Девелоперы и покупатели снова выбирают между квартирами с отделкой и без нее

Все последнее время на московском рынке объем предложения жилья с отделкой в целом рос и за восемь лет вырос в 11 раз. Покупательский интерес к отделке от застройщика тоже в целом рос, и, по мнению экспертов, не угаснет даже в нынешних непростых условиях

Квартира с отделкой — дороже и с не всегда предсказуемым качеством, зато можно включить стоимость отделки в ипотечный кредит и заехать сразу после получения ключей. Квартира без отделки — долгая возня с ремонтом, который почти всегда обходится дороже, чем от застройщика, зато сумма покупки (а стало быть, и ежемесячный платеж по кредиту, если таковой взят) меньше, и индивидуальный дизайн можно сделать исключительно по своему вкусу. Вот и мучались покупатели жилья в новостройках: что выбрать? Впрочем, как свидетельствуют результаты недавнего исследования группы «Аквилон», москвичи, например, мучались не так уж и сильно.

Используя данные аналитической платформы bnMAP.pro, эксперты компании сравнили интерес столичных покупателей к первичным квартирам формата white box и с чистовой отделкой и к квартирам, предлагающимся в черновом варианте. Для сопоставления были взяты два периода длиною в год (июль 2022-го — июнь 2023-го и июль 2023-го — июнь 2024-го) и жилые комплексы, которые вышли в открытую продажу именно в эти временные отрезки. При этом рассматривались только проекты комфорт- и бизнес-класса и только расположенные в старых границах Москвы.

Вот какими выводами аналитики поделились с BFM.ru. За первый период в Москве было продано 2728 лотов на 137,9 тысячи квадратных метров, при этом львиная доля сделок (2093 — 76,72%) пришлась на квартиры без отделки, 456 — на white box и 179 — на чистовые лоты. За аналогичный период год спустя в столице заключили 3151 ДДУ на 153,3 тысячи квадратов, но расклад оказался совершенно иным: черновая отделка и white box почти сравнялись по популярности (1198 и 1119 сделок — 38% и 35,5%), зато доля чистовых вариантов выросла существенно — до 834 ДДУ.

Крайне важно отметить, что в эти периоды происходило с предложением. «В июле 2022-го — июне 2023 года в старых границах Москвы продажи в рассматриваемых классах начались в десяти проектах на 7038 лотов площадью 372 тысячи квадратных метров, из них 5387 лотов (73,7%) были представлены в формате shell & core. В 2023-2024 годах в открытую реализацию вышли 29 жилых комплексов на 21 862 квартиры площадью 1,2 млн квадратных метров, то есть предложение увеличилось почти втрое по числу проектов и даже более чем втрое по метражу. На черновые квартиры, однако, пришлось уже только 40,8% — 8926 лотов. Почти одинаковую долю с ними занял white box (38,8%, или 8486 квартир). Чистовых лотов насчитывалось 467 в 2022-2023 годах и 4450 в 2023-2024 годах», — рассказывают в группе «Аквилон».

И еще раз подчеркивают, что год к году существенно изменилась структура предложения. «Если в новых проектах 2022-2023 годов white box полностью отсутствовал в жилых комплексах комфорт-класса, а чистовая отделка — почти полностью в бизнес-сегменте, то в сезон — 2023-2024 рынок уже предлагает все типы отделки в проектах обоих классов. При этом в «бизнесе», например, white box вырос почти шесть раз: с 1184 до 6627 лотов», — конкретизируют эксперты.

Тут стоит вспомнить, что практически весь 2022-й и часть 2023 года ушли у девелоперов на импортозамещение, поиск новых поставщиков, выстраивание новых логистических цепочек и так далее, поэтому в то время большинство квартир и выводились на рынок без отделки. Затем все или почти все заместилось, нашлось и выстроилось — и немедленно выросла доля предложения с отделкой. И покупатели, как видно из подсчетов, сразу на это отреагировали.

Михаил Рогатых руководитель направления развития продаж группы «Аквилон», Москва «Мы считаем, что увеличивающийся спрос на white box и чистовую отделку связан с ростом осознанности клиентов. С развитием девелоперского продукта, покупательского опыта, рынка недвижимости в целом люди приходят к пониманию плюсов покупки уже готовых или почти готовых к жизни квартир. Отделка сокращает время с момента получения ключей до непосредственного переезда, а также позволяет свести к минимуму повреждения общественных пространств в период ремонтов. Это еще и ощутимая экономия: цены на отделочные материалы постоянно растут, а приобретая квартиру с отделкой на стадии строительства, клиент как бы «фиксирует» стоимость ремонта и по итогу тратит в разы меньше, чем в случае с черновым вариантом. Поэтому группа «Аквилон» в рамках идеологии разумного девелопмента во всех новых жилых проектах, строящихся сейчас в Москве, по умолчанию применяет white box».

«За последние восемь лет произошло качественное изменение предложения и кратный (более чем в 11 раз!) рост числа объектов с отделкой в продаже. В 2017 году среди всех московских квартир и апартаментов можно было купить с отделкой только 2,3 тысячи лотов (4,6% от общего объема предложения). В 2020 году доля таких лотов в экспозиции составляла уже 29% (8,1 тысячи). А в настоящее время (по состоянию на август 2024 года) объем предложения с отделкой — 50,2% или 25,8 тысячи лотов», — продолжает тему директор департамента аналитики компании Nikoliers Людмила Герлиц.

