Зачем в Киеве продают жилье в долларах, и почему его не покупают

Крах национальной валюты не позволяет купить жилье, продажи которого в своем большинстве перешли в долларовый эквивалент. Общая экономическая ситуация сильно пошатнула рынок недвижимости в столице Украины: покупатели и продавцы не могут договориться об условиях, которые бы устраивали всех

Эксперты в один голос твердят о слабости рынка недвижимости в Киеве. К слову, в плачевном состоянии находится не только сектор строительства, но и другие области экономики Украины. Все большему количеству людей сложнее купить свое жилье. По данным экспертов, спрос на квартиры за январь-февраль 2015 года снизился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: с 2 120 сделок купли-продажи в 2014 году до 900 сделок в этом, отмечает ведущий специалист по недвижимости консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Это при том, что в прошлом году ситуация для покупки была далеко не идеальной: революция в стране, погромы в Киеве, побег экс-президента Виктора Януковича и его окружения.

Причину краха рынка недвижимости некоторые эксперты видят в постоянных колебаниях курсов валют. В конце февраля за доллар давали до 40 гривен (около 113 российских рублей). После мер, принятых Национальным банком, гривна начала укрепляться: по состоянию на 16 марта 2015 года один доллар равен 25 гривнам (около 70 российских рублей). Эксперты рассказывают о ситуациях, когда покупателем утром мог быть подписан договор на одну сумму в национальной валюте, а к вечеру она менялась — все сделки на вторичном рынке привязаны к доллару, отмечает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Подорожание идет и на первичном рынке недвижимости: некоторые девелоперы подняли цены на 30-40%. Как и в Москве, рост в своем большинстве связан с подорожанием импортных стройматериалов.

Сейчас практически не осталось инвесторов, которые приходили из Москвы в Киев и из Киева в Москву, отмечает партнер инвестиционно-брокерской компании «Биллион Эстейт» Владимир Трибрат.

Владимир Трибратпартнер инвестиционно-брокерской компании «Биллион Эстейт»

«Москва и Киев — это две принципиальные разницы. Если в Москве объем инвестиций в недвижимость составлял до кризиса десятки миллиардов долларов в офисный, торговый и жилой сектора, то в Киеве разница примерно в 20 раз ниже. Поэтому активность на рынке недвижимости в Киеве последние семь лет была низкая по сравнению с Москвой. В условиях перманентного кризиса точки роста очень небольшие, в целом ситуация — стабильно негативная. Это связано и с политикой, и с экономикой. Курс доллара за последний месяц менялся три раза. Сначала он резко вырос процентов на 50, а потом упал на 25-30%. Рынок недвижимости не может реагировать на такие колебания быстро. Единственное изменение, которое заметили все в последние три месяца, — рынок недвижимости стал долларовым. Если вы придете в офисы продаж крупных застройщиков, то вам даже квартиры в жилых домах будут предлагать в долларах, и в договоре у вас будет зафиксирована оплата в гривнах, но в пересчете по курсу Нацбанка на день оплаты, и цена будет стоять в долларах. Если год назад это было не везде, то сейчас это почти везде».

Фото: Максим Шеметов/ТАСС

Эксперт объясняет это тем, что и покупателям, и продавцам нужно было найти «твердую почву» под ногами, коей оказалась валюта. При том, что это невыгодно никому: это снижает спрос, добавляет юридические сложности и постоянно корректирует стоимость квадратных метров то вверх, то вниз в зависимости от текущего курса валют, добавляет Владимир Трибрат. Правительство Украины тратило большие средства и усилия для того, чтобы искусственно удерживать курс гривны. Но когда курс отпущен, а золотовалютные резервы небольшие (у Украины в отличие от России они меньше 10 млрд долларов), нельзя убедить внутренних и внешних инвесторов в стабильности своей валюты. В итоге, продолжает свою мысль Трибрат, все начинают покупать доллары, курс быстро растет, и никто не знает, сколько он будет завтра, через год или два. С другой стороны, сейчас ситуация немного стабилизируется, Украина получила 5 млрд долларов транша. Первый транш от МВФ в рамках долгосрочной кредитной программы позволит неким образом стабилизировать валюту — если она продержится в «коридоре» плюс-минус 20% в течение следующих шести месяцев, рынок недвижимости может вернуться в гривну, что сейчас происходит с рублями в Москве. В столице России курс более-менее стабилизировался, и ставки аренды и продажи начинают переводить в рубли, добавляет Трибрат.

В валюте недвижимость в Киеве уже полтора года стабильно дешевеет, примерно на 40-50% упали в долларах цены на квартиры и торговые помещения. При этом в стране практически нет ипотеки, то есть купить жилье в кредит практически невозможно.

Ярослава Чапкодиректор консалтинговой компании City Development Solutions

«В 2013 году процент ипотечных сделок составлял всего 2% от рынка, в 2014-м его практически не осталось. Я не ошибусь, если скажу, что в 2015 этот показатель очень близок к нулю. Никто не берет ипотечные кредиты. Застройщики предоставляют свои программы рассрочки до конца строительства. Это может быть и год, и два, и три. Есть предложения, которые доходят до 10 лет, и проценты по рассрочке от девелоперов колеблются в пределах 10-15% годовых, поэтому покупателю выгоднее брать рассрочку от девелоперов и не связываться с банком. Сегодня процент по ипотеке не ниже 25-26%».

Эксперт рассказывает, что девелоперы уже объявили свои весенние цены и будут регулировать спрос различными акциями, рассрочками и дополнительными условиями. Чапко отмечает, что спрос на рынке есть, но он пока он не высокий.

Сколько сегодня просят за жилье в Киеве (согласно данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость»). Дешевое предложение «однушки» в центре Киева составляет 900 000 гривен (около 2 552 000 рублей по курсу на 16 марта 2015 года). Самое дорогое предложение «однушки» в центральном районе столицы Украины стоит 14 180 000 гривен (около 40 210 000 рублей по курсу на 16 марта).

«Двушку» в центре можно купить от 2 500 000 гривен (7 089 200 рублей) за самое дешевое предложение и 56 670 000 гривен (160 698 000 рублей) за одно из самых дорогих предложений.