Складской сегмент: частные инвесторы в поисках смысла, предложения и инвестиционных механизмов

Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group:

«Да, коллективные инвестиции действительно могут стать важным фактором развития рынка складской недвижимости. Частные инвесторы с бюджетом от миллиона рублей играют заметную роль в долгосрочной перспективе, поскольку могут являться катализаторами для инноваций и улучшения инфраструктуры: такие инвесторы потенциально готовы к риску в рамках новых направлений. Однако востребованность складской недвижимости у частных инвесторов напрямую зависит от конкретных условий рынка и стратегии развития. Безусловно, прирост объема частных инвестиций в складскую недвижимость окажет существенное влияние на рынок, поскольку это увеличит инвестиционный спрос на готовые объекты и сможет побудить девелоперов строить новые складские помещения, в том числе спекулятивно. Складской сегмент привлекает частных инвесторов стабильностью доходов и высокой окупаемостью. Кроме того, приобретая пай фонда, инвестор становится совладельцем реального актива — объекта недвижимости. Однако существуют факторы, которые могут останавливать инвесторов: высокие начальные затраты, сложность управления и эксплуатации складов, а также риски, связанные с экономической нестабильностью. Чтобы увеличить количество предложений для небольших частных инвесторов, необходимо предлагать им специализированные инвестиционные продукты, например инвестиционные фонды, ориентированные на складскую недвижимость; упростить процедуры входа и выхода из инвестиций; провести образовательные кампании для привлечения новых инвесторов, демонстрируя преимущества и возможности складского сегмента. Возможность увеличить объемы предложения зависит от многих факторов, включая экономическую ситуацию и законодательную базу. Однако с учетом текущего тренда на рост и модернизацию складских комплексов шансы на увеличение предложений весьма высоки. В целом сегодня на рынке все еще есть складские объекты с качественным арендным потоком, которые не принадлежат инвестиционным фондам и могут быть проданы девелоперами».

Василий Демин, исполнительный директор Координационного совета по логистике:

«Индустрии складской недвижимости нужны инвестиции, и не важно, откуда они придут. При околонулевом предложении готовых качественных складов спрос на них зашкаливает, и единственным барьером для насыщения рынка является именно инвестиционный фактор. Земли в Подмосковье достаточно, а в регионах профицит. Технологии строительства в стране отлажены несколькими крупными девелоперами, изобретать велосипед в стандартах стройки качественной складской недвижимости не нужно. А вот инвестиций рынку не хватает. Они могут прийти от игроков рынка строительства жилой недвижимости, так как в нем уже наблюдается насыщение и ценовая конкуренция на уровне «красного океана», могут прийти и при объединении инвестиций частных инвесторов. Для этого понадобится соответствующая удобная финтех-платформа, которой пока нет. Главным преимуществом складской недвижимости является стабильность и устойчивость даже в период пандемии, СВО и прочих пертурбаций. Склады стали бенефициарами изменений в экономике, а с прогнозом увеличения доли электронной коммерции по сравнению с офлайн-розницей спрос на склады будет продолжать увеличиваться. То есть более надежного сегмента именно в недвижимости практически не найти: сдать сейчас качественный склад в аренду можно вообще без экспозиции и даже на этапе стройки. А вот из минусов — доходность по этому сегменту ниже. Я оцениваю pay back период в 10-12 лет, в то время как из других сегментов можно получить семь лет и меньше».

Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер компании IBC:

«Коллективные инвестиции — это хорошая практика для привлечения капитала в недвижимость, которая уже давно используется на западе. Нужны ли складскому сегменту «инвесторы-малыши»?.. А денег вообще бывает слишком много? Привлечение частных инвестиций позволяет фондам быстрее наращивать портфель, высвобождая средства на новые покупки. Можно ли назвать привлечение частных инвесторов определяющим для будущего рынка — вопрос дискуссионный, но определенно это позитивный тренд для рынка в целом и девелоперов в частности. Сейчас активно идет строительство складов по BTR на долгий срок в регионах, но московским девелоперам не всегда интересно строить под Саратовом и оставаться в проекте еще десять лет. Эту проблему как раз могут решать фонды с высокими оборотами и частными инвесторами. Девелопер едет в новый для себя регион, строит объект и тут же передает его в пользование ретейлеру и в собственность фонду, для девелопера это более интересный вариант, чем ждать окупаемости через арендный доход. Таким образом решается вопрос с нехваткой региональных складов и привлечением туда профессиональных игроков. Складской сегмент за последние годы стал популярен, как никогда, за что спасибо росту онлайн-ретейла и гигантским расширениям федеральных сетевых FMCG-операторов в сторону Дальнего Востока. Здесь очевидны и доходность, и рост стоимости самого объекта со временем, и повышенный спрос, то есть фактическое отсутствие рисков при высоком проценте по вкладу. Другое дело, что для широких масс сам по себе склад остается не очень понятным форматом недвижимости: стоит коробка в поле, а в чем ее ценность — не ясно. Ситуацию может исправить другое позиционирование: на склад деньги нести не столь привлекательно, как на фулфилмент-фабрику, даже если не понимаешь, что это такое. На рынке сейчас всего два-три крупных игрока, и как бы быстро они ни росли, они не могут сразу скупить весь рынок и упаковать в ЗПИФы. Кроме того, новое строительство в последние пять лет рекордных показателей не демонстрировало. Но уже в этом и следующем годах девелоперы планируют достаточно большие объемы, как в Москве, так и в регионах, которые будут интересны фондам. Взрывного роста частных инвестиций в склады ожидать, наверное, не стоит, но расти эта модель будет».

