ФНС оштрафовала россиянина, который получал арендную плату за недвижимость в Германии

Почему за сдачу недвижимости за рубежом в аренду может грозить штраф и как этого избежать?

Гражданин РФ сдавал в аренду шесть коммерческих помещений в Германии, а плату за них получал на иностранный валютный счет. Налоговая посчитала, что он работал как предприниматель, а валютные операции сочла незаконными, потому что платежи приходили не в российский банк. Об этой истории рассказали «Ведомости» со ссылкой на постановление ФНС.

За неправомерные валютные операции россиянин в итоге получил штраф в 30% от суммы дохода. Юристы отмечают, что первая проблема в этой истории — ограничения на зачисление валюты в недружественных странах. К ним относится и Германия. Еще с марта 2022 года российским гражданам запрещено переводить валюту на свои счета и вклады за рубежом. Меру приняли, чтобы поддержать рубль. Налоговая такие операции считает нарушением.

Судя по информации «Ведомостей», гражданин является российским налоговым резидентом. Кроме того, он сдавал сразу несколько помещений, поэтому в глазах проверяющего органа занимался бизнесом. И это влечет за собой еще больше штрафов, указывает директор московского офиса компании Tax Consulting UK Эдуард Савуляк:

Эдуард Савуляк директор московского офиса компании Tax Consulting UK «Физлицо может разово продать объект недвижимости или сдать его в аренду через немецкого риелтора. Тогда он статус физлица будет по-прежнему сохранять. Если он купил хоть два, хоть 15 объектов недвижимости, ходит как на работу, чтобы сдать в аренду, показывает каждый день свои объекты, улучшает, дает объявления, судится с кем-то — это уже настоящая предпринимательская деятельность, вот о чем говорит налоговая. Вопрос не в том, что это в Германии: если вы в России будете как физлицо сдавать шесть объектов недвижимости, налоговая зацепится за вас точно так же. Первое нарушение — это то, что он работал фактически как предприниматель, а не как физлицо, ему будут доначислены налоги. А второе — это то, что он как предприниматель или как физлицо (уже без разницы) не имел права получать эти деньги на счет в немецком банке, за это будет уже до 40% штраф, причем за каждую операцию».

Для того чтобы сдавать коммерческую недвижимость законно, россияне, как правило, оформляют в Германии юрлицо, отмечают эксперты. Тогда платежи за аренду уже получает эта компания на свой счет, а после отправляет дивиденды российскому физлицу. В таком случае налогов приходится заплатить, разумеется, существенно больше.

Вероятнее всего, арендодатель решил сэкономить, считает партнер адвокатского бюро Forward Legal Григорий Нистратов:

Григорий Нистратов партнер адвокатского бюро Forward Legal «Я видел бы причину исключительно в экономии. Потому что, если зарегистрировать юридическое лицо в Германии, перевести на него недвижимость и сдавать его в аренду, скорее всего, налоговое бремя было бы для этого гражданина значительно выше. Он должен был бы сначала платить НДС, налог на прибыль в Германии, после этого еще налог на дивиденды, которыми бы облагался доход при его получении из немецкой компании на свои счета. Если он сдавал просто как физическое лицо, он платил налог на доходы физического лица».

Выходит, эта история лишь подтверждает уже сложившуюся практику. И заодно напоминает, что тем, кто сдает недвижимость за рубежом в аренду, стоит выбрать: платить налоги или ждать штрафов, которые могут в несколько раз превышать сумму заработанных денег.