Стройматериалы подешевели впятеро сильнее жилья

АСР подсчитала, что за год себестоимость строительства снизилась всего на 11,9%. Но снижение цен по отдельным видам стройматериалов достигло 50%. Этот факт можно объяснить только высокими «непроизводственными» затратами застройщиков

• Непроизводственные расходы строителей
• У себестоимости жилья свои тенденции, у цен — другие

Ассоциация строителей России (АСР) и Союз инженеров-сметчиков подготовили отчет с подробным описанием структуры себестоимости строительства в России и цен на жилье в стране. Согласно расчетам экспертов ассоциации, с сентября 2008 года себестоимость строительства снизилась всего на 11,9%. При этом снижение цен по отдельным видам строительных материалов только за первые девять месяцев этого года достигло почти 50%. Эксперты склонны объяснять этот факт высокими «непроизводственными» затратами застройщиков.

Снижение себестоимости строительства за январь-сентябрь 2009 года составило 3,48%. С начала кризиса в сентябре 2008 года этот показатель сократился на 11,9%. Строительная себестоимость, которая включает в себя стоимость земли, проектирование и выполнение строительно-монтажных работ в расчете на один квадратный метр жилья, в секторе эконом-класса сейчас составляет в среднем по России 25–30 тысяч рублей. При этом, обращают внимание авторы отчета, за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем стоимость строительных материалов. Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года 16,54%. Но по отдельным позициям снижение достигло 50%. К примеру, с начала года бетон потерял 49,5% цены, щебень — 38,8%, кирпич — 27,7%.

Вице-президент Союза инженеров-сметчиков Сергей Варзарь в интервью BFM.ru объясняет такое большое снижение цен резким падением спроса именно на эти виды продукции.

Непроизводственные расходы строителей

При этом эксперты АСР признают, что реально квадратный метр жилья обходится девелоперам в среднем в 33–40 тысяч рублей, и 20–30% инвестиционной себестоимости жилья приходится на «непроизводственные» затраты застройщиков. В их число входят, к примеру, платежи на развитие не связанной с объектом социальной инфраструктуры или передачу части построенного жилья муниципалитетам (около 10% от себестоимости), услуги государственных согласующих инстанций — Ростехнадзора, санэпидемстанций (6,5%).

Председатель комитета по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов в интервью BFM.ru указывает на то, доля затрат на стройматериалы, цены на которые показали наибольшее снижение с начала кризиса, в общих затратах на возведение жилья занимают не более 6%, а потому это несущественно отразилось на общем снижении себестоимости строительства. «При этом не стоит забывать, что при отделочных работах используется большое количество импортных строительных материалов, которые выросли в цене из-за кризисной девальвации рубля. Особенно это касается домов бизнес-класса и выше», — рассказал он BFM.ru.

Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев добавляет, что ко всему прочему с начала кризиса стоимость неквалифицированной рабочей силы сократилась практически в два раза. Однако все это нивелируется тем, что доля ключевых затрат в себестоимости строительства — выполнение так называемых технических условий — с началом кризиса выросла. «К примеру, в Москве, тарифы на подключение электроэнергии с начала этого года выросли на 12%, — приводит он пример в интервью BFM.ru. — Выросла и стоимость согласования, разрешительной документации. Также произошло удорожание кредитов». По словам Апрелева, несмотря на снижение цен земельных участков на свободном рынке, стоимость площадки под строительство, выделяемой муниципалитетами, значительно не изменилась. «Стартовая цена земли на аукционах зависит от кадастровой стоимости, которая пересматривается один раз в три года. А потому даже при проведении аукционов на понижение, итоговая цена все равно превышает рыночную», — указывает он.

У себестоимости жилья свои тенденции, у цен — другие

Что же касается цен на жилье, то по подсчетам АСР, на вторичном рынке в регионах с осени 2008 года они снизились на 20,61% до 41 тысячи рублей за кв. мертр. С начала кризиса средняя цена новостроек упала на 13,51% до 36,8 тысяч рублей за метр. При этом в ряде городов, в частности, в Омске, Новосибирске, Красноярске и Уфе цены предложения уже приблизились к себестоимости строительства нового жилья. «Их дальнейшее снижение приведет к крайне негативным последствиям для строительной отрасли», — говорится в отчете. Эксперты АСР указывают и на то, что цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Напротив, в Ассоциации ожидают незначительного роста цен на цемент, арматуру и ряд других стройматериалов.

«С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок стройматериалов и тенденции к росту могут привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость», — говорится в отчете АСР.

Москвин-Тарханов считает, что рост цен на основные стройматериалы возможен исключительно в рамках инфляции. «Он не сможет значительно повлиять на себестоимость строительства, — добавляет Апрелев. — Более того, возможный рост цен на жилье идет в отрыве от реального потребительского спроса, который с кризисом значительно сократился. В любом случае, активного прироста цен на жилье, по моим прогнозам, в ближайшие два года не произойдет. Более того, в ряде регионов стоимость жилья будет снижаться из-за прогнозируемого снижения себестоимости строительства. В Тюмени, к примеру, тарифы на подключение планируется уменьшить в два раза», — прогнозирует он.