Архитектурный вопрос, часть I: зачем девелоперам собственные проектные бюро?

Олег Сертаков, вице-президент по проектированию компании «Sminex-Интеко»

«При создании собственного проектного бюро каждый девелопер преследует разные цели и задачи. Обычно это сокращение стоимости и сроков проектирования. Оптимизировать затраты тут довольно просто. Все внешние подрядчики — это компании, которые хотят иметь прибыль. Соответственно, в проектные работы, кроме фонда на основную рабочую силу, закладывается и она. Как минимум эти 15-40% прибыли (в зависимости от стадийности) девелопер с собственным бюро и может сэкономить. В Sminex эта структура создается не для сокращения расходов, мы готовы тратить на ее функционирование даже больше, чем на подрядчиков. Нам важно точное соблюдение сроков и наших высоких требований к проекту. Сторонние же бюро зачастую не выполняют обязательства по срокам, объему и качеству работ. Главная проблема — отсутствие понимания у заказчика, что происходит внутри сторонних проектных бюро. Например, когда исполнитель берется за работу, мы не знаем, сколько у него параллельно еще заказов и какой из них приоритетнее. В итоге оказываемся перед выбором: продолжать с этим работать и подстраиваться или создавать внутри компании структуру, все рабочие процессы которой понятны и которую можно контролировать на 100%. Почему вообще возникла проблема на рынке проектирования с качеством и со сроками? Потому что все застройщики начали массово наращивать портфель. Так, в 2023 году только наш портфель строящихся и проектируемых домов превысил 700 тысяч квадратных метров, сейчас мы строим элитного жилья больше всех в Москве. При росте портфеля проектировщиков больше не стало. Получилось так, что те же девелоперы тем же подрядчикам стали давать больший объем работы. Но мы строим дома с красивой архитектурой и комфортной средой для жизни. Поэтому мы продолжим сотрудничать с лучшими архитекторами, которые создают эксклюзивные концепции, а проектное бюро Sminex займется воплощением их идей».

***

Дмитрий Кашинский, президент компании GloraX

«Как правило, при росте объемов девелоперы доходят до той точки роста, когда внешний подряд по проектированию уже не может поддерживать развитие портфеля. Второй важный фактор — это, безусловно, качество продукта. Для компании, развивающей свой продукт и свои стандарты, качество становится одним из самых существенных приоритетов. Нельзя сказать, что внешние подрядчики выдают некачественный продукт, но гарантированное следование стандартам девелопера возможно только при использовании своего внутреннего ресурса, исключающего или минимизирующего ошибки на стройплощадке и учитывающего клиентский опыт. Также важный момент — повышение скорости проектирования и реагирования на вопросы, появляющиеся в процессе строительства. Конечно, при использовании внутреннего подрядчика, в отличие от ситуации, когда привлекаются внешние ресурсы, будет существовать необходимость более тщательного планирования. Компания, владеющая собственным ресурсом, должна учитывать необходимость загрузки специалистов при составлении производственной программы. Безусловно, архитекторы собственной проектной компании могут привнести в проект даже больше, чем архитекторы с рынка, так как они разделяют ценности организации, ее видение и миссию. При этом свое проектное бюро с учетом совместной работы с приглашенными архитекторами дает больше возможностей для комбинации различного опыта и подходов. Решение об участии приглашенных архитекторов всегда индивидуально и зависит от целей и особенностей проекта, его класса, локации и ряда других факторов. Важно, что собственные специалисты обеспечивают увязку предлагаемых решений с общим развитием проекта. Авторский надзор и решение вопросов, возникающих на стройплощадке, становится гораздо оперативнее и качественнее, так как проекты, разрабатываемые собственными силами, позволяют быстро реагировать на запросы стройки. И еще позволяют оптимизировать бюджет — вовсе не за счет экономии на рутинных процедурах, объем которых невелик, а за счет обеспечения оперативного отклика на возникающие изменения проекта и качественной отработки таких вопросов с возможностью быстрого согласования с внутренними структурами компании. Также важно понимать, что внутренняя структура заинтересована в конечном результате, а не в отработке отдельно взятых пунктов».

