Сегмент ИЖС, часть I: на взлете не сбивать
Лента новостей
По итогам первого полугодия на сегмент индивидуального жилищного строительства приходится 71% от общего объема построенного в стране жилья. ИЖС, влюбляя в себя все новые и новые регионы, набирает высоту. Вот только не приземлят ли его нововведения последнего времени?
Сегодня для того, чтобы подобрать информационное начало для статьи об индивидуальном жилищном строительстве, достаточно заглянуть в любую ленту новостей — и только выбирай. Вот, например, чем не начало: подрядчиков ИЖС, применяющих счета эскроу, освободили от НДС — законопроект № 471415-8 «О внесении изменения в статью 149 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации» (об освобождении от налогообложения НДС работ подрядчика) принят в окончательном чтении.
Как поясняет телеграм-канал «Законы стройки», основанием для льготы является договор строительного подряда, заключенный с физлицом в соответствии с федеральным законом от 22 июля 2024 года № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Или еще вот такое начало: на пленарном заседании комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, состоявшемся в рамках выставки Open Village, замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что компаниям, строящим индивидуальные дома через счета эскроу, будут субсидировать ставку по кредитам.
«Сейчас Минстрой с «Дом.РФ» разрабатывают пилотную программу по субсидированию кредитов для подрядчиков. Ставка по кредитам будет не более 1% годовых. В проекте участвуют ряд крупнейших банков. Сейчас кредитными организациями одобрены кредиты 78 подрядчикам на сумму 3 млрд рублей», — приводит слова из выступления Никиты Стасишина «Российская газета». Но, пожалуй, остановимся мы все-таки вот на каком начале: по данным Росстата, в первом полугодии 2024 года объем жилищного строительства в России составил 53,4 млн квадратных метров, что является максимальным результатом для первых шести месяцев года. И сказать спасибо за этот рекорд надо не девелоперам сегмента многоквартирных домов (их 15,5 млн квадратов — это на 28% меньше, чем было в первом полугодии 2023 года), а населению и игрокам рынка ИЖС, которые построили 37,9 млн квадратных метров — на 25% больше, чем год назад.
Аналитики ЦИАН подчеркивают*, что высокие объемы жилищного строительства населением и низкие застройщиками привели к перекосу в соотношении двух сегментов. Если в предыдущие пять лет на индивидуальное жилищное строительство приходилось 50-60% всего объема строительства, то в первом полугодии 2024 года — уже 71%.
«Только в девяти регионах застройщики ввели больше жилья, чем население: это Москва и Санкт-Петербург, Чукотский, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО, Архангельская область, Новосибирская область, Чувашия и Северная Осетия. В федеральных городах частный сектор мал (в старых границах до расширения территорий практически отсутствует), в северных регионах проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда, в Северной Осетии, Чувашии и Новосибирской области перевес девелоперов над населением невелик. Максимальная доля ИЖС в Еврейской АО и Магаданской области — здесь все 100% введенного в первом полугодии жилья было построено населением. Более 90% приходится на ИЖС в Камчатском крае, Чечне, Калмыкии, Белгородской области, Карачаево-Черкесии и Республике Алтай — здесь одни из самых низких объемов ввода застройщиками», — делятся подробностями эксперты подразделения «ЦИАН. Аналитика».
По объему ввода жилья населением в региональном списке с большим отрывом лидирует Московская область (ее доля составляет 13,2%). Далее идут Краснодарский край (5,8%), Дагестан (4,9%), Татарстан (4,8%) и Ленинградская область (4,6%). Также в десятке лидеров Свердловская область, Башкирия, Чечня, а также Ростовская и Нижегородская области (доли последних — 2,9% и 2,2% соответственно). Совокупно первая десятка — это 48% от общего объема ИЖС страны.
Превалирование ИЖС со счетом 71% на 29% заставляет вспомнить слова, произнесенные лет пять назад вице-президентом НАМИКС, председателем секции экспертного совета думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Валерием Казейкиным. Обсуждая перспективы строительства к 2024 году 120 млн квадратных метров жилья ежегодно, эксперт утверждал, что через пару лет изначальный расклад 80 млн (строительство многоэтажного жилья) на 40 млн (сегмент ИЖС и малоэтажного строительства) наверняка изменится на прямо противоположный. И большинство смеялось: да с чего это он взял? Где теперь те смехачи…
Впрочем, по мнению основателя выставки Open Village Владислава Копицы, с которым побеседовал BFM.ru, спад в развитии ИЖС все-таки неизбежен. Да и к нынешним сверхоптимистичным цифрам эксперт призывает относиться с осторожностью.
Сегодня большая часть регионов — лидеров сегмента — это представители европейской части страны, из других в первой десятке только Свердловская область. С вашей точки зрения, что надо делать, чтобы регионы Сибири или Дальнего Востока тоже попадали на первые строчки рейтинга?
В продолжение темы учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», эксперт комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое Валерий Лукинов отмечает, что 71% ИЖС от общего объема введенного в стране жилья — следствие двух разнонаправленных трендов: снижение спроса на квартиры при его увеличении на ИЖС. Однако что дальше?
Валерий Лукинов учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», эксперт комиссии по вопросам ИЖС Общественного совета при Минстрое «Сначала с изменением размера кредита льготной ипотеки с 12 млн до 6 млн рублей выдача кредитов в первом квартале 2024 года снизилась на 40%. А теперь, когда с 1 июля отменили льготную ипотеку, отсутствуют лимиты по IT-ипотеке, а семейную ипотеку выдают только с использованием счетов эскроу с оплатой после окончания строительства, покупатели не будут иметь средств на покупку загородной недвижимости эконом- и комфорт-класса, и спрос может упасть на 80-90%. Что приведет к исчезновению строительных подрядчиков и загородных девелоперов: их останется от текущего числа около 10-20%, и то за счет тех, кто будет работать в сегментах бизнес и элит, чьи покупатели в ипотеке не нуждаются. Все строительное сообщество протестует против непроработанных правил семейной ипотеки с эскроу, когда подрядчик сможет получить вложенные им деньги спустя год, при этом при отсутствии независимой приемки объектов каждый из них рискует стать объектом потребительского экстремизма и погрязнуть в судах. Причем в случае суда не получают результат сразу три стороны: банк не получает объект залога, заказчик не получает жилье, а подрядчик — потраченные деньги. Причем подрядчик рискует еще и стать банкротом».
Словом, хотели остудить рынок многоэтажек, а на самом деле поставили рынок ИЖС (подрядчиков и девелоперов) на грань краха и подставили под удар выход из демографического кризиса, сетует Валерий Лукинов. А что думают о перспективах индивидуального жилищного строительства другие игроки рынка? Продолжим.
* Есть в распоряжении BFM.ru
Рекомендуем:
Рекомендуем:
