В этом году количество ипотечных сделок увеличилось на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и, по мнению эксперта, в ближайшее время рост продолжится
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка. Фото: пресс-служба
Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка рассказал, как банк отреагировал на повышение ключевой ставки, что привело к буму ипотеки на индивидуальное жилищное строительство и почему люди перестали интересоваться комнатами.
15 августа Центробанк поднял ключевую ставку сразу на 3,5 процентного пункта — до 12%. Принято считать, что ипотечная ставка — это ключевая ставка плюс 2% банковской маржи. Сохранилась ли эта формула? Мы понимаем, что ЦБ может еще увеличить ставку, а может, наоборот, снизить. В этих условиях, не самых простых и не самых привычных, как банки реагируют на решение ЦБ по ключевой ставке?
Алексей Лейпи: Важнее то, как на это реагирует рынок. В июле этого года доля сделок на покупку жилья в новостройках существенно выросла и достигла 27%. И на это повлияло в том числе повышение ключевой ставки 21 июля, когда она выросла с 7,5% до 8,5% годовых. Похожая динамика наблюдалась, когда 15 августа ЦБ увеличил ключевую ставку до 12% годовых.
То есть люди побежали за ипотекой, пока она не подорожала?
Алексей Лейпи: «Побежали» — это очень правильное выражение. Обычно мы принимаем на «Домклик» порядка 20 тысяч заявок в день. А на следующий день после решения регулятора мы получили 32 тысячи заявок — наш новый рекорд по числу принятых за сутки заявок.
Как вы отреагировали на само повышение? Что стало с вашей ставкой?
Алексей Лейпи: Прежде всего мы сделали все возможное, чтобы наши клиенты смогли подать заявки на прежних условиях. С одной стороны, мы дали нашим клиентам как минимум неделю на то, чтобы они могли спокойно подать заявку по ипотеке по прежней ставке. С другой стороны — сохранили срок отлагательного решения нашим клиентам, не изменив его ни на один день.
Что сейчас происходит с рынком в целом, помимо ставок? В последнее время банки ставили один рекорд за другим по числу выдач. А что будет сейчас?
Алексей Лейпи: За первые семь месяцев 2023 года спрос на ипотеку вырос по всей стране. Количество сделок увеличилось примерно на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Российский рынок жилищного кредитования уже превзошел результаты 2021 года на 13,5% (мы сравниваем результаты этого года с данными за позапрошлый год, поскольку 2022-й выдался, мягко говоря, нетипичным). Кроме того, в июле этого года мы в очередной раз установили рекорд по объемам выдач льготной ипотеки: почти 50 тысяч кредитов всего за месяц. И индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое набирало обороты последние два-три года, тоже не осталось в стороне: в июле мы обновили исторический рекорд — девять тысяч кредитов на ИЖС.
ИЖС — это очень интересная тема, мы к ней вернемся чуть позже, а сейчас хочется пару слов услышать про льготную ипотеку. Какова ее роль сейчас? И, собственно, каково будущее этих программ, на ваш взгляд?
Алексей Лейпи: Льготная ипотека, как многие считают, разгоняла последние годы рынок ипотеки, удерживала его на плаву. Действительно, госпрограммы во многом держат рынок в стабильном состоянии. Отказ от такого инструмента негативно скажется на рынке, снизит доступность как нового, так и готового жилья. На мой взгляд, необходимы системные и долгосрочные меры, которые повысят адресность и социальную направленность льготного кредитования.
Насколько я помню, обсуждались различные сценарии, когда мы оставляем условно-льготную ипотеку для регионов, для семей с детьми и так далее, но тормозим ее как общий вид, например, для Москвы, где льготная ипотека перегрела цены на рынке недвижимости. Вот в этом нужно соблюсти баланс в будущем?
Алексей Лейпи: Очень важно, чтобы льготная ипотека была сегментной и точечной. «Сбер» поддерживает все инициативы, которые повышают доступность ипотеки различным сегментам наших граждан. Сейчас действуют разные ипотечные программы с господдержкой, при этом в ряде регионов нового жилья строят недостаточно. «Сбер» здесь дает специальные условия по собственной инициативе: на сайте «Домклик» есть несколько вариантов того, как наш клиент может получить скидку и снизить свою ставку по ипотечному кредиту, покупая объект недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.
