Сегмент ИЖС, часть I: игры на новом законодательном поле
Лента новостей
На состоявшемся в Минстрое первом заседании межведомственной рабочей группы по развитию ИЖС активно обсуждался новый механизм применения счетов эскроу при строительстве частных домов по договорам подряда. Однако многие игроки рынка относятся к нововведению с осторожностью и вообще считают, что далеко не оно одно определяет перспективы развития сегмента
В 2023 году в России может быть выдано свыше 60 тысяч ипотечных кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства. Такой прогноз директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков озвучил на конференции «Загородное жилье. Современные тенденции», состоявшейся в начале августа на курорте «Ярославское взморье» в парк-отеле «Бухта Коприно».
Как подчеркивают в «Дом.РФ», по итогам первого полугодия 2023 года российские банки уже выдали более 37,2 тысячи ипотечных кредитов на 159,2 млрд рублей, что превышает показатель всего 2022 года. «И если сейчас примерно каждый десятый дом строится в ипотеку, то в перспективе это будет уже каждый второй дом», — считает Евгений Квасенков.
О том, что львиная доля граждан страны предпочитает жить в частных домах, что по итогам 2022 года число выданных в сегменте ИЖС ипотек выросло в три раза, что государство сегодня активно подключает ИЖС к льготным ипотечным программам и не менее активно реформирует законодательство, говорилось уже не единожды. Среди самых заметных тем последнего времени — введение аналога проектного финансирования и механизма эскроу при строительстве частных домов.
«Это позволит покупать не индустриальные индивидуальные жилые дома, а домокомплекты от производителя, а деньги граждан будут защищены на счетах эскроу. Появляется специализированный подрядчик, который потом собирает этот дом. При этом банк получает точное описание предмета залога, остаточную стоимость объекта, получает возможность выдавать финансирование под эффективную ставку, которая покрывается за счет денег на эскроу», — писала в апреле «Российская газета» со ссылкой на слова замглавы Минстроя Никиты Стасишина.
О появившемся на рынке в июле пилотном кредитном продукте управляющий директор головного регионального центра банка «Дом.РФ» Александр Галичанин подробно рассказывал как раз на конференции в «Бухте Коприно». В рамках механизма подрядной организации предоставляется возобновляемая кредитная линия на срок до двух лет по ставке до 6% годовых. Проценты уплачиваются ежемесячно, а возврат средств банку осуществляется со счета эскроу заказчика после завершения строительства. По предварительным оценкам, большинство аккредитованных банком подрядчиков могут рассчитывать на одобрение кредита, отметил эксперт.
Для граждан — игроков рынка ИЖС самым важным является то, что ранее механизм эскроу применялся банком для сделок с покупкой жилого дома в составе малоэтажного комплекса (коттеджного поселка) по договору участия в долевом строительстве. Теперь же становится доступным «точечное» ИЖС на земельном участке покупателя по договору подряда, при этом деньги также размещены на счете эскроу, и по ныне действующим правилам подрядчик не будет иметь к ним доступа до завершения строительства. Что же касается ипотеки, то ипотечная ставка при оформлении такого кредита будет дополнительно снижена на 0,5 процентного пункта, поясняют в «Дом.РФ».
«Мы видим один из факторов развития ИЖС в запуске механизма цивилизованного жилищного строительства. Разработан проект федерального закона, определена схема взаимодействия при реализации проектов по договорам подряда с эскроу и рассматриваются дополнительные меры поддержки для подрядчиков. Еще один драйвер роста — расширение мощностей производителей домокомплектов: по итогам этого года прогнозируется увеличение объемов продаж почти в два раза», — прогнозирует Александр Галичанин.
Но в Совете Федерации к нововведению относятся с куда большей осторожностью. Как заявил первый зампред комитета Совета Федерации по экономической политике Иван Абрамов, слова которого приводит телеграм-канал «Законы стройки», введение эскроу-счетов в сфере индивидуального жилищного строительства может привести к удорожанию конечной стоимости домов. Поэтому необходимо, чтобы использование механизма эскроу оставалось добровольным.
