Туристическая инфраструктура: инвесторы-фантазеры — нет, бизнесмены-стратеги — да

— Исторически спрос инвесторов на вложения именно в туристическую инфраструктуру был невелик. Гостиницы строили либо любители-романтики, которым была интересна эта ниша, и они создавали небольшие бутиковые отели, либо уже профессионалы, которые занимались крупными отельными сетями. Но с тех пор, как государство взяло курс на развитие внутреннего туризма, интерес со стороны инвесторов заметно усилился. Рост ключевой ставки также заставил бизнесменов искать новые возможности: они же люди активные, им нужно постоянно и выгодно вкладывать деньги, поэтому они стали смотреть, на что направлена господдержка. Теперь к нам все чаще приходят непрофильные инвесторы, выходцы из совсем других, даже не параллельных туризму отраслей: у кого-то рыбное хозяйство, у кого-то металлургический завод. И каждый из них подумал: а почему бы мне не инвестировать в гостиничную отрасль?

— Ну да, а потом еще и НДС на услуги в гостиницах обнулили…

— Да, и это тоже. Но, конечно, больше всего инвесторов интересует механизм льготного финансирования туристической инфраструктуры в рамках 141-го постановления правительства. Данная мера изначально была направлена на то, чтобы страна наполнилась масштабными туристическими объектами. Когда в министерстве экономического развития провели анализ, выяснилось, что у нас средний объем номерного фонда в отелях не доходил даже до отметки 36 номеров. Это удивительно, потому что, по словам самих отельеров, порог окупаемости и нормальной маржинальности — 120 номеров. Отсюда в постановлении и появилось условие: льготные деньги давались для создания объектов от 120 номеров и площадью более пяти тысяч квадратных метров. То есть был взят курс на развитие большой, основополагающей, якорной гостиничной инфраструктуры, способной составить достойную конкуренцию международным объектам.

— И куда сейчас в основном инвесторы предпочитают вкладывать средства?

— Туда, куда поехал турист. Например, за город, где можно одновременно и поработать (все же открыли для себя удаленку), и отдохнуть душой и телом, оздоровиться, побыть в тишине и спокойствии. Совокупность всех этих факторов привела к настоящему буму загородного гостиничного строительства, в частности, очень сильно «бумит» Подмосковье, на которое направлен наиболее платежеспособный спрос. Безусловно, активно развивается Кавказ, но в этом регионе есть особенность — там очень непросто найти полноценный участок земли для застройки. В основном это маленькие кусочки, принадлежащие отдельным физическим лицам, и из них сложно собрать один большой кусок для крупного проекта. Русский Север, Алтай, Байкал, Калининград, Дальний Восток — это тоже направления, которые открыли для себя россияне. Нельзя сказать, что в этих регионах совсем нет номерного фонда — есть, но устаревший, ветхий, не отвечающий современным запросам, требующий реновации. Так что новые объекты, безусловно, будут востребованы, и мы надеемся, что в ближайшие два-три года спрос на качественные средства размещения хотя бы частично будет закрыт.

— За последний год сколько кредитов вы оформили в рамках программы господдержки и на какую сумму?