Но нужно посмотреть и на то, как будет развиваться программа именно для вторичного жилья. Пока еще недостаточно времени прошло, но мы пристально следим за этим и ожидаем от наших законодателей конкретных предложений по льготной ипотеке на вторичное жилье. Но важно делать это очень осторожно. Мы помним, как этот инструмент поддержки граждан внес свою лепту в удорожание новостроек, — нельзя допустить такой же реакции на вторичном рынке.
Будем надеяться, что такой инструмент будет найден. А сейчас поговорим об ипотеке в ИЖС. Как это все работает, каким пользуется спросом, где берут такие кредиты, кто их оформляет?
Алексей Лейпи: Это сегмент динамично растет уже несколько лет. Если во втором полугодии 2022 года доля ИЖС в выдачах составляла 3-4%, то сейчас — 8-9%. Быстро растущий спрос на ИЖС, с одной стороны, обусловлен распространением на него льготных программ ипотеки, а с другой стороны — рядом стимулирующих законодательных инициатив. Пять месяцев подряд, включая июль, мы наращиваем темпы кредитования ИЖС. Максимальный прирост по этому направлению показали Тыва, Камчатский край, Калининградская область.
И добавлю: мы не видим, что городское и загородное жилье могут конфликтовать между собой, хотя ряд экспертов придерживаются такой версии. На мой взгляд, это всегда решение гражданина — хочет ли он жить в квартире или в загородном доме. Тем более что в некоторых городах есть возможность строить частный дом в городской черте.
Это, конечно, мечта — жить в доме со своей инфраструктурой. В принципе, такой тренд появился как раз сразу после пандемии, когда люди распробовали загородную жизнь и захотели жить так же, но с комфортом города.
Алексей Лейпи: Именно так.
Недавно «Сбер» объявил о запуске ипотеки на коммерческую недвижимость для физлиц. Что это, как оно сработало и каким пользуется спросом?
Алексей Лейпи: Мы запустили коммерческую ипотеку в апреле этого года. Сейчас работаем над улучшением и расширением условий программы, но говорить о конкретных результатах пока рано. Впрочем, уже сейчас любой гражданин, который хочет заняться бизнесом, может взять в ипотеку помещение на первом этаже многоэтажного дома и открыть там барбершоп, салон красоты, кофейню и так далее. При этом он может подать заявку на «Домклик» как самозанятый — мы поможем ему правильно разобраться с налогами и все сделаем за него.
При таком обилии вариантов возникает естественный вопрос: а чего люди хотят больше? Спрос на какую недвижимость сейчас в топе — на квартиры, на ИЖС, на комнаты или на коммерческую недвижимость?
Алексей Лейпи: На текущий момент лидерами просмотров объявлений на витрине «Домклик» выступают квартиры. 65-66% клиентов интересуются этим сегментом. Дома смотрят 21% людей, квартиры в новостройках — 8%. Реже всего пользователи ищут земельные участки (4%) и комнаты (1%).
Земельные участки, видимо, проигрывают, потому что какая-то часть относится к тем, кто смотрит дома, которые идут уже с участками. Но вот почему так мало людей смотрят комнаты?
Алексей Лейпи: Последние годы мы видим устойчивый тренд на улучшение жилищных условий: про комнаты думают все меньше граждан. Люди мыслят категориями отдельных квартир и нацелены на улучшение жилищных условий — например, хотят переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную или трехкомнатную.
Это внушает оптимизм. Хорошо, что люди хотят жить в квартире, а не в комнате. А теперь давайте представим, что мы беседуем с вами в декабре этого года. Каким вам сейчас видится конец этого года на ипотечном рынке?
Алексей Лейпи: По итогам 2023 года, если текущие тренды кардинально не поменяются, мы планируем выдать россиянам ипотеку на общую рекордную сумму 4 трлн рублей. Это на 55% больше, чем в прошлом году (тогда объем выдач составил 2,6 трлн рублей), и на 38% больше, чем в 2021 году (тогда объем выдач составил 2,9 трлн рублей).