Лилия Федотова, директор по проектированию группы «Самолет»

«Решение о создании проектного бюро не является обязательным для какого-либо этапа развития девелоперского бизнеса. Это один из подходов к организации работы, и каждый девелопер вне зависимости от размера или количества лет на рынке может выбирать, каким путем идти. Есть довольно крупные девелоперы, которые не имеют собственного проектного бюро, а идут по модели технического заказчика, работающего с внешними проектировщиками. Все зависит от целей, задач, бизнес-модели, наличия надежных партнеров и эффективной коммуникации с ними. Собственное проектное бюро позволяет быстрее и эффективнее работать с большим объемом проектов, когда важна гибкость в проектировании, готовность наращивать объемы и подстраивать продукт под требования рынка. Поэтому мы создали собственный проектный институт «Самолет-Проект», в котором сейчас работают уже около двух тысяч сотрудников. Наличие внутреннего ресурса снижает себестоимость проектных работ на больших объемах, повышает скорость коммуникации и согласований на разных этапах проектирования, исключает длительную рутинную работу по заключению договоров с внешними бюро, но не исключает сотрудничества с другими архитектурными студиями, если, например, для целевой аудитории проекта важен бренд архитектора или хочется привнести в облик жилого комплекса узнаваемый архитектурный почерк. Конечно, многим архитектурным бюро комфортнее работать с партнерами, с которыми они делают уже не первый проект и есть договоренности по базовым принципам. Однако благодаря четкому, структурированному и одновременно гибкому подходу внутреннего проектного бюро удается добиться плодотворного сотрудничества и обоюдно интересных коллабораций с ними. По собственному опыту можем сказать, что наличие проектного института внутри компании позволяет сократить себестоимость проектирования на 10-20%, в зависимости от конкретного жилого комплекса. Однако это не является универсальным показателем для рынка. При выборе между созданием собственного проектного бюро и работе с внешними проектировщиками необходимо понимать объемы проектирования: если их будет недостаточно для равномерной загрузки внутреннего бюро, могут возникнуть проблемы с себестоимостью и окупаемостью проектов».

***

Виталий Волохин, главный архитектор компании «Главстрой регионы»

«Необходимость в собственном проектном подразделении становится очевидной в тот период, когда компания перестает быть сугубо девелоперской и становится компанией полного цикла. Когда приходит понимание, что продукт — это не только то, что красиво выглядит и продается, но также сроки реализации и качество. С помощью своего бюро можно грамотнее решать вопросы со сроками проектирования, качеством документации и себестоимостью строительных решений. Сокращая издержки, девелопер может дополнительно инвестировать в продукт, улучшив его, и тем самым увеличить маркетинговую составляющую для покупателей. Продуктом при таком подходе является не непосредственно продаваемая часть проекта, а комплекс мероприятий, обеспечивающих ожидаемое качество, своевременную реализацию и последующую эксплуатацию объекта. Наличие своего бюро дает возможность контролировать качество на этапе проектирования, а при грамотном подходе — и на этапе авторского надзора, так как собственные проектировщики видят стройку не только через призму своих разделов, но и с точки зрения девелоперского бизнеса в целом, лучше понимают общие задачи, глубже погружены во внутренние стандарты и требования. Ответ на вопрос, приглашать или не приглашать архитекторов с рынка, не зависит от наличия собственного проектного бюро. Его силами можно решать любые задачи, от анализа градпотенциала участка до авторского надзора, но часто этого недостаточно, необходим маркетинговый эффект. Тогда для разработки концепции привлекают бюро с именем, которое своим участием обеспечивает определенную узнаваемость и медийность проекту. Собственное проектное бюро — это не столько центр проектирования, сколько центр компетенций. Одна из них — участие в формировании техзадания и требований к проектам. Что касается надзора за строительством со стороны проектировщиков, то здесь ситуация далека от оптимальной. Проектировщики на стройке сейчас выполняют функцию не надзора, а техпомощи и адаптации принятых в рабочем порядке решений. Влияния на стройку и полномочий для соответствующих действий у проектировщиков нет. И вряд ли будут. И с появлением собственного бюро маловероятно что-то изменить».

