Появление в составе девелоперских компаний собственных проектных бюро — тренд последнего времени. И хотя в переходе на внутреннее проектирование эксперты с опытом видят не только плюсы, но и минусы, о чем подробно рассказывалось в первой части этого материала, плюсов, с точки зрения девелоперов, все-таки больше.

А с точки зрения архитекторов — создателей и руководителей независимых архитектурных бюро? Кто в их глазах проектировщики из девелоперских компаний — подчиненные, призванные обслуживать их, архитекторов, интересы и удовлетворять их потребности в ходе работы над объектом? Коллеги, в тесном диалоге с которыми создается архитектурное решение? Прямые конкуренты, лишающие сторонние архбюро заказов? Словом, архитекторы скорее за или скорее против внутренних проектных структур?

Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK

«На мой взгляд, вполне оправдан бизнес-подход по выстраиванию вертикальных холдингов, где внутри компании есть девелоперская структура, подрядная структура и есть проектный департамент. Подобная организация работы эффективна, когда речь идет о необходимости реализации типовых (стандартных) решений на потоке. Как только меняются требования к архитектуре и продукту, такая система становится неповоротливой, сложной, дорогой, и у крупных девелоперов идет тенденция сокращения внутренних проектных команд. С другой стороны, уникальной авторской архитектуры в мире создается менее 1%. 99% — это более-менее стандартный продукт, который разрабатывается как раз крупными девелоперскими или проектными организациями. Что касается Москвы (в старых ее границах), требования города и покупателей и инвесторов таковы, что есть запрос на уникальную авторскую архитектуру, органично вписывающуюся в существующую городскую ткань. Бесспорно, высокая архитектура повышает класс и статус объекта недвижимости. Поэтому она будет по-прежнему востребована, и у архитектурно-проектных компаний уровня UNK будет достаточный объем работ. Мы не видим конкуренции, в том числе когда речь идет о создании архитектурных подразделений в девелоперских компаниях премиального уровня. Логика, механика процесса и, как следствие, продукт будут теми же, что у девелоперов, работающих в низком классе недвижимости. Просто продукт будет предполагать более дорогую оболочку, но, конечно, с пониманием требований и запросов своих покупателей. Флагманские проекты, формирующие имидж премиального девелопмента, компании будут создавать с участием топовых независимых архитекторов».

Анна Ищенко, генеральный директор архитектурного бюро Wowhaus

«Если у девелопера есть собственное проектное бюро, означает ли это, что он реже обращается к услугам сторонних архитекторов? Конечно. Но надо понимать, что оно, как правило, есть только у очень крупных девелоперов. Они имеют такие объемы строительства, что им невыгодно отдавать эти работы на субподряд и проще создавать проекты in-house. Проектные бюро внутри девелоперской структуры, как правило, обслуживают серийное производство: когда заказчику и потребителю не нужен авторский продукт, нет смысла специально нанимать архитекторов — проще сделать проект самим. Часто концепции in-house-команд разрабатываются почти механически: у крупных девелоперов имеется набор готовых решений, которые каждый раз трансформируются и комбинируются заново. Проектное бюро внутри девелопера прекрасно понимает возможности и запросы компании, кроме того, архитекторы могут разработать новые продуктовые нюансы. Чем масштабнее и стандартизированнее продукт девелопера, тем удобнее ему иметь собственное проектное бюро. Как правило, такие девелоперы обращаются к архитектурному бюро, только когда им требуется узкий специалист. По опыту Wowhaus скажу, что главная особенность такого взаимодействия — необходимость включиться в крайне стандартизированный процесс. Обычно у in-house-бюро серьезно проработаны продуктовые и технические стандарты проектирования. Это одновременно усложняет и облегчает ситуацию, задача внешнего проектировщика — понять, насколько он должен уложиться в эти рамки. Если архитекторов позвали, чтобы создать нетипичное решение, они должны не вписываться в стандарты. Иногда же, если подрядчик выполняет работу, на которую у сотрудников не хватает времени, нужно реализовать концепцию в точном соответствии с гайдлайнами. Возможность оптимизации затрат зависит от масштаба: чем в большем количестве проектов может быть применена работа, которую делает in-house-бюро, тем лучше для экономики бизнеса, а если у руководства нет уверенности, что штатный специалист будет загружен на 100%, проще заплатить подрядчику. Если же организация постоянно заказывает работы у одних и тех же специалистов, становясь их основным источником дохода, будет резонно нанять их в штат. Есть и обратная сторона: подобные решения работают только при грамотной организации труда этих людей. Взаимодействовать с подрядчиком удобнее, потому что в этом случае оплачивается исключительно результат. Если же люди работают в штате, такой гибкости уже нет: вы платите за процесс. Даже если человек сдал вам концепцию, которую вы не сможете использовать, вы все равно выдаете ему зарплату и оплачиваете каждую правку — на нее тратится рабочее время. Поэтому многие крупные девелоперы не хотят создавать внутри себя проектную структуру».