— В рамках именно этой программы за последний год мы выдали около 140 млрд рублей — это колоссальный показатель: по объемам кредитования мы вошли в топ-3 среди банков. На первом месте банк с выдачами в объеме примерно 200 млрд рублей. То есть отрыв совсем небольшой, в первую очередь за счет большого количества у них более мелких проектов — у нас объекты довольно крупные. А в целом в рамках программы около 790 млрд рублей должно быть вложено в строительство новых объектов размещения. При этом если ранее на рынке преобладали частные беспорядочные инвестиции, сейчас они происходят волнами. Была волна вложений в жилой сегмент, теперь мы видим там охлаждение, зато развивается туризм, соответственно, инвестиционная волна переместилась в эту сферу. Возвращаясь к выданным нами кредитам: их более 30, некоторые объекты уже введены в строй. У нас есть клиент, который в 2022-м получил финансирование на реконструкцию подмосковного санатория «Ерино» и в августе этого года открыл новые корпуса для туристов. Сейчас в рамках последующего отбора проектов для льготного кредитования мы одобрили финансирование второго этапа — дополнительное строительство в периметре санатория, который на наших глазах получает вторую жизнь. Еще один крупный объект — Mantera Sea View в Сочи, он уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Кстати, это первый проект, который от нашего банка был подан в программу льготного кредитования. Есть крупные проекты, которые стало возможно финансировать после расширения действия программы на инфраструктурные объекты. Сейчас у нас в портфеле два аквакомплекса, один развлекательный комплекс под Санкт-Петербургом и горнолыжный комплекс. Но вот что хочу подчеркнуть: программа господдержки накладывает серьезные обязательства по числу посещений этих объектов. Например, если мы говорим про парки развлечений, это не менее миллиона посетителей, а для горнолыжного курорта — не менее 450 тысяч посетителей в год. Инвесторы же к нам зачастую приходят с очень неожиданными проектами. «Мы хотим построить склон на плоскогорье, но это будет горнолыжка с тремя спусками и одной канаткой, и к нам приедет полмиллиона посетителей», — примерно такие истории приходится слушать. Так что я честно признаюсь: очень тяжело в условиях нарастающего спроса найти те самые инвестиционные алмазы, из которых можно сделать бриллианты. Сейчас процесс выглядит немного как «золотая лихорадка»: предприниматели считают, что в туризм полились дешевые деньги, поэтому нужно срочно брать и что-то делать, а что именно делать, подумаем потом — сначала брать. К сожалению, такая тенденция прослеживается, и она не очень хорошая. Так что мы на своем уровне решаем проблему оценки: кто к нам пришел — фантазер, не очень понимающий, что он будет делать с полученными деньгами и что хочет получить на выходе, или бизнесмен с концепцией, который имеет четкую инвестиционную стратегию и готов ее придерживаться. Наша задача — иметь дело с бизнесменами и отсеивать фантазеров. Не романтиков, подчеркну, а именно фантазеров.

— Раз уж мы говорим о мерах господдержки туристической отрасли, считаете ли вы, что этих мер достаточно? Или стоило бы ввести какие-то дополнительные?

— Текущая программа хорошая, но ей не хватает большей предсказуемости относительно сроков запуска очередных этапов отбора, содержащихся в них требований и так далее. Это влияет на качество материалов, которые предоставляют инвесторы, на степень проработки проектов. Кроме того, я бы добавила в программу определенные меры поддержки уже существующих объектов. Программа разработана для конкретной государственной цели — к 2030 году в стране должно появиться определенное количество гостиничных номеров. Однако важно, чтобы в итоге мы получили не только отчетное количество объектов, но и чтобы объекты эти были высокого качества, высокого уровня комфорта. Поэтому мы считаем необходимыми дополнительные меры поддержки, позволяющие проводить реновацию старых проектов (иногда требуется не серьезная реконструкция, а просто реновация). «Уставший» гостиничный комплекс не имеет высокой рентабельности и сам не генерит средства, достаточные для капитального ремонта, а обращаться в банк за кредитом сейчас дорого. Если появится возможность давать определенные льготы для реновации, мы сможем не только масштабировать гостиничный рынок, но и качественно его трансформировать. Вторая тема — находящиеся сейчас на подъеме кемпинги. Как показывают исследования, автотуризм у россиян более чем популярен, но при этом имеющиеся средства размещения — это, как правило, скромные мотельчики, скорее ориентированные на дальнобойщиков. А где остановиться с семьей? Люди сейчас активно едут на машинах откуда-нибудь из Центральной России, Урала или даже Сибири, например в Анапу, но объектов, где может с комфортом разместиться семья из четырех человек, у них по пути практически нет. В свое время работала программа поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая, к сожалению, сейчас приостановлена. Мы ожидаем, что в следующем году будет разработана новая программа для МСП. Единственный вопрос, какие предприятия, какой отрасли, с какими ОКВЭДами в эту программу попадут. Все наши надежды на то, что туризм туда войдет. Сегодня в основном стимулируется строительство больших объектов, но не всегда и не везде они нужны. И что делать тем регионам и тем инвесторам, кто занимается автотуризмом, если для них не будет предусмотрено никаких мер? Мы слышим эту боль отраслевого сообщества, мы здесь с малыми предприятиями солидарны и признаем необходимость поддержки небольших проектов. И последнее: мы видим необходимость работы со старыми, порой уже не действующими санаторными комплексами. У нас немало санаториев на юге, на Кавказе, которые когда-то были построены в самых правильных местах, с лучшими видовыми характеристиками. Там уже проведены коммуникации, рядом есть минеральные источники, условия для развития бальнеологии и так далее. Но многие из них либо вообще заброшены, либо принадлежат какой-нибудь корпорации, давно забывшей о своем непрофильном активе. Зачем мы постоянно пытаемся строить что-то новое, изыскивая свободные клочки земли, когда есть вот такой замечательный фонд? Мне кажется, должна быть проведена большая работа по инвентаризации санаториев и их вовлечению в современный коммерческий оборот, и должна быть принята соответствующая программа поддержки. Впрочем, может быть, это прекрасно ляжет и в русло текущих мер поддержки. И тогда здесь встает вопрос инвентаризации: необходимо провести полноценную публичную работу и вывести все эти объекты на всеобщее обозрение, прежде всего инвестиционное.

