Рынок недвижимости: стандарты, которые мы выбираем

Помимо жестко зафиксированных норм и правил, на рынке недвижимости существуют стандарты, которые каждая компания вправе учитывать или не учитывать по своему выбору. Однако постепенно стандарты добровольного применения либо переходят в разряд официально обязательных, либо становятся рыночно важными

Во времена демократического централизма стандарты разрабатывались государством или под его непосредственным руководством и им же утверждались в качестве обязательных к исполнению. Сегодня ситуация гораздо сложнее: стандарты по-прежнему отчасти разрабатывает государство, но и другие структуры тоже, хотя созданные ими системы затем могут быть предложены для утверждения уже на государственном уровне (один из недавних примеров такого сценария — стандарт по приемке и эксплуатации деревянных домов для застройщиков и потребителей, подготовку которого начала российская Ассоциация деревянного домостроения).

Насчет обязательности тоже все непросто: теперь, помимо жестко закрепленных норм и правил, есть немало стандартов, в отношении которых игроки рынка вправе сами решать — ориентироваться на них в своей работе или нет. А если компания добровольно принимает правила игры, связанные с какими-то установками, ограничениями и финансовыми затратами, она должна быть уверена в важности и целесообразности вот этого всего. Поэтому к таким стандартам интерес всегда повышенный, и BFM.ru решил поинтересоваться у их разработчиков о положении дел на данный момент.

Первый объект коммерческой недвижимости в России получил сертификат системы «Клевер», разработанной Национальным центром ГЧП и Центром устойчивого развития в сфере строительства и эксплуатации недвижимости при поддержке ВЭБ.РФ и «Прогорода». Напомним, что эта система позволяет оценить проекты (прежде всего нежилой недвижимости) на соответствие принципам «зеленого» строительства и обеспечить применение ESG-подходов при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий.

Первенцем, который получил «золото», стал принадлежащий компании «Актион девелопмент» бизнес-центр в 1-м Земельном переулке: он был в числе объектов, претендовавших на сертификат BREEAM International 2016, но не успевших завершить оценку к моменту ухода с рынка зарубежных систем. Кстати, это первый в мире бизнес-центр с вертикальным садом из девичьего винограда на 55-й параллели северной широты и победитель одной из самых престижных международных архитектурных премий International Architecture Awards 2022 года, вошедший в число лучших проектов мира, созданных за последние годы.

Как уже рассказывал BFM.ru, «Клевер» включает две методики оценки: для объектов, находящихся на стадии проектирования и строительства (New Construction), и для зданий в процессе эксплуатации (In-Use). Разработка первой версии методики New Construction была завершена в октябре 2022 года, а в декабре стадию публичных обсуждений прошла методика In-Use. Так вот, с этого августа объекты коммерческой и некоммерческой недвижимости на стадии эксплуатации также могут пройти сертификацию по системе «Клевер». Уже подано около 50 заявок на проекты общей площадью 3,4 млн квадратных метров: среди них офисы и бизнес-центры, ретейл и складские помещения.

Разработчики поясняют, что пройти оценку можно как по вновь сертифицируемым объектам, так и по тем, которые готовились к сертификации по зарубежным системам (BREEAM, LEED, WELL или иным), но не успели подать документы или не получили ответ по уже отправленному пакету документов. Зарубежные сертификаты также могут быть перевыпущены по системе «Клевер» после ускоренной проверки. Минимальный срок эксплуатации объекта перед подачей на оценку — 12 месяцев с момента фактического заселения здания и полного запуска всех инженерных систем. Срок действия сертификата — три года. В качестве объекта сертификации может выступать здание целиком, только общедоступные зоны, а также отдельные офисы или иные функциональные зоны, являющиеся частью здания.

Артем Володькин управляющий директор Национального центра ГЧП (входит в группу ВЭБ.РФ) «Центр ГЧП выступает оператором системы «Клевер», мы организуем и администрируем процедуры и являемся единой точкой входа для заказчиков и верификаторов системы. Наша задача — сделать весь процесс сертификации удобным, обеспечить качество и конфиденциальность, выдержать сроки. Мы регулярно получаем обратную связь от клиентов и стараемся учитывать их пожелания и потребности. Например, теперь сертификат «Клевер» можно получить на двух языках (русском и английском), весь документооборот переведен в электронный формат, мы предусмотрели публичное вручение сертификатов. Нужно ли дорабатывать саму методику оценки, покажет опыт работы с пулом пилотных проектов. В настоящий момент объекты сертифицируются по версии 1.0, в следующем году, скорее всего, выйдет версия 2.0, где будут устранены какие-то неточности, скорректированы отдельные формулировки».

О «зеленом» стандарте для рынка индивидуального жилищного строительства, призванном стать своеобразным продолжением «зеленого» стандарта для сегмента многоквартирных домов, BFM.ru подробно рассказывал в начале года.

Сегодня «Дом.РФ» подготовил проект стандарта ГОСТ Р для ИЖС: пока разработана первая редакция, в августе 2023 года ее планируется вынести на публичное обсуждение.