Кроме того, в сегменте ИЖС, по мнению эксперта, нужно применить механизм, который так долго и бесперспективно выпрашивают у законодателей застройщики сегмента многоквартирных домов. «Лучше всего развивать такое строительство с оплатой по сделанным этапам. То есть, например, залили фундамент — получили деньги, поставили стены — получили деньги и так далее. Тогда граждане будут спокойно взаимодействовать со строительными организациями, не боясь, что их обманут», — поясняет Иван Абрамов.
Нельзя также не отметить: этот ИЖС-эскроу, так сказать, коммерческий, аналогичный, но далеко не во всем повторяющий механизм эскроу, действующий в рамках 214-ФЗ. Что, в частности, означает существенное различие последствий для владельцев денег в случае банкротства банка: 214-ФЗ (благодаря участию в схеме Агентства по страхованию вкладов) гарантирует гражданам возврат средств, но в ИЖС-варианте ничего подобного пока не предусмотрено. Безусловно, банки банкротятся крайне редко, однако же факт остается фактом, и законодателям, скорее всего, придется найти какое-то решение вопроса.
Вообще, по воспоминаниям управляющего партнера компании Nordhus Ольги Магилиной, «еще в 2021 году рынок, можно сказать, замер в ожидании изменений в законодательстве, которые призваны распространить использование проектного финансирования с применением счетов эскроу на договоры подряда при строительстве ИЖС. Но сегодня нельзя сказать однозначно, чего на практике окажется больше — пользы от принятия этих изменений или сложностей».
Ольга Магилина управляющий партнер компании Nordhus «С одной стороны, вероятно, банки станут проще выдавать ипотеку на строящиеся частные дома, ведь именно банки получат наибольшую выгоду от этих новшеств. С этим связаны и надежды подрядчиков и застройщиков на появление новых, более привлекательных для покупателей ИЖС ипотечных продуктов, которые станут наконец сравнимы с теми продуктами, доступ к которым сегодня имеют покупатели квартир в многоэтажках. С другой стороны, не совсем проработанным сегодня кажется вопрос, как поступит банк, если вследствие роста инфляции замороженных на счете эскроу средств покупателя окажется недостаточно для того, чтобы завершить строительство его дома. Банк, гарантированно получая свой процент по ипотеке от покупателя строящегося индивидуального дома, параллельно получает процент и от подрядчика, обратившегося в банк за финансированием этой стройки. Но в случае, если подрядчик под воздействием неблагоприятных макроэкономических факторов не сможет достроить дом и на участке заказчика останется объект незавершенного строительства, банк вряд ли будет хоть как-то замотивирован способствовать разрешению ситуации с учетом интересов покупателя и тем более интересов подрядчика».
В продолжение этого разговора BFM.ru решил спросить игроков рынка, какие законодательные и какие-то иные инициативы они считают наиболее значимыми для дальнейшего развития сегмента ИЖС. Оказалось, что проектное финансирование и счета эскроу — далеко не единственная тема, волнующая профессионалов.
Наталья Воронцова, директор юридического департамента ФСК Family
«Одной из наиболее значимых законодательных инициатив является введение обязательного порядка для застройщика при планировании строительства объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса. Этот порядок закреплен в Федеральном законе № 214-ФЗ. Данная инициатива имеет большое значение для покупателей ИЖС, так как у них появляется возможность получить индивидуальный жилой дом с земельным участком только после завершения строительства имущества общего пользования и при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов малоэтажного жилого комплекса или очереди. Таким образом, покупатели ИЖС будут иметь доступ к необходимой социальной инфраструктуре для комфортного проживания».
***
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet
«На сегодняшний день тема ИЖС очень востребованна, так как для покупателей действуют различные привлекательные условия для приобретения. В первую очередь это «Семейная ипотека», которая позволяет семьям с двумя и более детьми на более выгодных условиях приобрести готовый дом или возвести его своими силами. Это актуальная инициатива, так как не у всех есть возможность отправить ребенка на лето к бабушкам и дедушкам в деревню или на дачу, а каникулы летом за городом, на свежем воздухе — полезное времяпрепровождение для детей. Кроме того, некоторые семьи переезжают жить в частные дома, так как есть возможность улучшить свои жилищные условия: возвести большее количество комнат, большей площади, чем в уже имеющейся квартире. Также предусмотрена возможность использовать материнский капитал на ИЖС, действуют различные социальные программы для многодетных семей по бесплатному предоставлению земельных участков либо по льготному кадастрированию и вследствие этого льготному выкупу данных земельных участков. Это что касается условий для покупателей. Но чтобы дом или участок можно было купить, нужно, чтобы у продавца была возможность его продать: все должно быть корректно и с документами, и с состоянием объекта для повышения его ликвидности. Сейчас упрощается процедура оформления прав собственности на строения, действует дачная амнистия, работают различные программы для проведения коммуникаций, такие как, например, «Газ в каждый дом».
