Последние два года сегмент индивидуального жилищного строительства развивается в России темпами, опережающими самые смелые прогнозы. Перспективы 2024 года во многом связаны с новинками в части проектного финансирования бизнеса и ипотечного кредитования покупателей
Директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. Фото: пресс-служба «Дом.РФ»
По данным Росстата, объем ввода жилья в стране в 2023 году составил 110,44 млн квадратных метров, что является для России абсолютным рекордом и на 7,5% превышает результат 2022 года. При этом, как подчеркивают в Минстрое*, многоквартирных домов (МКД) введено 51,76 млн квадратных метров (это на 13,7% больше, чем было в позапрошлом году), а ввод индивидуальных жилых домов (ИЖС) составил 58,68 млн квадратных метров, что также демонстрирует прирост относительно 2022 года.
Правда, статистика ЦИАН* несколько отличается по тональности. «2023 год стал третьим годом подряд, когда объемы ИЖС превысили ввод жилья девелоперами. Однако по сравнению с 2022 годом доля строительства населением снизилась с 55,7% до 53,1%. В 2022 году были введены дома, которые начали строить в 2020-2021 годах, то есть в период ажиотажа на загородном рынке; к 2022 году интерес к загородным домам частично спал (в том числе и из-за неспокойной внешней повестки), поэтому объемы ввода (домов, строительство которых закончено в 2023 году) увеличиваются уже не так быстро», — утверждают аналитики компании.
По их оценкам, ввод жилья населением превысил ввод жилья девелоперами в 61 субъекте РФ (по итогам 2022 года таких регионов было 66, по итогам 2021 года — 64). Максимальная доля ИЖС — в Республике Алтай, Ненецком АО и Мурманской области (более 90%), минимальные показатели — в Санкт-Петербурге и Чукотском АО (по 6%), Москве (11%) и Ямало-Ненецком АО (22%). Частный сектор в федеральных городах невелик и в старых границах до расширения территорий практически отсутствует, а в северных регионах проживание в индивидуальных домах из-за климатических условий требует существенных вложений средств и труда, поясняют в ЦИАН.
Каких достижений стоит ждать от ИЖС-сегмента в 2024 году? За счет чего будет поддерживаться его развитие? Как новый поворот кредитно-ипотечной темы может сказаться на итоговых годовых показателях? На вопросы BFM.ru отвечает директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
Каковы, по вашим оценкам, основные результаты 2023 года и планы на 2024 год? Какие регионы у нас являются лидерами, какие имеют все шансы пополнить их ряды? И наоборот, кто аутсайдеры и почему?
Евгений Квасенков: Если говорить про результаты ИЖС в цифрах, то 2023-й был богат на рекорды. За прошедший год введено почти 60 млн квадратных метров индивидуального жилья (на 3% больше, чем в рекордном 2022 году) — это более половины всего объема строящегося жилья в стране. Иными словами, по метражу домов строится больше, чем квартир. Эта тенденция совершенно понятна: люди хотят жить в своих домах, люди мечтают жить в своих домах. Ипотечное кредитования этого сегмента также сохраняет положительную динамику: в 2023 году на строительство частных домов было выдано 118,7 тысячи кредитов на сумму 537,1 млрд рублей, что составляет 6% в общем количестве и 7% в общем объеме выданных ипотек. Напомню, что в 2022 году доля таких кредитов составляла 2% в общем количестве и 3% в общем объеме. Что касается этого года, то планируется выдача 180 тысяч кредитов на строительство индивидуальных жилых домов, при этом планы по объемам ввода частных домов в целом по стране соответствуют цифре в 50 млн квадратных метров. Переходя к повестке регионального развития ИЖС, стоит отметить, что лидером в этом сегменте является Московская область, где введено около 7,7 млн квадратных метров. В тройке лидеров также Краснодарский край (3,6 млн) и Ленинградская область (2,4 млн). В 2024 году за высокие места в рейтинге могут побороться Чеченская Республика и Республика Башкортостан, так как уже сейчас они показывают высокий объем ввода (1,9 млн и 1,8 млн квадратных метров соответственно). Замыкают рейтинг регионов в этом сегменте Чукотский АО, Магаданская область и Ненецкий АО, в которых суммарно введено немногим более 0,02 млн квадратов ИЖС. Безусловно, низкие показатели связаны как с территориальными, так и с климатическими особенностями данных регионов.
То есть, по вашим словам, в 2024 году сегмент ИЖС будет развиваться практически теми же темпами, что и два последних года. А за счет чего?
Евгений Квасенков: В предыдущие два года основным драйвером развития загородного строительства являлась льготная ипотека, которая стимулировала платежеспособный спрос. С учетом запуска механизмов счетов эскроу и появления отдельной льготной ипотечной программы на ИЖС, представляется возможным сопоставимый с предыдущими годами рост сегмента как с точки зрения объемов ввода, так и в части ипотечного кредитования. Нельзя забывать, что современные технологические решения уже сейчас позволяют строить дома не только традиционным способом, когда от начала стройки до ее окончания проходит примерно 12 месяцев, но и с использованием домокомплектов высокой заводской готовности, когда дом может быть введен в эксплуатацию спустя месяц с начала создания его составляющих на заводе. Все вместе это позволят трансформировать отрасль в цивилизованный рынок ликвидных, качественных, а самое главное, доступных для граждан домов. Процессы, которые уже сейчас наблюдаются на рынке, говорят о том, что со временем произойдет «вымывание» недобросовестных подрядчиков и строительных компаний, на место которых придут как системные, комплексные застройщики, так и отдельно взятые компании, позволяющие гражданам осуществлять строительство «дома мечты» безопасно с финансовой точки зрения.
