Рынок новостроек может упасть из-за экстремально высокой ставки ЦБ

Причина в том, что выдача ипотечных кредитов, которая и так затормозилась, дополнительно просядет, потому что девелоперы и банки не смогут их субсидировать до приемлемого для потребителя уровня

Рынок новостроек в России ждет серьезное падение после очередного повышения ключевой ставки. Такие оценки звучат от девелоперских компаний. Впрочем, есть и более взвешенные прогнозы по рынку. Вот мнение вице-президента Ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области Валерия Виноградова:

Валерий Виноградов вице-президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области «Любое повышение ключевой ставки с одновременным снижением лимитов по льготным ипотечным программам негативно влияет на рынок недвижимости. Но, с другой стороны, все понимали, что если не сегодня, то на следующем заседании ЦБ ставка будет повышена. Если говорить о вторичном рынке, то ставка и так уже была заградительной. То, что сейчас банки поднимут ее еще на 1-1,5 процентных пункта, глобально ситуацию на рынке не изменит. Поэтому на рынке будет стагнация, и большинство клиентов примут решение отнести деньги в банк на депозиты либо, если мы говорим о недвижимости, вложить в объекты доходной недвижимости. Жилая недвижимость будет в ближайшее время в застое, пока нет достаточного количества льготных ипотечных программ и пока ключевая ставка не пойдет вниз до приемлемого для рынка уровня. Я думаю, лишь незначительная часть девелоперов напрямую будут снижать цены на строящуюся недвижимость. Я думаю, что будет куча всяких льготных и всяких преференций, которые будут не прямым, а косвенным снижением цен для потребителей. Ну, косвенные, допустим, три метра бесплатно. Либо, если вы заплатите сразу больше первоначальный взнос, то для вас цена пониженная. И низкая ипотечная ставка на время строительства будет иметь место быть».

Девелоперы с момента начала цикла повышения ставок от ЦБ смогли частично приспособиться, субсидируя ипотечные программы. Ситуацию комментирует генеральный директор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева:

Виктория Григорьева генеральный директор «БЕСТ-Новострой» «Не скажу, что это неожиданно, все к этому готовились. Наверное, даже трагичная уже история, потому что с ростом ключевой ставки жертвами стали депозиты, по которым сейчас ставки уже в принципе начали расти, еще до повышения ключевой, и есть определенный отток из недвижимости. Второе — это заградительные ставки по ипотечному кредитованию, а ипотека у нас с вами составляла 60%, а то и 75% от всех сделок. Поэтому да, безусловно, это будет иметь определенный негативный шлейф, точно скажется на спросе. Плюс еще на фоне повышения ключевой ставки буквально последнюю неделю достаточно активно анонсируют окончание лимитов по семейной ипотеке, и ситуация выглядит несколько плачевно уже на сегодняшний день. И, с другой стороны, есть еще один аспект, все-таки то, что происходит сейчас на рынке недвижимости, — это касается не одного-двух застройщиков, это не какая-то локальная, местечковая тема, а это глобальная проблема целой отрасли — это отрасль строительства, на которую у нас завязан очень большой сектор экономики. Поэтому мы ожидаем, что будут сделаны какие-то регулирующие инструменты, которые помогут как минимум удержаться на плаву. Очень многие застройщики сейчас переходят на рассрочки, и с помощью рассрочек удается поддерживать неплохие достаточно темпы продаж. Не скажу, что это полностью убирает падение, но все-таки помогает поддерживать на должном уровне».

Сейчас на рынке много предложений ипотеки с льготной ставкой до 10% на период строительства дома или со ставкой до 13% на весь период кредита. Однако даже 18% было пороговым уровнем для девелоперов, а 19% — это уже уровень заградительный, говорит глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев:

Александр Хрусталев глава «НДВ Групп» «Ставка 19% — это выше ватерлинии, уже после 12-13% было тяжело. Поэтому на сегодняшний день это заградительная ставка, понятно, что сейчас ЦБ «сушит» девелоперов, застройщиков и пытается немножко в рамки поставить вообще строительную отрасль, потому что она развивается непомерными темпами, стройки большие, покупок много. Люди берут и берут ипотеку, и, в общем-то, ипотеку брали достаточно дешевую, дешевле рынка. Ожидаем, что перестанут «сушить» начиная, наверное, с конца ноября-декабря следующего года, и ожидаем, что правительство будет под это вводить, возможно, понятие «справедливая ипотека», например, для учителей, для военных, для силовиков, еще для кого-то. То есть будут целевую ипотеку развивать, тем самым субсидируя рынок. Если этого не сделать, рынок упадет. Если упадут девелоперы, упадут банки. Инерция есть примерно до января-февраля — это край, но то, что застройщики испытывают проблемы с ликвидностью, — это точно. Потому что представляете, да, какие суммы отдаются сейчас банкам. От этого выигрывают банки, для них это пир, но застройщики свою прибыль и маржинальность пересматривают ежемесячно. Стройку никто остановить не может, если это микрорайон, который этой компанией десять лет строится, им деваться некуда. Стройка идет, людям реализованы квартиры, им проданы будущие метры, их строить надо, государство будет поддерживать. В конце бенефициаром у нас опять стоит за застройщиком банк, а за банком стоит государство, потому что в основном 99% финансирования идет от государственных банков. Соответственно, государство является конечным бенефициаром, который может оказаться с большим количеством невыполненных обязательств, и ему придется достраивать».

Центробанк уже отметил, что может вновь повысить ключевую ставку уже в октябре, на следующем заседании.