Размер имеет значение, часть I: маленькие квартиры — выбор по любви и по расчету

Все последние годы на российском и особенно на московском жилом рынке рос спрос на небольшие метражи. И предложение, соответственно, тоже росло — вслед за спросом. Можем ли мы говорить, что на сегодняшний день «дно» по площади достигнуто, или продолжение следует?

С какого момента на российском и в первую очередь на московском жилом рынке началось сокращение метражей квартир? «Тенденция на сокращение средней площади покупаемого лота наблюдается последние несколько лет», — говорит основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

«Тенденция сокращения и оптимизации площадей квартир сформировалась уже давно», — считает коммерческий директор компании Regions Development Лилия Арцибашева. «Как известно, уменьшение площадей квартир — это тенденция, свойственная кризисам, и на столичном рынке она прослеживается еще с 2014 года, когда девелоперы начали активно выводить в продажу компактные студии», — утверждает коммерческий директор компании Plus Development Елена Тарасова.

Так уж получается, что современный рынок недвижимости приходится рассматривать и оценивать фрагментарно: ну, что там вспоминать 2018-2019 годы, когда пандемия резко изменила многие рыночные параметры? ну, что разбираться в статистике и правилах эпохи до СВО, если теперь все по-другому? Поэтому определения «все последние годы застройщики в основном сокращали метраж квартир» будет вполне достаточно.

Правда, не все так однозначно. Игроки высокобюджетных сегментов (самую-самую элитку традиционно оставим за аналитическим бортом) часто говорят, что в своих проектах не ощущают никаких особых сдвигов спроса. Так, директор по маркетингу компании «Аеон девелопмент» Анастасия Суханцева наблюдает стабильный интерес к различным типам и метражам квартир (даже к солидным «90+ квадратных метров»); более того, эксперт фиксирует запросы на объединение квартир для получения заметно больших площадей. «В премиуме покупательские предпочтения не изменились: по нашим наблюдениям, средняя площадь продаваемых лотов в 73,6 квадратного метра в целом соответствует покупательским ожиданиям от премиального проекта», — подтверждает Владимир Щекин.

Динамику в бизнес-классе эксперт также называет не слишком драматичной: минус 10% за три года. Как отмечает директор по продажам ЖК «Лайм» Денис Герасимов, «одним из обязательных условий для новостроек бизнес-класса, помимо расположения в престижном районе, наличия индивидуального архитектурного проекта, системы видеонаблюдения, закрытой охраняемой территории и так далее, является как раз большая площадь квартир. Она, как правило, начинается от 40 квадратных метров, при этом средний показатель составляет не менее 65 квадратов. Хотя многие застройщики идут на хитрость и ради «красивой цены» предлагают в домах этой категории небольшие по площади варианты».

Кстати, результаты недавнего анализа покупательских предпочтений, на который ссылается эксперт, хоть и имеют отношение к одному-единственному проекту бизнес-класса, все же весьма красноречивы: 70% квартир приобретаются с целью улучшения жилищных условий, 68% спроса приходится на просторные квартиры (38% — на двухкомнатные площадью от 58,5 квадратного метра, 30% — на трехкомнатные площадью от 87 квадратных метров). Из трехкомнатных квартир семьи отдают предпочтение лотам ближе к 120 квадратам: такой метраж позволяет закрыть все потребности семьи, дает возможность иметь дополнительный санузел и организовать четвертую комнату, получив при этом, например, гостевую спальню или еще одну детскую.

А вот на рынке жилья массового спроса «метражное» сокращение было более существенным, и подсчеты, которыми поделились с BFM.ru игроки рынка, это подтверждают. «К примеру, в Москве показатель снизился на 19,3%: если в 2015 году средняя площадь квартир составляла 65 квадратных метров, то на конец 2023 года уже 52,7 квадрата. Если же смотреть по России в целом, то средняя площадь составляет 49,2 квадратного метра», — отмечает заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ГК «БЭЛ девелопмент» Сергей Абузяров.

«По данным аналитической системы bnMAP.pro, на начало января 2024 года средняя площадь квартиры в массовом сегменте в Москве составляет примерно 52 квадратных метра, и за год это значение не изменилось. Но в январе 2022 года аналогичная средняя площадь составляла 54 квадрата, а в январе 2021-го — и вовсе 57 квадратных метров», — рассказывает управляющий партнер платформы Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«За три года снижение средней площади в границах старой Москвы составило 10 квадратных метров, или 18%. Основное сокращение коснулось комфорт-класса (минус 15%)», — продолжает Владимир Щекин. (Для сравнения: по данным компании GloraX, за прошлый год средний метраж квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге уменьшился на 3%, а средняя площадь лота на рынке первичной недвижимости составила 46,8 квадратного метра). «В ЖК массового жилья в Москве и Подмосковье, которые вышли на рынок в последние два года, в среднем площади квартир сократились на 15-20%», — резюмирует коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров.