Марина Слуцкая директор по устойчивому развитию «Дом.РФ» «Предполагается, что новый стандарт, разработанный по аналогии с ГОСТ Р для строительства многоквартирных домов, будет содержать 46 критериев, входящих в восемь основных «зеленых» категорий, по которым будут оцениваться проекты ИЖС. Среди них энергоэффективность, организация участка и наличие инфраструктуры, организация и управление строительством, комфорт и качество внутренней среды, инженерное обеспечение здания, материалы и ресурсоэффективность, обращение с отходами производства и потребления, а также качество архитектуры. Проект стандарта включает количественные и качественные характеристики проектов частного домостроения в России, причем на всем жизненном цикле здания. Новый стандарт будет учитывать опыт международных систем сертификации, таких как BREEAM, LEED, Code for Sustainable Homes, а также мнения ведущих российских компаний, реализующих комплексные проекты ИЖС и имеющих опыт прохождения экспертизы по таким проектам. Мы хотим предложить рынку лучшую практику оценки «зеленого» строительства, в том числе особое внимание уделить повышению энергоэффективности частных домов, благоустройству, экологическому менеджменту, созданию качественной внутренней среды, обращению со строительными и эксплуатационными отходами для объектов ИЖС, что особенно актуально с учетом меньшего уровня технического регулирования ИЖС по сравнению с МКД».

Справочно стоит добавить, что строительство «зеленых» зданий относится к проектам устойчивого (в том числе «зеленого») развития в РФ по «зеленой» таксономии в рамках постановления правительства. При этом критерием «зеленого» здания является соответствие одному или нескольким национальным стандартам в сфере «зеленого» строительства или классу энергоэффективности от А.

Технический комитет по стандартизации 194 «Кибер-физические системы» начал разработку проекта по стандартизации «умных» домов, зданий и сооружений на 2023-2030 годы. Как напоминает телеграм-канал «Базис застройщиков», «проект первых стандартов в области умных домов утвердили в Росстандарте, Минпромторге, Минцифры и Минстрое в начале июля 2023 года. В рамках этого проекта Минпромторг внесет в постановление правительства России № 719 понятие «интеллектуальные системы», включая устройства интернета вещей, а также разработает для них балльную систему, чтобы обеспечить преференции отечественным разработчикам этих устройств. Помимо этого, будет проведена корректировка общероссийского классификатора продукции по видам экономической деятельности (ОКПД-2), которая позволит обеспечить приоритет отечественным разработчикам. В настоящий момент ОКПД-2 не содержит разделов для интеллектуальных устройств».

Как отмечает телеграм-канал, эксперты считают, что первой задачей для профильных ведомств является решение нормативных проблем, таких как, например, обязательное включение базового стандарта многоквартирного умного дома в требования к приемке жилья. Как раз информация о старте разработки проекта национального стандарта по классификации «умных» МКД прозвучала на третьей конференции «Цифровизация в девелопменте жилья. Стадия «Эксплуатация». Умные новостройки», состоявшейся в середине августа в Москве. В основу разработки должна лечь методология «ЕРЗ.РФ».

Кирилл Холопик руководитель портала «ЕРЗ.РФ» «Портал с 2021 года использует собственную методологию для присвоения классов «умным» многоквартирным домам: за два года классы присвоены 168 жилым комплексам в России. Проект способствует выявлению и распространению лучших практик «умных» МКД, поддержке лидеров по их строительству, мониторингу динамики внедрения функций «умного» многоквартирного дома, выявлению новых функций «умных» домов. Раньше застройщик мог внедрить в свой ЖК, к примеру, систему «умного» видеонаблюдения и начать в рекламе называть «умным» весь проект, но методология позволяет дать четкий ответ на вопрос, какой дом можно считать «умным», а какой нет. Также введение разных классов позволяет сравнивать степени «умности» разных ЖК. Мы вошли в состав редакционной группы по подготовке проекта стандарта ГОСТ Р, которую возглавляет АНО «Умный МКД». Планируется, что после утверждения ГОСТа рынок постепенно перейдет от методологии присвоения классов «умных» МКД к их сертификации. Государственный статус сертификата соответствия повысит престиж «умных» новостроек и девелоперов, которые их возводят. Главное преимущество национального стандарта по отношению к частной методологии — возможность опоры на него нормативно-правовой базы».

По мнению экспертов АНО «Умный МКД», логика проста: гостиницы имеют звезды, которые должны подтверждаться и за которые мы ожидаем получить определенный уровень качества инфраструктуры и сервисов; аналогичная система должна быть в сфере строительства и ЖКХ — в зависимости от того, насколько дома оснащены информационными технологиями, насколько внедрены интеллектуальные системы и так далее. И это, конечно, объективно должно влиять на выбор людей при принятии решения о покупке.

Никита Уткин генеральный директор АНО «Умный МКД» «Сейчас, по исследованиям аналитиков рынка, более 10% девелоперов используют в своих рекламных кампаниях упоминания «умности», интеллектуальности жилых комплексов и домов. По факту же критерии определения и подтверждения этого крайне размыты, в лучшем случае речь идет о доброй воле девелопера, благодаря которой в доме действительно появляется что-то «умное». Мы же предлагаем это дело в некотором смысле структурировать, регламентировать и, конечно, поддержать инструментами государственной политики тех, кто использует отечественную радиоэлектронику, микроэлектронику, отечественные интеллектуальные системы в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства».

В итоге должен появиться не просто единый подход к оценке «умных» домов: речь идет о формировании минимального набора технологий и систем, без которых объекты вообще не должны сдаваться в эксплуатацию. Это может радикально повысить качество строящегося жилья и возможность подключения новых домов к уже существующим или создаваемым государственным информсистемам, обеспечить сочетание ресурсоэффективности и комфорта проживания, а также гарантировать жителям дома должный уровень инженерной и даже физической безопасности.