В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других — более понятные тарифы

Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»

«Действительно, порядок определения стоимости услуг управляющей компании на этапе приобретения жилья в новостройке — это острый вопрос в сфере жилой недвижимости. Собственники квартир МКД сталкиваются при покупке жилья с уже установленным тарифом на управление и эксплуатацию, и многие владельцы ошибочно считают тарифы непрозрачными и завышенными. Любая УК при расчете тарифа в первую очередь опирается на исходную техническую документацию, а также на административно-хозяйственные расходы в рамках собственных бизнес-процессов. В каждом договоре между собственником и УК отдельным приложением должна идти максимально прозрачная расшифровка тарифа. При этом УК должна быть клиентоориентированной и оперативно предоставлять собственникам обоснования и комментарии при возникновении вопросов по тарифу. К сожалению, не во всех сегментах владельцы получают обратную связь, а это, безусловно, влияет на лояльность. Принятие законопроекта может существенно ограничить УК в привлечении ресурсов, необходимых для оказания качественной эксплуатации, например при выборе круга поставщиков специализированных услуг. Тем не менее такой подход позволит предотвратить установление необоснованного размера платы за эксплуатацию, если речь идет о недобросовестной управляющей компании. Также законопроектом увеличивается срок действия договора управления домом, заключаемого застройщиком с УК. В настоящее время он составляет три месяца, теперь собственники жилья смогут самостоятельно выбрать новую УК только спустя год. Временный характер управления новостройками вполне оправдан. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию владельцы выполняют ремонтные работы, а застройщик устраняет претензии, которые выявляются уже после приемки квартир. Существующий отведенный трехмесячный срок слишком оптимистичный. Практика показывает, что основная доля жильцов заканчивает ремонт и заселяется не раньше чем через полгода, а полностью заселенным дом становится в среднем через год. В этот период работа управляющей компании, аффилированной с застройщиком, — максимально эффективное решение в части устранения недочетов. В любом случае вопросы оказания жилищно-коммунальных услуг являются наиболее чувствительными и социально значимыми для населения, в этой связи данный законопроект и подобные инициативы требуют детальной проработки и анализа и должны учитывать соблюдение баланса интересов владельцев и УК».

Вера Стефан, коммерческий директор компании Asterus

«Увеличение срока до года — это действительно правильная мера. За год застройщик совместно с УК уже успеет реализовать концепцию управления многоквартирным домом, клиент сможет погрузиться в детали, понять все особенности этой концепции, необходимость каждого пункта и определить для себя, готов он платить за данные услуги или нет. Сейчас все девелоперы понимают, что сервис, который обеспечивает УК жильцам после покупки квартиры и заселения, это одна из важнейших составляющая продукта. Соответственно, выбранная управляющая компания — это партнер, который обеспечивает сервис, влияющий на качество продукта и репутацию девелопера на рынке. Поэтому зачастую УК привлекается в качестве консультанта еще на этапе разработки проекта, от нее важно получить оценку встроенных продуктовых характеристик с точки зрения их дальнейшей эксплуатации: что будет сложно или дорого поддерживать, убирать и чистить, что следует добавить для ухода за растениями и поливки и так далее. Только за срок около года УК и застройщик смогут продемонстрировать людям, что у них выстроен контакт и диалог, что застройщик продолжает заботиться о проекте после его реализации, что он готов вникать в особенности эксплуатации своего объекта, устранять недочеты или, наоборот, добавлять новые сервисы и решения и тем самым проявлять заботу о жильцах. Три месяца для этого мало. За этот срок в крупных ЖК не всегда можно успеть передать ключи всем собственникам. Покупатели не успевают приступить к ремонту и уже тем более не получают опыта проживания. Часто их мнение об УК формируется только из опыта взаимодействия на стадии ремонтных работ: заказа пропусков, вывоза мусора и тому подобное. Поэтому нужен более длительный срок. Теперь о тарифах: данный пункт особенно актуален для объектов высокой категории комфорта, которые невозможно эксплуатировать в рамках городских тарифов. Например, в жилом комплексе бизнес-класса Alia команда УК еще при запуске первой очереди в эксплуатацию опиралась не на городской тариф, а на технические характеристики объекта и задуманную концепцию. Иначе невозможно было бы обеспечить обещанный уровень комфорта. Предложенные поправки сделают этот опыт повсеместно используемым. Что касается финансово-экономического обоснования для установки размера платы УК, то оно, безусловно, есть. Цены не берутся с потолка, они складываются из многих факторов. Один из них — заработная плата сотрудников, исполнителей, которая год от года только растет. Например, средняя зарплата дворника в 2019-2020 годах составляла 45 тысяч рублей, а в 2024 году ожидания по зарплате дворника составляют уже 68-73 тысячи. Зарплата охранника тоже выросла: еще пару лет назад она составляла 1,5 тысячи рублей в смену, а с 2023 года — не меньше 2,8 тысячи. Кроме того, растут затраты на химию для уборки (она не российского производства и заметно выросла в цене), расходные материалы, инвентарь. Покупателям, которые приобретают жилье классом выше, чем комфорт, важно понимать, что за обслуживание и эксплуатацию им придется платить выше рынка. Еще раз повторюсь: все тарифы детально прописываются, иначе их не пропустит комиссия и инициативная группа дома. А все спорные вопросы выносятся на голосование, и люди вправе сделать свой выбор за или против. Например, застройщик запланировал лобби с ресепшен, следовательно, подразумевается, что в таком лобби работает консьерж. Но если собственники проголосуют против, лобби останется пустым, без консьержа, несмотря на концепцию от девелопера. Или, например, в некоторых ЖК сейчас запроектированы общие детские комнаты. Но не все хотят за них платить, что логично, например, для бездетных собственников. С другой стороны, при покупке квартиры застройщик не скрывает от клиента тот факт, что в доме, согласно концепции, будут общие детские комнаты, — это рассматривается как преимущество проекта. Поэтому собственник заранее должен понимать, что обслуживание такой комнаты также войдет в тариф УК. И чтобы отказаться от оплаты, потребуется вынести вопрос на общее собрание собственников и собрать большинство голосов».