Главный ответ на вопрос почему очевиден: увеличивающийся спрос на небольшие метражи — реакция рынка на растущие цены на жилье на фоне снижения реальных доходов населения. Киношный вариант покупки новой квартиры — это переезд из чего-то тесного и некрасивого во что-то просторное, комфортное и с шикарным видом на реку; в реальности масштабные площади — это масштабные деньги, которых зачастую нет, поэтому люди решают жилищный вопрос, как могут. Увы, иногда это решение вынужденно упаковывается в пару десятков квадратных метров — максимально эргономичных и квазифункциональных, исключающих просторные коридоры и большие спальни, зато своих (установка, что находящаяся в частной собственности недвижимость — залог жизненной стабильности, социального статуса и безбедной старости, является одной из ключевых для российского общества).

На постепенное сокращение средней площади лотов, конечно же, оказала влияние высокая доля ипотечных сделок, которая в некоторых проектах переваливала за отметку 90%. «Одна из причин, по которой предпочтения клиентов сместились в сторону более компактных лотов, заключается в желании снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке, который напрямую зависит от общего бюджета покупки», — поясняет первый вице-президент компании GloraX Александр Андрианов.

«Вероятность одобрения ипотечного кредита в коммерческих банках на небольшую квартиру гораздо выше при условии, что цена квадратного метра примерно равная. Если семья претендует на одну из льготных ипотечных программ, где ставки субсидируются государством, то там установлен лимит по сумме кредита. А цена лота, опять же, зависит от метража квартиры. Поэтому, чтобы увеличить продажи, застройщикам нужно вывести на рынок квартиры, которые будут максимально подходить под условия выдачи ипотеки. И если покупатели готовы приобретать студии общей площадью до 20 квадратных метров, то их будут проектировать и строить», — продолжает Алексей Шаров.

Кроме того, по оценкам Александра Андрианова, востребованность компактных лотов во многом обусловлена изменением менталитета и образа жизни россиян. «В частности, сегодня молодые люди предпочитают жить отдельно от родителей и приобретают подобные квартиры в качестве первого жилья. А тренд на заказ готовой еды и питание вне дома меняет отношение к наличию просторной кухни. Также в России растет число домохозяйств, состоящих из одного человека», — подчеркивает эксперт.

Еще одна причина, по которой сокращается средняя площадь квартир, — увеличивающийся спрос на студии со стороны частных инвесторов, которые приобретают недвижимость для сдачи в аренду. «Каждый раз в периоды девальвации рубля инвесторы стремятся перевести свои сбережения в недвижимость, чтобы тем самым обезопасить их от обесценивания», — напоминает Александр Андрианов.

Одновременно с ростом спроса на небольшие метражи менялась и квартирография проектов. «За период с 2020 года в структуре квартир массового сегмента наблюдается снижение доли трех- и четырехкомнатных квартир, некоторые застройщики и вовсе отказались от четырех-пятикомнатных квартир. При этом с 2015 года существенно выросла доля студий (с 14,8% до 27%), похожий рост можно увидеть и среди однокомнатных квартир. Аналогичные тренды наблюдаются во всех регионах, где реализуются проекты ГК «БЭЛ девелопмент», — утверждает Сергей Абузяров. Вот и в новом региональном проекте компании не будет четырехкомнатных квартир, доля трехкомнатных составит всего 2%, двухкомнатных — 23%, студий — 10%, а основная часть (64%) представлена однокомнатными квартирами.

Прошедший год вроде бы стал годом стабилизации: по определению Ирины Доброхотовой, «можно аккуратно говорить, что на данный момент «дно» по площади достигнуто». «Выраженный тренд на сокращение метражей квартир, который мы наблюдали в 2019-2021-м, можно сказать, прекратился в 2022-2023 годах. В последние годы мы видим, что средняя площадь лотов стабилизировалась на уровнях около 47-48 квадратных метров. Думаю, что на это повлияла доступность ипотечных кредитов, что позволило покупателям делать выбор в пользу квартир большей площади», — продолжает тему управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов.

Как гласят на днях обнародованные компанией Forma подсчеты, в основе которых лежат данные Росреестра, в сегменте комфорт-класса в январе 2023 года средняя площадь сделки по ДДУ составляла 42,9 квадратного метра, а в декабре — 41 квадратный метр, в бизнес-классе эти показатели — 58,8 и 55,4 квадратного метра соответственно. Дает ли это основания говорить о полной стабилизации? Кто-то скажет — да, кто-то возразит, но сейчас интереснее другое: как повлияют на позицию застройщиков и покупателей регуляторные решения последнего времени? Не запустят ли они механизм понижения метражей заново и не заставят ли его работать с удвоенной силой? Как следует из ответов экспертов, единого мнения у рынка нет...