Илья Максименко, коммерческий директор УК «Новороссийский промышленный технопарк»:

«Текущая денежно-кредитная политика ЦБ вынуждает девелоперов искать способы привлечения дешевого капитала. Один из них — частные инвесторы, для которых инвестиции в сегмент складской недвижимости могут обеспечивать более высокий доход, чем, например, размещение средств на депозитных счетах. В первую очередь инвесторов привлекает норма доходности по объектам складской недвижимости, которая составляет более 12% годовых, что может быть выше размещения средств на счетах. Если сравнить долю вакантных площадей в складской недвижимости с вакантными площадями в офисной, то очевидно, что риски недозагрузки площадей в складской на порядок ниже. Стоп-фактором может являться лишь механизм инвестирования, так как он должен быть понятным. Для того чтобы увеличить долю частных инвесторов, необходимо как раз создать такой механизм. Наиболее подходящим инструментом являются ПИФы, не хватает лишь участия крупных финансовых институтов, для того чтобы этот механизм стал более прозрачным как для девелоперов, так и для инвесторов. В текущих реалиях ПИФы могут себе позволить только самые крупные застройщики, но маловероятно, что им нужен сравнительно дорогой капитал от частных инвесторов. Предложение зависит от спроса, а учитывая темпы роста МСП, спрос только начинает формироваться, поэтому этот сегмент будет одним из наиболее интересных для инвестирования в среднесрочной перспективе».

Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate:

«Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в настоящее время являются одним из ключевых драйверов роста рынка коллективных инвестиций. Согласно данным ЦБ РФ, доля недвижимых активов по итогам второго квартала 2023 года составила 1,3 трлн рублей, то есть 13% от общего объема СЧА (стоимость чистых активов) в ПИФах. В условиях турбулентности экономики инвестиционные фонды недвижимости могут стать защитным активом для розничных инвесторов, что и обусловливает повышенный интерес со стороны различных участников рынка. Качественные объекты позволяют получать стабильный арендный доход, рост которого поддерживается увеличением базовой стоимости активов, в том числе за счет индексации ставок аренды. Подобный способ инвестирования выгоден и инвестору, и застройщику. В настоящий момент общий объем жилой и коммерческой недвижимости (без учета земельных участков), который включен в состав ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов, составляет примерно 2,15 млн квадратных метров. При этом более половины от общего объема недвижимости в составе данных ЗПИФ приходится именно на складской сегмент. В абсолютных значениях общий объем складской недвижимости в России, входящей с состав ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов, составляет около 1,13 млн квадратов, а сумма СЧА — более 44 млрд рублей. С точки зрения управляющей компании склады являются очень удобным активом. Данный тип недвижимости требует меньше операционных расходов при управлении и предполагает ограниченное количество договоров аренды (как правило, от одного до пяти арендаторов) по сравнению с другими сегментами недвижимости, при этом срок договоров аренды зачастую больше (до десяти лет), и все эти факторы вместе формируют повышенный спрос со стороны пайщиков. Установившийся рынок арендодателя в третьем квартале 2023 года способствует росту предложений складских объектов на продажу: общий объем предлагаемых складских помещений для инвестиционной продажи и продажи конечному пользователю в Московском регионе превысил 1,1 млн квадратных метров, из них под инвестиционную продажу (с потоком от арендаторов) предлагается около 830 тысяч квадратов. Среди таких объектов есть и небольшие по площади (до 10-15 тысяч квадратных метров), однако на фоне растущего рынка их стоимость все еще достаточно велика для частных инвесторов. Часть объектов предлагается под потенциальную ротацию арендаторов, где собственники готовы продавать объекты как с инвестиционным потоком от текущих арендаторов, так и конечным пользователям. Объем логистических центров, входящих в состав ЗПИФ, не превышает 7-8% от общего объема складской недвижимости России: по нашим данным на сентябрь 2023 года, общий сток складской недвижимости России составляет более 47 млн квадратных метров. Также стоит отметить восходящий тренд формирования подобных паевых фондов: более 60% складских площадей, входящих в состав ЗПИФ, были сформированы за последние три года. По нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться дальнейшее развитие данного тренда, что позволит все большему количеству частных инвесторов выйти на рынок складской недвижимости даже с небольшим капиталом».