***
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»
«Последние инициативы и решения Минстроя являются очень правильными. Во-первых, соблюдается простота финансирования и облегчается нагрузка на конечного покупателя. Речь идет о льготных ипотечных программах, ипотеке на строительство и других продуктах «Дом.РФ». Эти активности положительно влияют на весь рынок ИЖС. Следующий аспект — начатая стандартизация проектной документации. Помимо решения Минстроем вопроса финансирования, повышается прозрачность «стройки» и объектов ИЖС для банков. Сейчас ситуация неидеальна, и при оценке ИЖС банки в среднем занижают сумму кредита на 30%. Так как пока ИЖС для них менее ликвидный и понятный объект, чем квартира. Но тенденции, которые мы наблюдаем, положительные, оценка банками становится ближе к реальному рынку. Отмечу также работы по проектному финансированию, возвраты производителям деревянных домокомплектов. Все это важно и нужно, перечисленные выше активности стимулируют рынок».
***
Ольга Магилина, управляющий партнер компании Nordhus
«Достаточно существенно на рынок ИЖС влияют нормативные акты Центробанка. С сентября прошлого года регулятор осуществляет жесткую и последовательную политику по ограничению прав банков и застройщиков в части предложения покупателям тех или иных продуктов. Под удар уже попали кредиты с низким первоначальным взносом (менее 15%), а также кредиты со сверхнизкими ставками. Несмотря на то что ключевая ставка ЦБ с сентября 2022-го по июль 2023 года оставалась неизменной, за этот же период минимальные ставки по самым льготным ипотечным кредитам для покупателей ИЖС выросли с 0,1% до 3,7%, средние же ставки за этот же период поднялись примерно с 7% до 11% годовых. Причем это ставки, которые доступны только покупателям готовых и строящихся домов в коттеджных поселках, кредиты же на строительство дома с подрядчиком выдаются по еще более высоким ставкам. В условиях, когда 80% потенциальных покупателей ИЖС планируют эту покупку с привлечением кредитных средств, любое ужесточение политики ЦБ в этих вопросах существенно влияет на объем спроса, что становится крайне болезненным для отрасли».
***
Екатерина Крапивина, руководитель отдела продаж компании Villagio Realty
«На данный момент не существует законодательного регулирования коттеджных поселков. Однако 1 октября 2023 года в силу вступают поправки к Гражданскому кодексу о дачных и коттеджных поселках, которые решают некоторые вопросы, возникавшие ранее. В частности, владельцы коттеджных поселков будут приравниваться к владельцам квартир в многоэтажках. И, стало быть, нельзя будет продать кусок земли за своим забором в коттеджном поселке, мотивируя тем, что это твоя доля. Вторая поправка касается учета голосов на общих собраниях собственников: законодатели не хотят уравнивать в правах собственников 6 и 12 соток. Скажем, если соток больше, то и голос будет весомее — не один, а два, к примеру. Третья поправка касается владения общим имуществом и передачи его третьим лицам. Эта инициатива направлена на то, чтобы исключить возможность, скажем, взимания платы за проезд по частной дороге, если она находится на территории поселка и является общим имуществом. И еще одна важная поправка: теперь каждый собственник должен будет принимать участие в содержании имущества пропорционально своей доле. Если, скажем, дольщики, собственники на общем собрании решили оборудовать детскую площадку на территории поселка, то финансово участвовать в этом процессе придется всем собственникам без исключения».
Можно ли сказать, что именно законодательство является главным стимулом или, напротив, главным тормозом развития сегмента индивидуального жилищного строительства? Что вообще привлекает и останавливает от ИЖС-активности профессионалов рынка и их клиентов? Об этом в следующий раз.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