— Я знаю, что у вас есть предложения и на тему коллективных инвестиций в туристическую инфраструктуру. Поделитесь? Как, по вашим предположениям, должна работать эта схема?

— Эти мысли родились после того, как мы поняли: быстрее всех и лучше всех строят жилые девелоперы. Непрофильные инвесторы очень долго раскачиваются, у них часто возникают трудности в вопросах с землей, с выбором генподрядчика или техзаказчика, а у застройщиков жилья все четко, как в аптеке, поэтому целесообразно вовлечь их в эту отрасль. Но застройщикам неинтересно, как отельерам, выплачивать 15-20 лет кредит и ждать окупаемости объекта. Поэтому им нужно предложить что-то аналогичное их привычной стратегии (быстро зайти, быстро выйти), но чтобы в итоге остался тот объект, который требуется государству, — гостиница. Мы не стали изобретать велосипед, а попытались действующую в жилищном строительстве схему с проектным финансированием и счетами эскроу переложить на гостиничный сегмент. Итак, есть застройщик, который собирается возвести гостиничный объект, на что и получает кредит в банке. Застройщик может продавать отдельный гостиничный номер, целый этаж или даже крыло — в зависимости от того, что хочет купить дольщик. Только в данном случае мы под дольщиком имеем в виду не физическое лицо, как на жилом рынке, а представителей малого и среднего предпринимательства либо тех людей, у кого достаточный объем средств, который они готовы инвестировать. С таким дольщиком (его правильнее называть инвестором) заключается минимум два договора: первый — договор долевого участия, второй — договор на управление объектом со стороны отельного оператора, который как раз и гарантирует инвестору ту самую доходность, ради которой все затевается. У девелопера должно быть обязательство: после того, как объект будет построен, присвоить отелю определенную звездность, чтобы он стал именно гостиницей. И вот эти два фактора — наличие звездности и отельного оператора — закрывают вопрос статуса постройки: построена и работает именно гостиница, а не апарт-комплекс или что-то иное. Девелопер после раскрытия счетов эскроу получает свои деньги, он все построил, он молодец. А у дольщика-инвестора остается актив, который уже вырос в цене за время строительства, иногда почти вдвое. У нас такие примеры есть: в частности, на Архызе, где цена квадратного метра в гостиничных объектах на входе была в районе 400 тысяч, а теперь составляет 600 тысяч и больше. Что же говорить о цене продажи построенного объекта, который генерирует прибыль?

— Я правильно понимаю, что вы эту схему уже обкатали на заемщиках?

— Да, у нас в портфеле уже есть такие сделки, и мы активно кредитуем застройщиков по этой схеме. Отмечу только, что обязательства по звездности и наличию гостиничного оператора — это пока только требования кредитного договора, то есть мы как кредитор обязываем заемщика-девелопера их учесть. Но для того, чтобы модель масштабировалась (а сейчас далеко не все в принципе знают, что так можно), ее нужно узаконить на федеральном уровне. Мы уже ведем переговоры с Минстроем и Минэком, знаем, что корпорация «Туризм РФ» в целом поддерживает такой подход к строительству и инвестированию. У Минстроя накопилось много негатива из-за случаев, когда девелоперы, получив разрешение на строительство гостиницы, строили апартаменты и позиционировали их на рынке как жилье. Поэтому здесь важно урегулировать процесс так, чтобы не было использования данного, на наш взгляд, отличного инструмента не по назначению. Осталось закрепить процесс законодательно.