Государство действительно приняло немало законов и правил, направленных на активизацию развития сегмента. Как вы считаете, все ли эти меры работают полномасштабно и так, как было задумано, или где-то что-то пробуксовывает? И каких государственных решений и шагов пока еще не хватает?
Евгений Квасенков: Конечно, проблемы в развитии сегмента есть, и о них нужно говорить. Основная сейчас проблема — это обеспеченность инфраструктурой земельных участков: сегодня она находится на низком уровне, что препятствует развитию как ИЖС в целом, так и конкретно застройке территорий малоэтажными жилыми комплексами. Ни для кого не секрет, что стоимость создания инфраструктуры, в том числе социальной, в конечном итоге отражается на стоимости квадратного метра, что, в свою очередь, значительно снижает платежеспособный спрос граждан. Сегодня для решения этой проблемы существует механизм инфраструктурных облигаций, который позволяет застройщику взять кредит на льготных условиях для создания инфраструктуры. Иные механизмы пока прорабатываются органами государственной власти и «Дом.РФ». Если обращаться к проблематике развития механизма строительства частных домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу, то стоит отметить низкую осведомленность граждан: согласно опросу, проведенному «Дом.РФ» и ЦИАН, только каждый восьмой респондент что-то знает или слышал о такой возможности безопасного строительства частного дома. Поэтому необходима консолидация участников рынка для создания информационной базы с целью популяризации механизма среди населения.
Можем начать прямо сейчас: расскажите подробнее об этой схеме, первых результатах ее «пилотов» и перспективах широкого применения.
Евгений Квасенков: Возможность возведения частных домов с использованием механизма счетов эскроу — решение, являющееся вполне логичным ответом на потребность граждан в безопасном строительстве. Президентом дано поручение создать условия для формирования цивилизованного рынка частного домостроения. Правительством при участии «Дом.РФ» был подготовлен пакет законопроектов, направленных на создание механизма безопасного ИЖС на земельных участках граждан. Они, эти законопроекты, уже одобрены Госдумой в первом чтении, и ожидается, что будут приняты окончательно в первом квартале этого года. Сам механизм работает на принципах классического эскроу: то есть на время строительства частного дома по договору подряда деньги заказчика надежно защищены в банке, а подрядная организация их получит только после того, как достроит дом. Здесь важно отметить, что законопроекты не предусматривают обязательное применение нового механизма подрядчиками в сегменте ИЖС: предполагается, что его внедрение будет обеспечено за счет естественных предпосылок. В частности, существенного нивелирования финансовых рисков для граждан за счет безопасных расчетов и обязательного страхования денежных средств на счетах эскроу до 10 млн рублей, экономических стимулов для подрядчика в виде оптимизации налогообложения (освобождение от уплаты НДС), использования стандартизованных проектных решений, а значит, повышения их ликвидности и обеспечения доступности ипотечного кредитования. До утверждения этого механизма на государственном уровне банк «Дом.РФ» запустил соответствующие «пилотные» продукты — корпоративные кредиты для подрядчиков и ипотеку для граждан на специальных условиях (снижение процентной ставки на 1%). Можно подвести некий промежуточный итог: в части корпоративного кредитования подрядных организаций уже сейчас одобрено более 1 млрд рублей, в части ипотеки заключены несколько сделок, строительство по которым уже начато. В ближайшее время ожидается появление подобных банковских продуктов у других российских банков. Согласно опросам, проведенным «Дом.РФ», появление такого механизма втрое увеличит долю желающих строить дом с подрядчиком.
«Дом.РФ» и Минстрой также подготовили предложение о создании единой программы ИЖС-ипотеки, отстроенной от льготных программ, работающих в сегменте МКД, и учитывающей именно особенности рынка индивидуального жилищного строительства. Какие ключевые задачи это призвано решить, на каком этапе находится обсуждение вопроса и каковы перспективы принятия этой программы?
Евгений Квасенков: Безусловно, в случае сворачивания льготных ипотечных программ с 1 июля 2024 года, платежеспособный спрос граждан на частные дома снизится. Предложение «Дом.РФ» как института развития — поддержать этот спрос через запуск специальной льготной ипотечной программы в сегменте ИЖС, что позволит вводить большие объемы жилья, а гражданам — осуществлять мечты о собственном доме. На текущий момент критерии программы обсуждаются с министерствами и ведомствами и будут зависеть от объемов финансирования, которые государственный бюджет сможет на нее направить. Однако уже сейчас можно сказать, что условия будут схожи с семейной ипотекой, а также будут отвечать принципам цивилизованного развития сегмента ИЖС в рамках строительства малоэтажных жилых комплексов либо строительства по договору подряда с применением счетов эскроу. Стоит отметить, что такая программа должна быть долгосрочной, чтобы банки могли развивать свои продукты, а подрядчики понимать и прогнозировать гарантированный спрос на свои услуги.
«Можно с уверенностью сказать, что 2024 год станет определяющим для сегмента ИЖС: гражданам станут доступны новые механизмы строительства частных домов, для бизнеса откроются новые возможности финансирования и масштабирования. Ожидается, что в новом году компании, которые ранее фокусировались на реализации проектов МКД, начнут более лояльно относиться к ИЖС и запустят ряд проектов на загородном рынке, таким образом привлекая дополнительный клиентопоток. Причем это могут быть как проекты комплексной застройки, так и строительство нескольких типовых проектов на земельных участках, принадлежащих гражданам. Но, безусловно, необходимо будет решить ряд проблем, среди которых обеспеченность земельными участниками и инфраструктурой, стандартизация рынка и многие другие», — подводит черту Евгений Квасенков.
А что думают о перспективах развития рынка ИЖС его непосредственные игроки? Какие проблемы называют основными? Верят ли в единую программу льготной ИЖС-ипотеки, учитывающую особенности сегмента? Об этом в следующий раз.