Тимур Абдуллаев, основатель и руководитель архитектурного бюро Archinform

«Налицо разнонаправленная тенденция по организации работы девелопера с архитекторами и проектировщиками. Одни застройщики активно создают свои крупные проектные отделы, а другие, наоборот, уже обладая собственными подразделениями, от них даже отказываются. Если разбирать плюсы и минусы, то, безусловно, если девелопер заточен на формирование своего специфичного продукта, который ему понятен и требует тиражирования и воспроизводства в больших объемах, собственная проектная организация помогает это сделать. В этом случае внутренний проектный отдел ориентируется на конкретный продукт конкретного застройщика и производит проект «под него», оптимизируя в том числе и стоимость, и время. Но здесь важен сам запрос. Если девелопер создает разные имиджевые продукты, тут не обойтись без уникального архитектурного взгляда. И этот взгляд должен быть по определению разнообразным, потому что разные архитектурные бюро несут свои компетенции, свое авторское видение. И если для продукта ценна авторская архитектура, то, безусловно, нет никакого другого пути, кроме как работать с внешними архитектурными компаниями, с узнаваемыми архитекторами, с их почерком, их стилем, их креативными идеями. Это единственный вариант, который позволяет создать добавленную стоимость девелоперского проекта за счет интересной архитектуры. Для сегмента комфорт-плюс, бизнес- или элит-уровня однозначно по-другому и быть не может. В сегменте эконом и комфорт часто идет типизация при освоении больших объемов застройки в рамках крупных территорий. Авторские архитектурные бюро часто вообще не берутся за техническую часть разработки таких проектов, так как проваливаются в рутинный процесс, который далек от творчества и сводится в большей степени к технологическому аспекту проектирования. К нам постоянно обращаются девелоперы, имеющие свои архитектурные отделы, и мы с ними очень часто работаем. На мой взгляд, рынок здесь достаточно диверсифицирован. И, повторюсь, многие девелоперы, которые имеют возможность внутри себя полностью произвести готовый проект, для имиджевых задач специально обращаются к нам с целью создания интересной узнаваемой архитектуры. Естественно, нисколько не в ущерб технологичности, качеству. Потому что квалификация авторских полидисциплинарных архитектурных бюро, которые работают с разными заказчиками, по определению выше, чем у проектного подразделения девелопера, работающего на одного конкретного заказчика. Таким отделам внутри сложнее широко и разнопланово отрабатывать различные решения, потому что запроса такого внутри не формируется, складывается узкая специализация, некая однотипность взгляда. К тому же есть элемент внутренней корпоративной зависимости, когда структурное подразделение находится в довольно жестких рамках, которые требуют решения конъюнктурных задач».

Иван Охапкин, основатель архитектурного бюро Basis

«Чтобы понять, станут ли девелоперы, открывшие собственное проектное бюро, реже обращаться к услугам сторонних архитекторов, важно знать, какие функции будут у проектного подразделения: разработка полного проекта, включая архитектурную концепцию и проектную документацию, или лишь часть работ. В случае если архитектурная концепция разрабатывается внутренним сотрудником девелопера, то ему будет достаточно сложно регулярно выдавать яркие инновационные идеи и конкурировать с архитектурными бюро, которые в рыночных условиях постоянно должны доказывать свою компетентность, каждый раз генерируя уникальный продукт для заказчика. Девелоперу потребуется прикладывать дополнительные усилия, чтобы поддерживать мотивацию сотрудников, профессионально вести авторский надзор, выстраивать иерархию принятия продуктовых и эстетических решений. Требуется серьезная аналитическая работа по каждому типу задач, чтобы гарантировать высокий качественный уровень. Его смогут обеспечить только высококвалифицированные мотивированные кадры, выстроенные процессы внутри команды и необходимость быстро принимать решения на уровне руководства. Собственное проектное бюро кажется более приемлемой идеей в массовом продукте, чем в премиальном сегменте, где от архитекторов ожидают индивидуального авторского подхода к каждому проекту. Стандартизация технических решений ускорит процесс проектирования и строительства. Но при создании уникальных проектов одним и тем же исполнителем появляются риски самоповтора и потери качества проекта. Единый центр компетенций по генпроектированию есть у некоторых застройщиков, некоторые из них даже продают свои услуги проектирования на рынке. Но такой подход сложно внедрить в бизнес- премиум- и элитном сегментах, где помимо квадратных метров покупатели приобретают эмоции и определенный, часто заданный архитектором стиль жизни. Индивидуальный проект предполагает разработку уникальных узлов, которые являются результатом интеллектуальной деятельности проектировщика, и их нельзя отнести к типовым решениям — в авторской архитектуре ты «подписываешься» именем. Например, в Basis мы каждый свой проект проверяем на уникальность, у нас есть своя формула: «Если проект можно мысленно перенести в другое место, то его надо переделать». Девелопер заинтересован в сокращении сроков реализации и оптимизации себестоимости, но при таком подходе может постепенно удешевляться и качество его проекта. И если независимые бюро будут стараться найти выходы и доказать заказчику необходимость того или иного решения, то внутренние проектировщики скорее воспримут это как должное и будут стремиться выполнить задачи быстро и недорого. Возможно, у них просто не будет дополнительного времени на размышления над тем или иным альтернативным решением ради сохранения планки качества. Золотую середину сложно найти».

