Инвесторов, теоретически готовых работать в историческом центре того или иного города, нередко останавливает отсутствие информации о расположенных здесь объектах. Частично решить проблему поможет разработка проекта «Дом вдали», которую ее авторы называют «ЦИАН для исторической недвижимости»
Руководитель проекта «Дом вдали» Татьяна Минаева. Фото: Предоставлено пресс-службой
Что останавливает инвесторов, теоретически готовых вложиться в реконструкцию, реставрацию, регенерацию, словом, деятельное возрождение исторического центра того или иного города? Как уже рассказывал BFM.ru, вагон и маленькая тележка всего. В том числе недостаток сведений, а иногда полное отсутствие представления об исторической территории и «населяющих» ее объектах именно как о точке приложения инвестиционных сил.
Как неоднократно подчеркивали эксперты, которых собрал в начале июля казанский форум «РЕБУС. Экономика строительства в историческом центре», у каждого из вовлеченных в процесс ведомств есть свой кусочек знаний, но полной информацией, которой можно поделиться с инвестором, обычно не обладает никто. Одним из решений может стать агрегатор исторической недвижимости — разработка, рассказ о которой как раз прозвучал на «РЕБУСе» в Казани. Деталями с BFM.ru поделилась руководитель проекта «Дом вдали» Татьяна Минаева.
Татьяна Минаева: «Дом вдали» — это проект, инициированный компанией «Даль». Ее управляющий партнер Александр Пчелинцев работал в Зарайске заместителем директора центра инвестиций и, конечно, знал, что в городе, являющемся историческим поселением, есть множество заброшенных исторических объектов. Было это в 2016-м году: здания стоят и разрушаются, их нельзя снести, поскольку они исторически ценные или даже объекты культурного наследия, но при этом с ними и сделать ничего невозможно — на тот момент просто не было такой практики. Особенно это касалось многоквартирных исторических домов: нежилые объекты в принципе можно было передавать инвесторам, а вот такие «с обременениями» — нет. Зарайск — небольшой исторический город, и одна из основ его жизни — туризм. Но невозможно быть туристическим центром и привлекать гостей, если главное, что формирует исторический облик города, — его ценные здания — рушатся. Чтобы решить эту проблему, мы разработали механизм работы с историческими объектами и запустили «Дом вдали», пилотным городом для которого и стал Зарайск. Справедливости ради надо сказать, что разные механизмы параллельно разрабатывались в других регионах, но впервые эта система была применена именно в Зарайске.
И в чем состоит ее суть?
Татьяна Минаева: Самое главное — был разработан механизм расселения исторических многоквартирных зданий, их перевода в нежилой фонд и последующей передачи инвестору в аренду или выставления на продажу (пилотными были около десяти домов). Однако этого недостаточно, чтобы привлечь инвесторов к аренде или покупке объектов наследия: необходимо собрать информацию о зданиях и представить ее в удобном и понятном формате. Поэтому мы создали «Дом вдали» — площадку, готовую собирать объекты, которые муниципалитеты в разных уголках России хотят предложить инвесторам. Так, чтобы вся информация об исторических домах была не дозированно доступна на муниципальных торгах, а собрана в одном месте. Это как ЦИАН, только для исторической недвижимости, площадка взаимодействия и встреч города и инвесторов. Кстати, сейчас мы совместно с ЦИАН проводим исследование исторической недвижимости в нескольких городах России.
