Позитивный оранжевый, базовый белый, радикальный черный: рынок новостроек подбирает цвета сезона

Рынок новостроек полностью восстановится и даже уже начал восстанавливаться. Рынок новостроек справится с проблемами только с помощью господдержки, которую срочно надо наращивать. Рынок новостроек должен готовиться к появлению новых пострадавших дольщиков — пусть не обманутых, но обманувшихся в своих ожиданиях. Какой из сценариев ближе к реальности?

Сегодня в отношении ближайшего будущего рынка новостроек (прежде всего московского как наиболее мощного и развитого) публично обозначены три базовые позиции. И если первые две окрашены в плюс-минус позитивные тона, то о цвете третьей не то что вслух говорить, а даже про себя думать страшно. А надо, хотя бы потому что прятать голову в песок — не наш выбор, предупрежден — значит, вооружен и все такое.

Для начала стоит освежить в памяти некоторые данные, которые уже приводил BFM.ru. Примерно с середины прошлого года неуклонно растет объем непроданного жилья в строящихся проектах. По оценкам «Дом.РФ», в абсолютном выражении этот показатель на 25% превышает средний уровень 2019-2021 годов. «Сегодня застройщиками продано 28% от всего строящегося жилья (98 млн квадратных метров), а степень готовности проектов — около 34%. При этом почти половину возводимого жилья в стране (42,4 млн «квадратов») составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 годах, распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%», — делятся подсчетами в «Дом.РФ».

Что касается Москвы, на начало апреля объем строящегося в городе жилья составил 16,2 млн квадратных метров, из которых около 10 млн «квадратов» были нераспроданными. Это также результаты расчетов аналитического центра «Дом.РФ», предоставленных по запросу «РБК-Недвижимость».

Как отмечает издание, в ЦИАН текущий объем предложения и запасы застройщиков оценили в 11,8 млн квадратных метров. И добавили: чтобы все это распродать, потребуется от 2,5 до 3,3 года при условии, что вообще не будет появляться нового предложения. А какое там не будет, когда практически ежедневно прилетают сообщения о запуске то одного, то другого проекта, и, по оценкам того же ЦИАН*, в столичном регионе в январе вышел в продажу 31 корпус, в феврале — 34 корпуса, в марте — 21 корпус, так что за квартал на рынке — вуаля — 86 новых корпусов. Хотя 43 из них находятся в Подмосковье, остальные-то московские: 15 — в старых границах города, 28 — в Новой Москве.

При этом с новостройками было заключено всего 29,3 тысячи ДДУ — это минимальный для первого квартала показатель с 2017 года, когда было 27,5 тысячи договоров, и относительно первого квартала 2022 года спрос просел на 36%. Хотя прошлогодние значения были рекордными, а вообще-то относительно четвертого квартала 2022 года падение составило лишь 2%, и показатель сопоставим с результатами третьего и четвертого кварталов прошлого года (32 и 30 тысячи ДДУ соответственно). К тому же в марте спрос заметно увеличился по сравнению с январем и февралем — запомните, это важно для дальнейшего разговора.

Рост объемов непроданного жилья — штука очень неприятная, и нанесенный застройщику имиджевый урон или не заработанная недвижимым крупняком сверхприбыль — это все цветочки. «В случае дальнейшего снижения спроса для проектов с низкой строительной готовностью и распроданностью возникают риски снижения темпов наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков», — отмечает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. А в перспективе это сокращение объема нового предложения (хотя строительное задание в 120 млн квадратных метров в год пока никто не пересматривал), уже совсем-совсем полное отсутствие девелоперского интереса к низкомаржинальным рынкам, отказ части застройщиков от дальнейшего ведения бизнеса (то есть минус рабочие места и налоги) или уход в другие его сегменты и много чего еще. Возможно, увы, и то самое страшное, о чем разговор впереди.

Так вот по поводу рисующегося на этом фоне новостроечного будущего профессионалы и поддерживающие ту или иную позицию дилетанты поделились на три (признаем, не равновеликие) части. Что интересно, каждая из трех позиций опирается на аргументы и факты, которые сегодня запросто можно найти на рынке.

