Благодаря поручению президента страны, тренд, обозначившийся несколько лет назад, может закрепиться и ускориться. Московский офисный рынок, скорее всего, «не заметит потери бойцов», регионы получат новую точку опоры для развития. Но произойдет это все отнюдь не завтра
Управляющий директор компании Pridex Дмитрий Вишняков. Фото: пресс-служба компании Pridex
В числе поручений президента России Владимира Путина по итогам Петербургского международного экономического форума есть поручение кабмину РФ до 1 октября представить предложения о переезде головных офисов государственных компаний из Москвы в регионы их основной деятельности.
«Представить предложения о поэтапном перемещении государственных корпораций, компаний с государственным участием и входящих в структуры таких корпораций и компаний головных организаций интегрированных структур из города Москвы в субъекты Российской Федерации по месту осуществления их основной производственной и (или) операционной деятельности, обратив особое внимание на субъекты Российской Федерации, расположенные в Уральском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах... Срок — 1 октября 2024 года», — говорится в тексте поручения.
Тема не совсем новая — с аналогичным предложением президент выступал еще три года назад. «Некоторые офисы крупных российских компаний, которые осуществляют деятельность в Сибири, стоит перевести в регион из Москвы, чтобы налоги поступали в местные бюджеты. Об этом президент России Владимир Путин заявил во время прямой линии, трансляцию ведет РБК. «Я считаю, что в Сибирь надо бы переводить определенные федеральные структуры или как минимум переводить туда те крупные наши компании и головные офисы, которые работают в Сибири, а основные налоги платят, к сожалению, в Москве», — сказал Владимир Путин», — писало РБК в июне 2021 года.
Теперь речь идет уже не о предложении, а о конкретном поручении, ответственным за исполнение которого назначен премьер страны Михаил Мишустин. Предполагается, что такой переезд, позитивным примером которого российский президент назвал релокацию компании «Русгидро» из Москвы в Красноярск, укрепит экономические возможности регионов.
Головной офис энергетической компании «РусГидро» из Москвы переехал в Красноярск. Фото: Сергей Бобылев/ТАСС
На момент подготовки данного материала никакой официальной информации о том, кто и куда может переехать, нет, хотя 1 октября давно прошло. В ожидании конкретики BFM.ru решил обсудить, насколько реален планируемый переезд, какие плюсы он дает регионам и какие проблемы создает для самих релокантов. Собеседник портала — управляющий директор компании Pridex Дмитрий Вишняков.
Дмитрий Вишняков: Концентрация штаб-квартир в столице при наличии огромной территории и производственных мощностей в регионах — исключительно российское явление. Во многом это наследие плановой экономики и результат быстрого перехода к рыночной модели в 1990-х годах: управленческие функции компаний естественным образом сосредоточились в непосредственной близости от центров планирования и принятия решений. Но в странах, сопоставимых с РФ по масштабу, головные офисы более или менее распределены по разным локациям. Например, в Китае есть множество крупных экономических центров с развитой инфраструктурой. Роль финансовой столицы выполняет Шанхай, текстильная промышленность сфокусирована в Гуанчжоу, а производство электроники — в Шэньчжэне, главном технологическом хабе страны. В США штаб-квартиры в основном располагаются там же, где производства. А непривязанный «к земле» бизнес выбирает локацию, исходя из налогов и других особенностей законодательства. Скажем, согласно официальной статистике, Нью-Йорк, который традиционно считается деловой столицей страны, занимает лишь девятое место в рейтинге штатов по концентрации штаб-квартир в расчете на миллион жителей. На первой строчке — Коннектикут, в котором находится спортивный медиагигант ESPN, а также целый ряд производственных, страховых и финансовых компаний. Там же, кстати, расположен престижный Йельский университет. Более того, по показателю медианного дохода (половина населения имеет доход выше этой суммы, половина ниже) Коннектикут обходит Нью-Йорк — 50,2 тысячи долларов против 47,4 тысячи.
Значит, Россия потихоньку встраивается в мировой тренд?
Дмитрий Вишняков: По сути, да, в России также намечаются вполне осязаемые признаки децентрализации. При обсуждении этого тренда чаще всего вспоминают самые яркие примеры: переезд штаб-квартиры «Газпрома» в Санкт-Петербург, а «Русгидро» — в Красноярск. Но тренд не ограничивается двумя компаниями. «Норникель» уже перенес часть штаб-квартиры в Норильск, НЛМК развивает деловой комплекс в Липецке, ТМК проектирует площадку для сотрудников в Екатеринбурге. А, например, En+ давно работает в Красноярске. Так что часть игроков, которые могли бы попасть в список переезжающих по итогам президентского поручения, уже не первый год идет по этому пути. «Ростелеком» открыл офисы в Сочи и других региональных хабах. У «Аэрофлота» есть крупные административные офисы в Санкт-Петербурге и Краснодаре. «Роснефть» перенесла часть управления в региональные центры, такие как Ханты-Мансийск. Поручение президента несомненно закрепит и ускорит этот тренд. Конечно, едва ли мы в ближайшее время увидим массовый и одномоментный переезд органов управления из Москвы в субъекты. Но, скорее всего, госкомпании (а вместе с ними и бизнес) будут более активно развивать свои региональные офисы и филиалы, перейдя, таким образом, к мягкой децентрализации.