Александр Салов и Татьяна Осецкая, основатели архитектурного бюро Osetskaya.Salov (Archslon)

«В картине идеального мира каждый успешный девелопер обладает собственной мощной командой проектировщиков и разного рода специалистов, которые способны справляться со всеми техническими задачами. Этот идеальный девелопер разработал внутренние стандарты качества и составил регламенты по проектированию, он настолько дальновиден, что все время думает о том, как улучшить философию того, что он строит, и с каждым новым проектом стремится все выше и выше. Его беспокоит в равной степени коммерческая успешность проекта и, как создателя пространства, его вклад в окружающую реальность. Он знает, что для самых верхних уровней качества проекта должен привлечь компетентных архитекторов, которые разработают архитектурную концепцию, а еще урбанистов, социологов и маркетологов, которые помогут в формировании идеологии проекта. Да, так бывает, и мы знаем тому примеры. Но это большое исключение. Действительность говорит о том, что если есть штат проектировщиков, то он используется на все 100%. Как правило, с экономической точки зрения не очень рентабельно содержать на балансе команду специалистов с высокой стоимостью. Это приводит к тому, что самую деликатную и тонкую часть работы — концепцию — выполняют главные архитекторы проектов, порой с очень большим прикладным опытом разработки томов АР, но совершенно некомпетентные в вопросах духовности и эмоционального переживания градостроительной среды. И, конечно, такого рода девелопмент совершенно не нуждается во внешних специалистах. Что касается взаимодействия с приглашенными профессионалами, если такое все-таки случается, то это всегда по-разному, в зависимости от внутреннего устройства компании и харизматичности ее лидера. За любым юридическим лицом всегда стоят конкретные люди. Кто-то привык делать из копейки рубль, и в этом его суперсила, другой умеет найти рубль там, где его никогда не было, третий готов пожертвовать 100 рублей, чтобы собрать миллионы. Проза жизни такова, что обычно архитектура — это услуга, которую заказывают, как музыку. Это ведет к проблемам в коммуникациях только лишь из-за того, что архитектор в первую очередь вольный творец, к чьему опыту и знаниям прибегают, когда без него не обойтись. Но для архитекторов-концептуалистов схема работы с девелопером, у которого есть проектный отдел, весьма продуктивна, поскольку самая интересная и самая творческая часть архитектурной деятельности — это концепция. Как только работа над ней кончается, начинается куда более рутинный путь по созданию рабочих чертежей длиною иногда в несколько лет. Всех проблем в проектировании не перечислить: чем выше статус объекта, тем их больше и тем они более непредсказуемы. Иногда это превращается в прогулку по минному полю, где с каждым шагом открываются проблемы с бюджетом, ограничения по нормам, сложности в оперативности взаимодействия команды и много чего еще. А тот путь, который однозначно хорош, прозрачен и понятен, следует осветить отдельным образом».

Совершенно нельзя быть одинаково успешным во всем: как гоночный суперкар плох на бездорожье, так и трактор не хорош на скоростном треке, напоминают основатели Archslon. В их логике девелопер — стратег и специалист в инвестициях, он дает старт проекту. Дальше подключается команда архитекторов, ответственных за образ, концепцию и философию. Затем подключается застройщик со своей проектной группой. Это наиболее эффективная работающая связка, где компетенции участников усиливают друг друга, а главное, сохраняется баланс зон ответственности по отношению к компетенциям каждого участника. И наличие проектировщиков в штате дает возможность строительному процессу стать более предсказуемым за счет тиражируемых решений, использования собственного успешного строительного и проектного опыта, но не более.