***

Елена Слепцова, замгенерального директора архитектурной компании «Алев Групп» (ГК «Гранель»)

«Рынок проектировщиков сегодня сформировался и не может быть очень гибким и дешевым одновременно. Кажется, что предложение с низкой ценой привлекательно: заплатил мало (хотя это понятие тоже относительное), а получил хороший результат. Но так не бывает! Качество работ неизменно пострадает. Проектная команда должна включать в себя опытных разработчиков основных разделов. Вот это и есть тот момент, когда необходимо, чтобы было свое бюро, которое быстро и качественно решало бы поставленные задачи. Любые вопросы, связанные со строительством и вводом объекта в эксплуатацию, можно решать с проектировщиком, но этот инструмент нужно уметь использовать. Многие в строительстве считают, что проектная компания — некая структура, похожая на производственно-технический отдел, но это совершенно неправильное понимание. Архитектор может чертить планы этажей и считать площади, проверять соответствие нормам и правилам, а может творить и придумывать самые немыслимые виды и формы зданий, оформление фасадов, внутренних интерьеров и так далее. Поэтому тут надо понимать задачу, которую ставит заказчик. Конечно, если привлечен архитектор с известным именем, проект всегда будет интересный и необычный. Но задумки архитектора потом еще надо положить на бумагу, если так можно сказать, нужно обязательно работу архитектора еще и через нормы «пропустить», а конструктору — собрать здание с учетом всех нагрузок и оптимальных решений, так как это напрямую влияет на стоимость объекта. Если решения излишние, себестоимость строительства увеличивается в разы, и проект становится инвестиционно непривлекательным, в все идеи архитектора — просто картинками. Так что собственное проектное бюро дает больше возможностей для качественного проектирования».

***

Юрий Коган, коммерческий директор October Group

«У компаний, количество проектов которых увеличивается до пяти-семи, может возникнуть необходимость во внутреннем проектном бюро. Проектировщики в штате могут выделить уникальную составляющую архитектурной концепции, ДНК бренда, и сделать это основой всех последующих проектов. Такая структура в составе компании помогает контролировать процесс создания и реализации проектов, обеспечивает уникальность и их высокое качество. Это стратегический актив, который позволяет развивать экспертизу в области проектирования и строительства. К тому же проектное бюро как часть единой корпоративной системы оптимизирует процессы, координацию между различными отделами и ускоряет разработку проектов, что в итоге улучшает их финансовую эффективность. На этапе проектирования жилого комплекса, когда еще нет четкого видения проекта, девелопером рассматривается множество концептов. Формирование единой уникальной архитектурной концепции, выбор оптимального и наиболее эффективного варианта быстрее и проще осуществить внутри своей команды. Собственное бюро будет лучше ориентироваться в продукте, оно погружено в процессы и уделяет внимание каждой детали, что напрямую влияет на конечный результат, позволяет создать уникальный продукт. Девелопер же может контролировать эффективность и рассчитывать на сверхусилия собственного подрядчика. Создание собственного проектного бюро не означает полный отказ от использования услуг сторонних архитекторов. Положительные аспекты работы с приглашенными архитекторами — это грандиозный опыт, в том числе мировой, разнообразие идей и профессионализм. А еще возможность отследить глобальные тренды благодаря взаимодействию с международными архитекторами. Кстати, компания-девелопер может предлагать рынку работу собственных архитекторов, тем самым диверсифицируя спектр предоставляемых услуг, а это, в свою очередь, является весомым активом в финансовом портфеле застройщика».