Звучит, конечно, убедительно, но готовы ли регионы принять релокантов в таком количестве? Я, например, точно знаю, что переезд «Газпрома» в Санкт-Петербург был сопряжен с немалым числом проблем, в том числе напрямую связанных с рынком недвижимости.
Дмитрий Вишняков: Да, штаб-квартира крупной федеральной компании — это десятки тысяч квадратных метров. К примеру, площадь нового здания «Русгидро» в Красноярске — это 33 тысячи квадратов, головной офис «Новатэка» в Москве занимает почти 90 тысяч квадратных метров. Даже в Москве проблематично найти подобные пространства, а в регионах задача становится попросту невыполнимой. Более или менее сложившийся рынок офисов есть только в городах-миллионниках, причем далеко не во всех: по данным консалтинговой компании Core.XP, общий объем предложения в 14 городах-миллионниках в начале 2024 года составлял всего 3,3 млн квадратных метров. В лидерах регионального рынка — Екатеринбург, Новосибирск и Краснодар с объемами от 300+ до почти 800 тысяч квадратов. Для сравнения: рынок Москвы — это более 20 млн квадратных метров. К тому же из всех офисных площадей в городах-миллионниках в среднем свободно лишь 3,5%. На самом деле, в большинстве городов эта доля еще меньше, просто Волгоград с относительно высоким показателем свободных площадей дает перекос в статистике. И этот и без того небольшой объем разбросан по разным локациям, то есть варианта «приехать на все готовое» у релокантов нет.
Так… А какие же варианты у них тогда есть?
Дмитрий Вишняков: Ну, основных сценариев создания офисного пространства у компаний, переезжающих в регионы, три. Первый связан с расселением объекта: теоретически можно освободить действующий бизнес-центр под крупного федерального игрока. Но внутренняя отделка и оснащение офисов в регионах зачастую сильно отличаются от того, к чему привыкли сотрудники крупных компаний. Пространство придется улучшать и дорабатывать. Вариант № 2 — покупка здания. Можно выбрать площади не из офисного фонда и переделать их под себя. Так поступила уже упомянутая компания «Русгидро», которая приобрела здание недостроенной гостиницы и превратила его в современный офис. Наконец, третий путь — built-to-suit проект, то есть строительство офисного здания под себя. Нужно привлечь девелопера, который с нуля возведет штаб-квартиру специально под нужды заказчика. Однако на поиск участка, подготовку документации, проектирование и стройку уйдет не один год. Помимо создания офисов, нужно еще обеспечить сотрудников жильем и социальной инфраструктурой, которой, как правило, недостаточно в регионах. С учетом всех согласований, планирования, строек, организации переезда его реалистичный срок — не менее пяти-семи лет.
Впрочем, овчинка стоит выделки. По словам Дмитрия Вишнякова, какой бы вариант ни выбрали для госсектора (переезд или мягкая децентрализация), это станет драйвером для новых региональных локаций. Запрос на офисы и жилье для персонала даст большой объем заказов местным девелоперам и с большой долей вероятности привлечет крупных федеральных игроков. Вместе с офисными сотрудниками в регионы направятся те, кто обеспечивают их работу, от субподрядчиков и обслуживающих инфраструктуру компаний до сервисов вроде шеринга и доставки еды.
«Это хорошо видно на примере «Газпрома». Переезд корпорации, безусловно, дал дополнительный толчок развитию ретейла в Северной столице, особенно верхнего ценового сегмента. На Невском проспекте даже сформировался новый люксовый коридор: бренды пошли вслед за платежеспособным спросом», — поясняет эксперт.
Он напоминает, что пока между Москвой и регионами разница в зарплатах намного существеннее, чем, скажем, между теми же Нью-Йорком и Коннектикутом. В столице, по последним данным, средняя зарплата превышает 156,4 тысячи рублей, а в Красноярске составляет 96 тысяч. Перенос штаб-квартир может сгладить этот разрыв. К тому же переезжающие в Сибирь компании вполне могут пойти и, скорее всего, пойдут по пути «Русгидро» и также пообещают сотрудникам дополнительные компенсации в виде северных надбавок и единовременных выплат.
«Москва же и, в частности, московский рынок офисной недвижимости вряд ли ощутят какие-то изменения. Этот сектор в столице настолько перегрет, что уход нескольких крупных компаний не изменит ситуацию. И даже если релоканты освободят несколько сотен тысяч квадратных метров, этот объем быстро растворится в динамичном московском рынке», — уверен Дмитрий Вишняков.
