Девелоперский рынок: делай два — из регионов в Москву

Появление на столичном рынке региональных девелоперских компаний эксперты называют уже не прогнозом, а данностью. Причем если одни московские застройщики не видят в регионалах серьезных конкурентов, то другие советуют коллегам быть начеку

Выход девелоперов на новые региональные рынки, о котором мы начали говорить в прошлый раз, и правда движение в обе стороны: есть компании «центробежной группы», стремящиеся расширить бизнес за пределы Москвы, а есть регионалы, поставившие себе цель стать столичными игроками. Еще совсем недавно подобные случаи можно было называть единичными, а самой «загруженной» была дорога из Петербурга в Москву (так когда-то в столицу приходили, например, группа «Эталон» или группа ЛСР). Теперь заметно больше и появляющихся на московском рынке нестоличных застройщиков, и регионов, которым они принадлежат по праву рождения, отмечает Денис Коноваленко, управляющий партнер компании Prime Life Development, которая свой первый девелоперский проект тоже реализовывала вовсе не в столице, а в Сочи.

Денис Коноваленко управляющий партнер компании Prime Life Development «В этом году мы действительно видим ощутимый приток в Москву региональных игроков рынка — основным аргументом является большой объем спроса. В случае если застройщик имеет опыт возведения качественных проектов в рамках своего региона, хорошую репутацию и готов вести деятельность в рамках сильной конкуренции, выход в столицу станет отличным вариантом, в том числе и для масштабирования компании. Полагаю, что в дальнейшем особенный интерес региональных игроков будет направлен на проекты комплексного освоения территорий. Многие «новички» рынка начинают деятельность с площадок, застройка которых уже согласована с мэрией, — таким образом, нет необходимости сразу осваивать сложную систему согласований. В целом важно очень внимательно проанализировать целевую аудиторию, чтобы грамотно разработать продуктовые и качественные характеристики нового жилого комплекса».

Как относятся компании-москвичи к появлению региональных конкурентов? Если коротко — неодинаково. Одни уверены, что регионалы приходят в Москву с неоправданными амбициями и немереным запасом денег, по неопытности, по чьему-то глумливому умыслу или просто сдуру скупают площадки, на которые ни один московский девелопер даже не взглянет из-за их безоговорочной провальности, заявляют там проекты, появление которых не оправдывает ни экономическая, ни рыночная ситуация, — словом, опасаться давления со стороны недорослей из регионов нет ровным счетом никаких причин. Но основатель группы «Родина» Владимир Щекин советует коллегам воздержаться от подобного высокомерия: все не совсем так.

Владимир Щекин основатель группы «Родина» «Застройщики из российских регионов уже массово выходят на московский рынок — это данность, а не прогноз. У региональных девелоперов более умеренные ожидания доходности, чем у московских, и именно поэтому они могут составить заметную конкуренцию на столичном рынке. Если в Москве девелоперы обычно рассчитывают на внутреннюю норму доходности (IRR) около 25-30%, то региональные застройщики готовы работать с рентабельностью 15%. Компании из регионов покупают готовые проекты и зарабатывают исключительно на стройке. При дорожающей ипотеке на рынке будут выживать девелоперы, которые умеют эффективно управлять себестоимостью, работать с низким спросом, невысокой маржинальностью, и именно такой опыт есть у региональных застройщиков. При этом компании из регионов уступают в качестве, сложности и проработанности продукта — в этом плане они учатся у московских девелоперов. На московском рынке им придется конкурировать за покупателей, которые уже привыкли к московскому качеству продукта».

«На самом деле очень многие региональные девелоперы — опытные игроки рынка, которые и сами готовы делиться опытом. Они ездят на отраслевые мероприятия, изучают опыт других застройщиков, интересуются кейсами других стран — и интегрируют полученный опыт в свои комплексы. Яркие, современные и функциональные практики способны привлечь внимание клиентов из любых городов», — парирует Денис Коноваленко. А директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина добавляет, что «появление новых игроков способствует здоровой конкуренции. Некоторые компании стараются предложить интересный продукт в своем сегменте, и мы наблюдаем за ними». Но…

Ксения Цаплина директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК «При этом надо понимать, что доля региональных застройщиков не сильно выросла на столичном рынке. Большинство застройщиков — с московской пропиской, а ключевые позиции занимают те, кто много лет выстраивал здесь бизнес. Конечно, время покажет, как столичный рынок будет развиваться дальше. Сейчас он диктует более жесткие правила, когда нужно быть не просто застройщиком. Важно в своем периметре иметь большой задел под земельный банк, производственные мощности, инновационные и технологичные решения, позволяющие гибче реагировать на турбулентность».