Согласно подсчетам Nikoliers, по итогам первого полугодия 2024 года в Москве 47% сделок пришлись на лоты с отделкой, а вот в Санкт-Петербурге квартиры с отделкой составили 75% от общего числа сделок первичной жилой недвижимости, что обусловлено структурой рынка (в Петербурге 76% предложения — это лоты комфорт-класса, в Москве же их доля всего 42%). «Из любопытных тенденций можно выделить предпочтение, которое клиенты бизнес-класса отдают отделке white box как в Москве, так и в Петербурге, в то время как по остальным сегментам (включая высокие ценовые сегменты) клиенты, выбирающие отделку, отдают предпочтение финишному варианту (чистовая отделка)», — добавляет Людмила Герлиц.

Статистика компании «Ricci | Жилая недвижимость» также гласит, что доля квартир без отделки в экспозиции Москвы неуклонно снижалась все последнее время. Если сравнить нынешний август с прошлогодним, снижение составит 4,5% по сравнению с декабрем 2023 года — 9,5%; даже по сравнению с нынешним июлем — минус 8,9%.

Екатерина Ломтева генеральный директор компании «Ricci | Жилая недвижимость»«Утверждение о том, что чем выше класс недвижимости, тем меньший интерес его клиенты проявляют к отделке, неоднозначно. Просто в премиальном сегменте покупатель традиционно взыскателен и предъявляет более высокие требования к качеству и материалам, поэтому чаще прибегает к индивидуальным решениям. В бизнес-классе интерес к отделке тоже сохраняется, однако соотношение цены и качества, а также функциональность играет большую роль: здесь покупателю важна эстетика, но на излишнюю и порой иррациональную роскошь он пойдет вряд ли. В комфорт-сегменте, как правило, из-за ограниченного бюджета интерес к высококлассной отделке невысок: приоритетом является доступность самого жилья. Отношение к отделке может сильно варьироваться и в зависимости от личных предпочтений покупателей. Некоторые непременно хотят самостоятельно заниматься отделкой, чтобы учесть все свои пожелания, другие могут искать уже готовые решения. Словом, универсальной формулы здесь нет».

А вот Людмила Герлиц считает, что зависимость в паре «класс недвижимости — доля лотов с отделкой в экспозиции» все-таки есть, и прямая. Не случайно, по ее оценкам, в Москве доля лотов с отделкой в комфорт-классе составляет 62%, в бизнес-классе — 37%, в премиум-классе — 35%, а в элит-классе — 27%.

Фото: Владимир Новиков/пресс-служба мэра и правительства города

Людмила Герлиц директор департамента аналитики компании Nikoliers «Текущая база предложения сформирована опытом работы в предыдущие годы, когда девелоперы пробовали делать отделку только в отдельных корпусах, секциях или непосредственно в квартире опционально, но в целом застройщики постепенно уходят от такой механики работы. В последние годы резко негативные отзывы на качество отделки звучат все реже. Застройщики накопили экспертизу по этому продукту, поэтому сегодня встречаются скорее мелкие недоделки, но речь о системной проблеме уже не идет. Нынешнее качество жилья с ремонтом вполне позволяет заехать собственнику в квартиру, внести коррективы в части цветовых решений стен или сантехники и обновить ремонт через пять-семь лет. Игроки премиального рынка делают действительно качественную отделку, не желая нести имиджевые риски, уделяя пристальное внимание деталям. К примеру, в доме Brodsky название ЖК наносилось даже на ручки духового шкафа — так тщательно брендировался продукт».

Впрочем, как утверждает Екатерина Ломтева, некоторые застройщики неохотно шли на сдачу с финишной отделкой из-за ряда факторов. «Например, из-за отсутствия необходимых компетенций: ведь отделка — это, по сути, отдельный бизнес. Второй момент — неумение «упаковать» этот продукт, плюс покупатели (особенно в классах бизнес и выше) предпочитали white box и делали ремонт «под себя». Но в текущих непростых условиях покупатель, наоборот, выбирает жилье, в которое уже не нужно дополнительно вкладываться», — считает эксперт.

А вот хороший вопрос: конкретно сейчас, в условиях отсутствия льготной ипотеки на новостройки и заградительных ставок по стандартной банковской ипотеке, длительного или скоротечного, но в любом случае заметного проседания продаж и всего прочего, что будут делать застройщики — удерживать, наращивать или сокращать объем предложения с отделкой? Как напоминает Людмила Герлиц, отделка — это дополнительные обязательства для девелопера, но и дополнительный источник прибыли. За счет укорачивания цепочки поставки (прямые договоры с производителями) девелопер и клиент находятся в ситуации win-win: девелопер зарабатывает, клиент экономит.

«Для доступных ценовых сегментов входящая в состав ДДУ отделка позволяет сразу получить два весомых преимущества: включить стоимость в ипотечный платеж и зафиксировать цену квадратного метра отделочных работ. В связи с ростом цен как на финишные материалы, так и на услуги бригад отделка от застройщика является качественной альтернативой. При сценарии, когда клиент не попадает под условия льготных ипотечных программ, определенная доля потенциальных покупателей, которым не хватит собственных средств для покупки недвижимости с отделкой, скорее временно сместит свой фокус на рынок аренды и аккумуляцию капитала, нежели на покупку лота без отделки», — уверена Людмила Герлиц.

Может, и так, посмотрим. Августовский (то есть проведенный уже в новых условиях) опрос аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» гласит*: 57,1% респондентов не готовы покупать квартиру с отделкой от застройщика. И 15,3% аргументируют свое нежелание именно тем, что им крайне важна цена квартиры, а ремонт ее увеличивает.

Правда, 42,9% участников опроса сказали, что готовы купить квартиру с чистовой отделкой, но есть оговорки. Так, 19,5% могли бы рассмотреть покупку, если ремонт увеличит цену покупки максимум на 5%. Переплатить не более 10% готовы 11,6% опрошенных. А вот 11,8% согласны отдать за ремонт и больше 10%, только бы не возиться самому.

* Есть в распоряжении BFM.ru