоначальным взносом в три-четыре раза выше уходят в дефолт. Именно поэтому с целью снижения общего уровня рисков на рынке ипотечного кредитования ЦБ РФ принял такое решение. Мы его полностью поддерживаем».

Неназваный топ-менеджер среднего по величине банка, на которого ссылаются «Ведомости», считает, что ЦБ вводит повышенный коэффициент риска, потому что боится повторения ипотечного кризиса в США 2007 года. Впрочем, в том же АИЖК говорят, что признаков того, что российский рынок ипотеки перегреется, пока не наблюдают.

Сами банки уже готовятся к новым правилам. Так, «Дельтакредит» может увеличить минимальный первоначальный взнос по ипотеке с нынешних 15 до 20%, сообщают «Ведомости». Как в таких условиях получить ипотеку, если не хватает денег на первоначальный взнос? Есть хороший опыт других стран, говорит президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин.

Владимир Лопатин президент Национальной лиги ипотечных брокеров «В той же Германии знают рецепт. Там прекрасно уживаются две системы. Да, банки не могут выдавать больше 60%, но зато существует система «специализированные сберегательные кассы жилищные», где человек имеет возможность накопить 20%, и еще 20% получит в виде займа этой сберегательной кассы и таким образом, сформирует себе вот этот первоначальный взнос, а на остальное — ипотека. Это называется комбинированным финансированием. Прекрасно работает в Германии. Может быть, хоть это подтолкнет наши власти к развитию этой системы».

Скорее всего, про ипотеку с нулевым первоначальным взносом россиянам придется забыть. И количество новых выдач с 2018 года, вероятно, начнет снижаться. Правда, пока никто не берется оценивать, каким будет это снижение.

Есть еще один момент: сегодня многие банки учитывают в качестве первоначального взноса сумму материнского капитала. Но про это в поправках ЦБ ничего не говорится, отмечают «Ведомости». Многие семьи, наверное, могли бы осилить ежемесячный платеж по ипотеке в 20-30 тысяч рублей. Но далеко не все способны найти разом 400 тысяч рублей на первоначальный взнос в 20% на квартиру стоимостью 2 млн рублей. Для таких семей материнский капитал мог бы стать входным билетом в ипотеку.