Приверженцы первой позиции уверены, что и мер-то никаких особых принимать не надо — все и так будет, и уже прямо на глазах становится хорошо. Вот, например, данные московского Росреестра*, которые гласят, что в марте этого года на столичном рынке новостроек зарегистрировано 9376 долевых договоров, что на 77,4% больше результата предыдущего месяца (5286 ДДУ). По сравнению с мартом ударного 2022 года (9422 ДДУ) показатель сократился всего на 0,5%, или на 46 договоров, и на 18,2% превысил аналогичный период 2021 года (7935 ДДУ).

«Никогда еще март не показывал такого резкого скачка сделок по отношению к февралю — рост на 77% регистраций договоров при покупке квартир мы фиксируем впервые. Конечно, мартовский показатель скорректировал отрицательную динамику на первичном рынке жилья, и в итоге первый квартал закрылся сопоставимым с 2021 годом объемом сделок (20,8 тысячи ДДУ). При этом разница к январю-марту 2022 года в сегменте жилой недвижимости составила 22,5%», — делится подробностями руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. Вот видите, потирают руки защитники теории о самоналаживающемся прекрасном будущем.

Фото: АГН «Москва»

Вдобавок они подчеркивают: насчет большого объема нераспроданного жилья тоже все не так просто. Эксперты аналитической платформы bnMAP.pro, во-первых, подсчитали*, что среди российских городов-миллионников по этой части лидирует Краснодар (там не продано 83% новостроек), а минимальная доля как раз фиксируется в Екатеринбурге и Москве — 60% и 57% соответственно. А во-вторых, авторитетно заявили, что сам по себе показатель нереализованных запасов — это лишь картина рынка в моменте. «Для того чтобы оценить, как это влияет непосредственно на риски затоваривания рынка, необходимо привлекать дополнительные данные: какие среднемесячные или среднегодовые темпы на этом рынке сформированы и успеют ли все эти объемы оказаться реализованными к моменту ввода проекта в эксплуатацию или нет», — поясняют аналитики bnMAP.pro.

Рост ставок по банковским кредитам, практически полное исчезновение нулевой ипотеки и еще целый ряд причин привели к тому, что ипотека перестала быть «нашим недвижимым всем» и зависимость от нее первичного рынка начала снижаться. В частности, если в четвертом квартале 2022 года 82% сделок столичного региона прошли с использованием ипотеки, то в первом квартале этого года уже только 78%, отмечают в ЦИАН.

«В первом квартале года на фоне удорожания ипотеки заключено минимальное для первого квартала число ДДУ с 2017 года. При этом относительно конца 2022 года спрос практически не изменился, несмотря на то что в начале года на рынке традиционно неактивный сезон. Таким образом, рынок адаптировался к жизни без нулевой ипотеки», — утверждает руководитель подразделения «ЦИАН. Аналитика» Алексей Попов.

Ну вот, подхватывают защитники позиции № 1, адаптировался же! Сейчас застройщики хотят — не хотят, а сбросят цены, введут какие-нибудь скидки-бонусы, подожмутся, скорее всего, в строительных объемах, может, ипотека тоже возьмет и слегка подешевеет, может, банки чего-то придумают — все и устаканится. Короче, рынок умеет регулировать себя сам, и нет пока никаких поводов ему в этом помогать — суть примерно такая.

Те, кто скорее склоняется ко второй позиции, не то чтобы не верят в рыночные возможности, но считают, что без помощи государства (в первую очередь финансовой и во вторую — нормативно-правовой) сегменту новостроек уже не справиться. Или справиться ценой слишком больших потерь, которые никого не порадуют.

Они настаивают, что, во-первых, необходимо расширять, углублять и совершенствовать льготные ипотечные программы. Потому что не зря же ЦИАН рассказывает*, что на апартаменты меры поддержки не распространяются, — так, столичный спрос на них как просел в 2022 году, так и не восстановился до сих пор и, практически не меняясь, держится на смешном для столицы уровне 1,4-1,5 тысячи сделок в квартал. Конечно, против апартаментов играет и то, что их никак не удается вывести из «серой» зоны недожилья, но отсутствие мер поддержки все-таки более важный фактор.

