Истории торговой площади, часть I: ЖК, ТЦ, ВРИ — о важности взаимодействия аббревиатур
Лента новостей
Создание в составе жилых комплексов масштабных торговых блоков или даже строительство отдельно стоящих ТЦ — все более частое девелоперское решение, особенно в Москве. Чем оно продиктовано? И что надо принимать во внимание, чтобы впоследствии о нем не пожалеть?
На днях столичному рынку недвижимости был представлен торговый центр «ЗУМ. ЗИЛАРТ универмаг», входящий в состав проекта «ЗИЛАРТ» и занимающий четыре этажа одного из жилых домов. Девелопером нового ТЦ является группа ЛСР, реализующая «ЗИЛАРТ» на месте бывшего завода имени Лихачева, а разработку концепции, брокеридж и последующее комплексное управление торговым центром взяла на себя компания «Карат-групп». Универмаг общей площадью 30 тысяч квадратных метров (включая масштабный фуд-холл «ЗИЛАРТ Еда» с 18 точками питания различных гастрономических концепций и подземную парковку на 250 мест) откроется в четвертом квартале 2024 года: предполагается, что ежедневно его будут посещать более 15 тысяч человек.
Состоявшаяся презентация нового ТЦ — кстати, первого объекта такого формата для группы ЛСР и первого опыта коллаборации девелопера с УК «Карат-групп» — дает повод более подробно поговорить на тему «Торговые площади в составе жилых комплексов». Конечно, «ЗИЛАРТ» — отнюдь не классический ЖК, и «ЗУМ» — тоже далеко не рядовой торговый объект, рассчитанный на жителей окрестных домов и еще парочку соседних. Генеральный директор УК «Карат-групп» Евгений Заворотнов называет его районным торговым центром, в котором благодаря внутренней и внешней инфраструктуре района будет формироваться серьезный транзитный трафик.
Музейно-выставочный центр «Коллекция», ледовая арена ЦСКА, едва ли не самая большая в России школа на 2500 учащихся, акватория «ЗиЛ» — это еще не все объекты, которые приводят в «ЗИЛАРТ» множество людей, потенциальных посетителей и покупателей универмага, чьи амбиции явно перекрывают районный масштаб. При этом Евгений Заворотнов уверен: все-таки концепция районного торгового центра кардинально отличается от регионального и суперрегионального формата ТЦ.
Евгений Заворотнов генеральный директор УК «Карат-групп» «В первую очередь районный ТЦ призван закрывать первичные потребности жителей ЖК, поэтому среди арендаторов объекта превалируют продукты питания и услуговые операторы, которые в среднем занимают 50-60% от GLA объекта. В крупных же ТЦ основные площади занимают игроки в направлениях fashion и entertainment. Важно также отметить разницу качественных и количественных показателей посещаемости объектов. Трафик районного торгового центра ограничен жителями района, в котором он находится, при этом качественную и количественную посещаемость подобных проектов проще спрогнозировать. Средний трафик районного торгового центра составляет 10-15 тысяч человек в день, а частота посещаемости подобных объектов в разы выше показателей крупных торговых центров. Приходя в районный ТЦ, посетитель знает, какие услуги и товары ему необходимы, соответственно, время пребывания в таких ТЦ ниже, чем в крупных. Да и вероятность импульсной покупки также невелика. Ну и, конечно, важно отметить технические моменты и вопросы согласования. Например, для того чтобы согласовать медиафасады на здании дома, мы спрашивали разрешения у жителей дома, созывали собрание собственников и оформляли протокол ОСС. Крупные ТЦ чаще всего находятся в отдалении от жилого массива и не сталкиваются с подобными моментами при согласовании».
Наверное, учитывая масштаб «ЗИЛАРТа», вопрос, почему девелопер не удовлетворился торговой инфраструктурой на первых этажах, а решил строить целый концептуальный ТЦ под отдельным управлением, в данном случае можно не задавать. Ну а вообще, часто ли в жилых комплексах появляются встроенные торговые блоки или даже отдельно стоящие торговые здания? Да, утверждает управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников: в современных проектах девелоперы все чаще создают коммерческую инфраструктуру, которая превышает стандартные концепции первых этажей. Это могут быть стилобаты, двух- или трехэтажные «перемычки» между зданиями, отдельно стоящие многофункциональные, спортивно-досуговые или торговые центры. И реализация зависит от двух факторов.
Денис Колокольников управляющий партнер компании RRG «Первый — потребность и маркетинговая обоснованность создания торгового центра или объекта более крупного формата. Второй — создание мест приложения труда, что, например, в Москве позволяет девелоперу при площади торгового центра свыше 5000 квадратных метров получить льготы на смену вида разрешенного использования (ВРИ). Распространена практика, когда девелоперы строят жилье, а участок под торговый центр продают стороннему инвестору, который самостоятельно реализует его. Причина создания таких объектов в том, что в окружении может не хватать коммерческой инфраструктуры, а из-за нормативов размещение на первых этажах не всегда возможно для таких арендаторов, как фитнес-центры с бассейнами или полноформатные супермаркеты, — им нужно отдельное здание. То же самое касается крупных арендаторов, таких как магазины одежды, обуви и ресторанные операторы: они предпочитают работать в торговых центрах, где можно разместить фуд-корты и другие крупноформатные пространства. Еще один популярный формат, с которым мы активно работаем, — термы, для которых требуется бассейн, что невозможно разместить в стилобате или на первых этажах. Крупные медицинские и спортивные центры, креативные пространства — все это, как правило, также размещается в отдельных строениях».
Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин согласен: отдельные торговые центры в составе ЖК становятся все более популярным девелоперским решением. Это связано с ростом запросов на покупки и развлечения в шаговой доступности от дома, а ЖК — это как раз продукт с потребностью в создании комфортной среды для жизни.