Ярослав Туа, CEO индустриального агентства Herzen:

«Сейчас преждевременно говорить о том, что частные инвесторы будут определять складское будущее. Складской рынок вполне эффективно функционирует последние 10-15 лет, схемы привлечения капитала сложились и выглядят устойчивыми. И так как дефицит складских площадей сейчас во всех сегментах, есть тренд на привлечение частных инвесторов с капиталами хотя бы 50 млн рублей своих плюс промышленная ипотека, и этот тренд становится все более популярным и востребованным (кстати, именно покупателей в чеке от 100 млн до 500 млн рублей в складах традиционно называют «частными инвесторами»). Но рассмотрим условия становления «коллективных инвестиций от миллиона». В 2023 году суммарная площадь качественной (только классов A и B) складской площади РФ составляет почти 45 млн квадратных метров. Оценим по нынешним ставкам (спойлер — скоро будет намного дороже), получим чуть меньше 3,5 трлн рублей. То есть, чтобы получить долю хотя бы в 10-20% рынка и быть важной составляющей будущего, коллективным инвестициям необходимо аккумулировать 350-700 млрд рублей. Если за базу ЦА «коллективных инвесторов в склады» взять инвесторов ПИФов (где в 2022 году было 9 млн пайщиков со средним портфелем 600 тысяч рублей), добавить сюда всех частных владельцев инвестиционных квартир (средний чек от 10-30 млн рублей), владельцев ГАБов на базе коммерческой недвижимости (малые форматы офисов и торговых площадей, средний чек от 10-50 млн рублей) и любых других инвесторов со схожим риск-профилем (средний чек от миллиона рублей), то задача выглядит решаемой. Однако нужны устоявшиеся и надежные инструменты для коллективных инвестиций. На Западе есть хорошо зарекомендовавший себя инструмент REIT (российский аналог — ЗПИФ).

Но во всех известных нам кейсах компания-девелопер, бренд, привлекающий инвестиции, и команда, управляющая портфелем недвижимости, фактически являются одной структурой, что приводит к нескрываемому конфликту интересов: УК будет стараться увеличить доходность бренда, а не частных инвесторов. Кто разбирался в российских паевых фондах, БПИФ и ETF, знает о несовершенстве российского рынка коллективных инвестиций и об огромном количестве рисков, включая реализовавшиеся (например, полностью заблокированные ETF Finexa). Так что, несмотря на то что рынок спроса нащупать можно (сейчас «малышам-инвесторам» мог бы быть нужен складской рынок, если бы он смог предложить надежные инструменты для входа от 1 млн или хотя бы от 5 млн рублей), но на уровне предложения пока есть «кризис смысла». В моменте рынок не испытывает острой потребности в деньгах «от миллиона». Единичные примеры фондов собирают миллиарды таких денег, и это ни о чем в реалиях рынка, особенно когда есть промышленная ипотека под 5%».

Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate:

«Нет, я не считаю, что коллективные инвестиции определяют будущее складского сегмента. Коллективные инвестиции в РФ на очень ранней стадии развития, и до сих пор 99% людей лучше купят однушку в ипотеку с доходностью 5% и будут сами искать арендаторов, делать ремонт, чинить унитаз и так далее, вместо того чтобы воспользоваться инструментами коллективных инвестиций и зарабатывать 10-15%, когда профессионалы все делают за инвестора. В развитых странах фонды недвижимости являются крупными игроками рынка, но далеко не главными. В РФ пока доля фондов недвижимости крайне мала. Если я правильно посчитал, то у Parus Assente Management меньше 2% от общего количества складских площадей, а это один из основных игроков рынка коллективных инвестиций в складах. «Инвесторы- малыши» рынку не нужны, а вот институциональные игроки, такие как фонды недвижимости, способные собрать тысячи таких «малышей», — уже другое дело. Но при этом инвесторы ничего не определяют, определяет управляющая компания. В складах инвесторов привлекает хорошая доходность и понятные перспективы сегмента. Отношение к торговым центрам и офисам у инвесторов намного хуже в связи с ростом онлайн-продаж и удаленной работы, а также уходом западных арендаторов. На складском рынке дефицит качественных объектов, арендаторы стоят в очереди, а неизбежный рост онлайн-продаж как раз гарантирует актуальность складов на долгий срок в будущем. Останавливает только слабое понимание этого сегмента (90% людей никогда в жизни даже не видели склад класса А, а 99,9% никогда не были внутри), при этом квартиры, офисы, торговые центры окружают нас везде, и люди с ними хорошо знакомы на бытовом уровне».