Во-вторых, вдобавок к ипотеке необходимо разработать какие-то иные схемы и программы. Ведь, согласно данным опроса аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru»*, оформить, например, ипотеку по 11-12% годовых, а именно на таком уровне сегодня находятся рыночные ставки у крупнейших банков, готовы только 6,6% респондентов, и вообще только 19% участников опроса считают допустимыми для себя ставки выше 8%. Так что теоретическое одобрение и пристальное внимание защитников второй позиции вызывает любая государственная инициатива, направленная на поддержание самих застройщиков или платежеспособного спроса на их продукцию.

Надо сказать, что и государство пока без особой спешки, но явно продумывает сценарии очередного раунда спасения строительной отрасли. Отсюда озвученное Михаилом Гольдбергом предложение: для поддержки жилых проектов принять программу субсидирования ставок для застройщиков, чтобы ставка по кредиту в рамках проектного финансирования не поднималась выше текущего уровня ключевой ставки ЦБ вне зависимости от динамики продаж. «Прежде всего программа поддержит запуски 2022 и начала 2023 годов, а также позволит застройщикам не бояться запускать новые проекты в течение года. Потенциально это может поддержать строительство не менее 80-85 млн квадратных метров», — считает Михаил Гольдберг.

Отсюда прозвучавший на встрече с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко призыв президента страны Владимира Путина ввести меры поддержки для вторичного жилого рынка, что косвенно положительно будет отражаться и на отрасли в целом.

Отсюда новая концепция семейной ипотеки, о которой первой заговорила депутат Госдумы, первый зампредседателя комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая: большая квартира — маленький процент.

Отсюда, наконец, вызвавшее огромный резонанс заявление вице-премьера Марата Хуснуллина о том, что власти готовы рассмотреть возможность создания ссудно-сберегательных касс и ищут, как юридически оформить возможность продажи жилья в рассрочку. Что касается рассрочки (не нынешней, порой даже беспроцентной, которую некоторые застройщики предлагают только до окончания строительства дома, а долгой, фактически равной ипотеке под 0%), тут еще предстоит придумать схему, учитывающую все нюансы. А вот появившаяся в поле зрения властей аббревиатура ССК наверняка заставит старожилов рынка всплеснуть руками: что, опять?!

«По мнению главы государства, для представителей профессий, не имеющих высоких доходов, — врачей, учителей, инженеров — и не имеющих возможности приобрести жилье на рынке, должен быть разработан специальный ипотечный продукт с пониженным паевым взносом и невысокой процентной ставкой. Ответственный секретарь комиссии Таможенного союза Сергей Глазьев в свою очередь предложил воспользоваться популярным в Европе инструментом — строительно-сберегательными кассами. Президент согласился, что идея создания строительно-сберегательных касс не нова и работает, но у нее есть минусы (какие, он не уточнил), и Государственная дума не раз ее рассматривала, но в результате от нее отказалась. «Но это не значит, что она себя исчерпала, я как раз не хочу этого сказать, значит, надо посмотреть все-таки, на что мы можем пойти, а чего мы делать не должны», — сказал президент». Для понимания: это отрывок из материала BFM.ru, датированного 16 ноября 2011 года!

По словам Марата Хуснуллина, к оценке ситуации на рынке правительство вернется в июне. Тогда и будут предложены конкретные меры поддержки в зависимости от ее, ситуации, развития. Возможно, мы увидим новый эпизод сериала «Ипотека с господдержкой», возможно, Госдума все-таки примет закон об ССК, возможно, для застройщиков «заморозят» ставку по проектному финансированию. Возможно, ничего этого к тому моменту и не потребуется.

К сожалению, возможно еще одно, говорят пессимисты из третьей группы: несмотря ни на какие позитивные сигналы и государственные меры, на рынке все-таки начнут появляться пусть немногочисленные, но остановленные проекты, застройщики, более не способные выполнять взятые на себя обязательства, и новые пострадавшие дольщики — уже не обманутые, а скорее обманувшиеся в своих ожиданиях. Как профессионалы сегмента оценивают ширину пропасти между этой страшилкой и реальностью?..

* Есть в распоряжении Business FM