Павел Люлин вице-президент Союза торговых центров «В отличие от торговых центров коммерческие помещения на первых этажах зачастую работают без концепции, и можно легко получить линейку из алкомаркетов, аптек, ПВЗ и других арендаторов с высокой платой, в то время как востребованные, но менее платежеспособные арендаторы (развлекательные, социальные) оказываются не у дел. Поэтому, строя торговый центр с концепцией и профессиональным управлением, девелопер дополняет ЖК как продукт, а также может затем продать объект или извлекать арендный доход. К тому же солидная скидка на смену ВРИ участка, которую дает строительство торговых центров в Москве, позволяет частично окупить возведение здания. Надо отметить, что районный ТЦ внутри жилого квартала становится магнитом для его жителей и таким образом обеспечивает себя трафиком. Думаю, что эта практика будет продолжаться. Это связано с общей тенденцией к созданию многофункциональных пространств и развитию концепции «город в городе», которая соответствует запросам современных потребителей. Интеграция торговли, услуг и общественных пространств в жилые комплексы повышает их конкурентоспособность и создает привлекательные условия для жизни».
По оценкам Дениса Колокольникова, грамотно созданная коммерческая инфраструктура может составлять до 20-25% продукта ЖК и повышает ликвидность и стоимость квартир. «Другой вопрос, насколько качественно это сконфигурировано и реализуется. Например, еще один сегмент, с которым мы работаем уже десять лет, — парковки. Я считаю, что нужно на законодательном уровне запретить размещать парковку на первом этаже в многоэтажном здании, так как это неэффективно. Лучше вовлекать эти площади в коммерческую деятельность, что позволит окупать паркинг и создаст дополнительные рабочие места. Что можно размещать на первых этажах вместо паркинга? Спортивные объекты, супермаркеты, light industrial, dark store, dark kitchen, мастерские, автосервисы и так далее. Эти места могут стать локальным торговым центром, если нет возможности построить рядом отдельный», — уверен эксперт.
А вот генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко нисколько не сомневается: девелопер принимает решение строить торговый центр, если может на этом заработать. «Ключевой параметр здесь — возможность продажи, а не потребность. Строительство с большей вероятностью начнется, если есть конкретный покупатель или девелопер считает, что найдет его и заработает. На решение также могут повлиять результаты маркетинговых исследований и уровень спроса на коммерческие помещения в целом», — делится размышлениями эксперт.
Никита Корниенко генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate «Отдельный ТЦ пытается вместить в себя все, что необходимо в районе его расположения. При этом торговый центр внутри ЖК должен учитывать наличие стрит-ретейла вокруг и предлагать те функции, которые в нем не представлены. Для жителей чаще всего чем больше торговых площадей, бассейнов, фитнесов и всего прочего, тем лучше. Но всегда должна присутствовать золотая середина. Если в ЖК слишком много торговых помещений, а «сверху» еще и отдельный ТЦ, некоторые арендаторы просто не зайдут на такой рынок, не будут открываться из-за высокой конкуренции и потенциальной убыточности точки. Другие будут то открываться, то закрываться. В результате в ЖК окажется пул некачественных арендаторов, потому что хорошие туда просто не пойдут, и засилье нежелательных и нестабильных арендаторов может сыграть с жильцами злую шутку».
По наблюдениям собеседника BFM.ru, наличие или отсутствие торгового центра очень опосредованно влияет на жилье, его продажи и стоимость. «Торговая инфраструктура — важный фактор для покупателей, но не ключевой. Кто решит купить квартиру из-за того, что рядом торговый центр? И наоборот, кто откажется от этой идеи из-за его отсутствия? Социальная инфраструктура значительно важнее: детские сады, школы. Но они сейчас везде есть, поэтому это тоже не конкурентное преимущество», — подчеркивает Никита Корниенко.
И вот еще какую мысль высказывает: «Для меня как для покупателя коммерческой недвижимости в стрит-ретейле наличие торгового центра в жилом комплексе — отрицательный фактор. Торговый центр делает ЖК менее привлекательным для инвестиций. При строительстве девелопер должен понимать, сколько денег он потеряет на продаже стрит-ретейла, насколько сложнее или дешевле станет продажа помещений этого формата. Возникновение конкуренции неизбежно, и арендаторы будут делать выбор, исходя из размера ставки. Застройщик принимает решения, исходя из своих финансовых интересов. Если строить выгодно — будет строить. Если будет больше терять на стрит-ретейле, чем зарабатывать на торговом центре, — не будет этого делать».
Уникальность каждого ЖК тоже нужно учитывать, отмечает Никита Корниенко. «Есть комплексы, в которых нет коммерции на первых этажах, только квартиры. Здесь торговый центр будет очень кстати, потому что торговая инфраструктура по факту отсутствует. Торговый центр отлично подходит для ЖК, которые расположены прямо на выходе из метро: в этом случае он направлен не только на жильцов, но и на трафик метрополитена, поэтому не так конкурирует со стрит-ретейлом. Обратный пример — один из малоэтажных проектов в Новой Москве: мало людей, мало квартир и огромное количество коммерции. Весь первый этаж — коммерческие помещения, рядом пристройки, несколько маленьких отдельно стоящих торговых центров и один большой на въезде в ЖК. Худший ЖК для инвестиций в коммерческую недвижимость. Огромная конкуренция — 33 супермаркета на квадратный метр. Бедные собственники и бедные арендаторы, мне их искренне жаль», — признается эксперт.
Что думают по этому поводу девелоперы? Чем объясняют выбор те, кто в своих ЖК решил сделать шаг в сторону от стандартной торговой инфраструктуры первых этажей? И не пожалели ли они потом об этом шаге? Поговорим в следующий раз.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