В перспективе у столицы большой потенциал градостроительного развития, уверен Владимир Щекин. По его мнению, это связано с появлением в Москве проектов комплексного развития территорий (КРТ), благодаря которым в хозяйственный оборот будут вовлечены большие участки, так что московский рынок будет расширяться, и, строго говоря, здесь хватит места для новых игроков.

Ну а что же сами «новые игроки» — как оценивают трудности своего пути на столичный рынок? Каким опытом готовы поделиться с теми, кто пойдет по их стопам? И считают ли, что могут не только учиться у московских коллег, но и сами научить их чему-то принципиально новому? Об этом BFM.ru побеседовал с руководителями нескольких девелоперских структур, в истории которых есть глава под названием «В Москву, в Москву!».

Владелец СЗ «Риверхаус» Алексей Казнин начинает рассказ с утверждения, что выходить на рынок другого региона всегда непросто, так как нужно приспосабливаться к новым требованиям и условиям ведения бизнеса. Вместе с тем в столичном регионе нет никаких искусственных преград для девелоперов из других регионов РФ.

Компания «Брусника» корнями уходит в Урал и Сибирь. «Сейчас наша штаб-квартира расположена в Екатеринбурге, а основной бизнес — в крупных региональных агломерациях. И в этом есть своя прелесть: когда прослойка между ценой и себестоимостью тонкая, а амбиции существенные, приходится еще усерднее трудиться; когда рынок сбыта и производственных сил не такой широкий, а ты не готов мириться с компромиссами по качеству продукта, приходится очень много думать, как одновременно испытать гордость за результат и заработать деньги. Так сложилось, что костяк команды «Брусники» остается стабильным фактически с момента образования компании. Почти 20 лет мы исследуем, каким должно быть городское жилье. Мы не прекращаем учиться и очень много экспериментируем», — признается директор компании «Брусника» в Москве и Московской области Евгений Арапов.

Генеральный директор группы «Аквилон Москва» Дмитрий Рогатых в беседе с BFM.ru тоже подчеркнул, что «одна из основных сложностей для регионального девелопера при выходе на столичный рынок даже не приобретение участка, а согласование ТЭПов под застройку. Поэтому наиболее оптимальный и эффективный вариант для «новичков» — это сотрудничество со столичными мастер-девелоперами».

Дмитрий Рогатых генеральный директор группы «Аквилон Москва»«Сегодня мы видим уже около десяти примеров успешных региональных игроков, которые закрепились на столичном рынке. Группа «Аквилон Москва» вошла в число первых застройщиков, покоривших столицу, которые уже располагают портфелем введенных объектов. В Москве практически любой проект находит спрос и своего покупателя. В то же время есть регионы, где интерес к покупке недвижимости не такой большой, и вот здесь на авансцену выходит интересный продукт и достойное качество, потому что девелоперам необходимо привлекать небольшой объем спроса именно в свои комплексы. Поэтому прежде всего отмечу, что региональные игроки при более низкой себестоимости строительства зачастую выдают в рынок продукт, аналогичный предложениям от московских девелоперов, — объекты не уступают по продуктовым качествам, а в некоторых аспектах и обходят столичных конкурентов в инновациях. Мы сами и наши технологии тому яркий пример».

«Я бы не сказал, что мы испытываем трудности в Москве. Наоборот, здесь очень профессиональное и лояльное комьюнити. Все относятся друг к другу как коллеги, а не конкуренты» — такова оценка Дмитрия Рогатых. В ближайшее время, судя по всему, российский рынок ждет заметное сокращение спроса на новостройки, вынужденная заморозка девелоперами ряда проектов и прочие трудности, которые не обойдут стороной и Москву. Сможет ли в этих условиях столичное девелоперское комьюнити оставаться лояльным — посмотрим.