***

Карлос Абреу Дуарте, генеральный директор, основатель компании DBC Consultants

«Компании поочередно разочаровываются в разных форматах работы и периодически переориентируются со схемы с привлечением сторонней организации на собственные силы и обратно. Каждый из вариантов имеет как преимущества, так и сопутствующие сложности, обуславливающие целесообразность его использования. Создание собственного проектного бюро имеет смысл при реализации больших объемов типовой застройки, не требующей уникальных архитектурных и дизайнерских решений, удорожающих проект, в то время как девелопер такого класса жилья ориентирован на максимальную оптимизацию строительства. При проектировании элитного жилья очень важную роль играют специализированные архитектурные и дизайнерские бюро, которые разрабатывают высокохудожественные и индивидуальные решения. Это высокопрофессиональные и независимые специалисты, переманить которых в структуру девелопера, серьезно ограничивающую формат работы и полет фантазии, будет проблематично или очень дорого. Остальные же разделы проекта для жилого объекта (даже элитного) достаточно простые, соответственно, их выполнение проще всего передать сторонним, порой региональным проектировщикам. Отдельно стоит отметить издержки на создание собственного многочисленного проектного подразделения в Москве: с учетом расходов на аренду офисных помещений и фонда оплаты труда они могут на 50% превышать стоимость сторонних подрядчиков. Серьезным вызовом при создании собственного проектного бюро на несколько сотен человек будет проблема дефицита кадров в строительной отрасли в целом. По данным HeadHunter, количество вакансий в строительной отрасли в 2023 году выросло по сравнению с 2022 годом на 31%, в то время как количество резюме показывает отрицательную динамику. При этом уровень роста зарплат инженерного персонала, архитекторов, проектировщиков за последние два года составил почти 50% (данные DBC Consultants). Принимая во внимание кадровый голод в сегменте, за наем и без того высокооплачиваемого дефицитного профессионала девелоперу придется переплачивать выше рынка, а поиск займет много времени. Таким образом, формирование с нуля такой многочисленной команды и налаживание ее работы может затянуться, что неминуемо повлияет на сроки проектирования, и в итоге поставит под сомнение саму идею создания собственного подразделения».

Андрей Карпов, управляющий партнер компании Kub House

«Мне кажется, что сейчас мы живем в эпоху нестандартных союзов и коллабораций, где дизайн, красота и эстетика играют важную роль. В рамках таких творческих партнерств возможно создание чего-то новаторского — технологически прогрессивного и/или тесно связанного с высоким искусством. Нередки случаи, когда бюро и девелопер объединяют свои усилия для совместных проектов. Например, в сфере деревянного домостроения есть замечательный кейс: жилой комплекс 79th&Park девелоперской компании Oscar Properties и бюро Bjarke Ingels Group / BIG, работающего в области архитектуры, урбанистики и дизайна. Компания Kub House тоже делает ставку на такой подход. У нас есть свое архитектурно-конструкторское бюро, которое занимается нашими внутренними RnD-разработками и их воплощением в проектах. Но мы видим потенциал в сотрудничестве с креативными бюро — как российскими, так и зарубежными. Это всегда приносит новый взгляд на поставленные задачи и дает возможность рассмотреть их с неожиданной стороны. Конечно, для нас важно сохранять правильную пропорцию, чтобы большую половину проекта мы могли вести самостоятельно. Тем не менее расширение кругозора команды и визионерский взгляд на проекты часто осуществляются через сотрудничество с креативными бюро, и мы видим огромный потенциал в таких коллаборациях. Здесь всегда требуется время, чтобы настроить коммуникацию, поймать одну волну. Первое сотрудничество и пятое будут отличаться как в понимании, так и в скорости работы. Синхронизация между участниками возникает только через активное взаимодействие, после чего становятся ясными сильные и слабые стороны каждого. Благодаря бурным идейным обсуждениям и практике начинается потрясающий процесс работы. Однако для нас как разработчиков продукта под ключ наибольшая забота — соблюдение сроков и качества. Мы рассматриваем сторонние проектные бюро в меньшей степени как бизнес-единицу и больше как ресурс, на который можем положиться в плане креатива, идей. Собственное проектное бюро больше помогает нивелировать бесперебойную работу над проектом».