А Зарайск стал в этом смысле пилотным городом…
Татьяна Минаева: Да, при поддержке Фонда президентских грантов мы запустили бета-версию «Дома вдали» в Зарайске. Мы четко разделили информацию, которую собирали об исторических домах, на две части — и обе, мы уверены, крайне важны для инвесторов. Часть первая — все технические характеристики: кадастровый номер объекта и земельного участка, площадь здания, статус (если ОКН, то какого значения — федерального, регионального или муниципального) и так далее. Очень удобно, когда все эти сведения собраны воедино. А другая часть, скажем так, социально-историческая, дающая зданию шанс влюбить в себя инвесторов, для которых часто крайне важно вложиться в наследие, принести пользу своему городу. Так что мы копаемся в архивах, и в Зарайске (где домов у нас было немного) провели интервью с жителями исторических зданий. Про ОКН обычно многое известно — построил тот-то, жил такой-то… А в обычных домиках ничего подобного нет — нет у них особенной, какой-то уникальной истории. Да ее на самом деле и не должно быть, потому что это рядовые дома рядовых жителей, просто прошлого. Но эти здания ценны не сами по себе, а как часть единой среды, составляющей впечатление от города. И мы как раз хотели собрать хотя бы кусочки знаний, даже если не сохранятся дома, то сохранится хотя бы такая вот маленькая информация, близкая и понятная нам.
Кстати, о жителях: все «ваши» дома в Зарайске уже расселены?
Татьяна Минаева: Нет, не до конца, в том-то и дело. Часть действительно уже расселена, можно хоть сейчас передавать дома инвесторам, а часть находится в плане на расселение, то есть инвестору придется подождать какое-то время. Хотя иногда сами инвесторы расселяют жителей, такое тоже возможно. На каких условиях объект передается инвестору, зависит от муниципалитета: где-то действует программа аренды «рубль за метр», где-то проводятся торги и аукционы. Раньше у нас такого не было, а теперь мы стараемся сразу узнать у муниципалитета и в карточке в агрегаторе прописать, на каких условиях объект готовы передать инвестору.
То есть в агрегаторе указана стартовая цена объекта?
Татьяна Минаева: Нет, стартовая цена может быть указана, только если объект уже на торгах. У нас в планах есть идея размещать такую информацию, работая с муниципалитетами.
В Зарайске проект завершен?
Татьяна Минаева: В Зарайске, можно сказать, завершен. Сейчас у нас в базе 26 домов, но мы решили к многоквартирным жилым зданиям добавить и нежилые, чтобы был больше выбор и яснее логика работы с историческими территориями. В итоге объектов будет примерно 35. Причем в основном у муниципалитета нет требований по поводу того, что именно он хочет видеть в этих домах, это остается на усмотрение инвесторов. Но для следующих городов мы планируем продумывать какие-то концепции — совсем минимальные, практически наметки, потому что, как нам кажется, неправильно навязывать инвестору будущую функцию. Я понимаю, есть определенные объекты, в которых, возможно, хочется видеть что-то конкретное, но в целом бизнес в отношении использования недвижимости всегда продуманнее, чем город. В том смысле, что инвесторы смогут лучше проанализировать потоки и спрос, провести маркетинговый анализ.
Какие-то объекты уже нашли своих инвесторов? И на какую поддержку, в том числе финансовую, эти инвесторы могут рассчитывать?
Татьяна Минаева: Итоговая презентация результатов проекта состоялась в Зарайске 25 октября 2022 года. С тех пор по четырем объектам уже прошла сделка. Что касается поддержки, тут все зависит опять же от того, какой это объект (например, те, кто восстанавливает памятники федерального значения, имеют право на особые льготы) и какие внутренние программы действуют в том или ином городе и регионе. Допустим, у Томска есть отдельная программа, в рамках которой памятники деревянного зодчества, которые не относятся к объектам культурного наследия, вносятся в отдельный список, и по ним ведется отдельная работа.
Зарайск был пилотным городом. А какие еще города вам были бы интересны?
Татьяна Минаева: В первую очередь нас интересуют города, у которых самые большие проблемы с разрушением исторических объектов: то есть те, у которых есть статус исторического поселения и при этом серьезный объем зданий, не являющихся объектами культурного наследия. Да и с точки зрения бизнеса с исторически ценными, формирующими историческую среду домами работать чуть проще, чем с ОКН, и потенциальная окупаемость там выше. Сегодня мы думаем про Коломну и Дербент, Ростов-на-Дону, Самару и Вологду. В одних российских городах дела с сохранением исторического наследия обстоят лучше, в других не обстоят никак, надеемся, что «Дом вдали» многим даст шанс спасти свое наследие.