***

Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер компании Skladman USG

«В нашем случае, поскольку сегмент, который мы развиваем, — это строительство многоэтажных производственно-складских объектов и складов формата light industrial, мы просто не могли найти проектировщика, обладающего данным опытом. Получалось, что мы все время обучали проектировщиков самостоятельно, и в этом не было никакой логики. Проектировщик работает в формате «дайте точное ТЗ», а как мы сформируем техзадание, если сами что-то делаем впервые? Соответственно, нам пришлось собрать собственную команду, разобраться в этом сегменте — так и появилось наше специализированное бюро. Спектр его возможностей широк, начиная от разработки новых продуктов и услуг и заканчивая решением сложных технических задач и реорганизацией бизнеса. Мы полностью решаем все возникающие вопросы, связанные с проектированием, без приглашения архитекторов с рынка. Собственное проектное бюро действительно позволяет оптимизировать бюджет, поскольку проектировщики более точно оценивают объем работ и стоимость проекта. Также это дает возможность избежать ошибок и ненужных переделок, которые могут привести к дополнительным тратам. В среднем экономия может доходить до 10-15% бюджета проекта. Однако есть и обратная сторона медали: если команда не загружена собственными проектами, то она становится достаточно дорогой для владельца бизнеса».

***

Андрей Шишкин, управляющий директор УК «Инфратех Концессии»

«В нашем портфеле в основном находятся масштабные и дорогостоящие социальные объекты, такие как музеи, университетские кампусы, спортивные арены и другие, которые мы реализуем с помощью механизмов ГЧП. В отличии от девелопера, который построил и продал, концессионная компания после строительства занимается эксплуатацией построенного объекта еще от 10 до 20 лет. Поэтому мы четко знаем: от качества проектной документации зависит все — и сроки строительства, и стоимость, и процесс эксплуатации объекта. С российского рынка ушли многие иностранные проектные компании, возник дефицит услуг и высококвалифицированных специалистов. В связи с нехваткой качественных и надежных подрядчиков у девелоперских компаний рождается запрос на свое проектное бюро. Хотя это всегда большой риск, так как возникает конфликт интересов внутри холдинга. Например, у нас есть служба заказчика, в которую входят дирекция по строительству и дирекция по проектированию, где работают профессиональные архитекторы и проектировщики, но их главная задача — правильно ставить задачи подрядной проектной организации и осуществлять дальнейший контроль. Наши собственные специалисты разрабатывают архитектурно-градостроительную концепцию задания, понимают все тонкости и логику процесса, поэтому могут эффективно сопровождать и контролировать все работы, которые выполняет подрядчик. Но наша основная компетенция — правильно и квалифицированно заказать услугу, выполняют ее привлеченные проектные бюро. Пока в Москве проблем с проектированием нет, такая проблема может быть в регионах, и тогда есть смысл создавать свои проектные бюро. С помощью своего проектного бюро проще решать вопросы с разработкой рабочей документации, и именно стадию рабочей документации, когда профессиональное и крупное бюро уже сверстало стадию проекта, логично делать собственными силами. Также хорошая практика держать у себя в штате архитекторов, которые будут сопровождать и контролировать работу нанятого архитектурного бюро. Но на собственной проектной базе невозможно качественно решать задачи создания интересных, сложных, технологичных проектов. У большинства девелоперов логика проста: нужно быстро и дешево создать объект. Архитектурное бюро, которое создается внутри компании, будет пронизано этой философией. Даже в условиях дефицита кадров на рынке, собрать качественное проектное бюро под своим контролем сложно и рискованно, потому что архитектурное бюро должно работать с большим количеством объектов, чтобы наращивать компетенции креатива, помноженные на знания, оборудование и технологии. Если у девелопера в разработке не более 30 домов, это маленький объем, на нем нельзя создать эффективное проектное бюро. Или же нужно работать на строительный рынок и искать для них заказы у своих же конкурентов. Такая стратегия не рабочая, потому что ты будешь всегда находиться в конфликте интересов в собственной отрасли. Поэтому еще раз: собственные проектные бюро у девелоперов эффективны только для подготовки рабочей документации по проекту. С этой точки зрения идеальная модель — привлекать архитектора для создания концепции со стороны, а архитектор внутри девелоперской компании может находиться с ним в дискуссии и диалоге, чтобы найти оптимальное решение для создания будущего объекта. В любых бизнес-кейсах, которые разбирают на программах MBА, главный тезис рынка — аутсорсинг в длинной рыночной стратегии всегда дешевле, чем создание промежуточных бизнесов внутри своей компании. Потому что издержки при создании контроля при формировании новых бизнес-процессов всегда выше, чем эффекты от них. Когда стратегия развития девелоперского бизнеса перемешивается со стратегиями генподряда, архитектуры, финансов, это всегда создает дополнительные издержки на формирование сторонних бизнес-процессов».

***

Александр Зальцман, директор по продукту компании CM International

«Появление собственных бюро — логичный этап развития рынка проектировочных работ, перерабатывающего 80+ млн квадратных метров недвижимости в год в течение последних десяти лет. Этот объем недвижимости осваивается по-разному. 16% жилой недвижимости в РФ и 45% в Москве относятся к классам бизнес и премиум. Проекты таких классов создаются с индивидуальными архитектурными решениями. Это рынок архитекторов-концептуалистов — архитектурные бюро с именем, привлечение которых позволяет девелоперу получить заветное согласование АГР. Конструкция проектов с концепциями также претерпевает сейчас изменения. Мы видим, что гринфилд сжимается, точечная застройка неэффективна для девелоперов, а города требуют продуманного включения новых территорий и объектов девелопмента в инфраструктуру — социально-культурную и досуговую. И если раньше девелоперы уповали на архитекторов в придумывании продуктовых фишек для проектов, то теперь они все чаще прибегают к услугам консультантов-урбанистов: последние выступают как внешние think tank и продуктовые аналитики в одном лице, предлагая продуктовые решения и способы интеграции городских служб в развитие окружения новых территорий. Это позволяет бесшовно встраивать объекты девелопмента в городскую инфраструктуру и социальную среду, не нарушая, а укрепляя городскую ткань, на что сформировался запрос самих городов. При этом основной объем стандартного жилья и основной объем стадий «проект» и «рабочая документация» по всем классам проектируется не концептуалистами, а проектными институтами или командами без большого имени в архитектуре. В этом рынке концепции занимают не более 5% от бюджета проектирования. Работа архитекторов в стадии «проект» составляет не более 10% от общего объема проектных денег. Колоссальный объем остального проектирования инженерных разделов и рабочей документации не требует концептуального подхода и взгляда архитектора-демиурга. Итак, 85-90% от объема денег в индустрии тратятся на создание технической проектной документации. Это вязкий процесс, связанный с постоянными изменениями со стороны в том числе девелопера и органов исполнительной власти, здорово нагружающий менеджерский штат девелопера. С этой точки зрения создание проектных бюро в структурах девелопера выглядит совершенно логичным шагом по оптимизации и сроков, и затрат внутри проекта. Вопросом остается участие таких команд в создании концепций жилых зданий. Мы видим, что крупные девелоперы, открывшие несколько лет назад свои крупные проектные бюро, уже успели столкнуться с блокированием концепций, созданных внутри, на уровне архсоветов и управлений архитектуры в крупных городах, в особенности — в Москве. Насколько проектные студии девелоперов смогут решить эту проблему и обеспечить качество архитектурных решений, соответствующее «правилам игры» больших городов, — покажет время».