Предложение в трех частях. Часть II: жилое и думы

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который предлагает внести изменения в 214-ФЗ и законодательно закрепить право застройщиков досрочно исполнять свои обязательства по передаче объектов долевого строительства. Игроки рынка за, но настаивают на особом внимании к ряду деталей

Рынок недвижимости продолжает обсуждать инициативы, озвученные, в основном, на прошлой неделе. Но если предложения о поддержке застройщиков, о которых BFM.ru рассказывал в предыдущем материале, это пока только варианты и наметки, то сегодняшнее уже принято Госдумой в первом чтении. Речь идет о законопроекте, который предлагает внести изменения в 214-ФЗ и законодательно закрепить право застройщиков досрочно исполнять свои обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотрев сроки и порядок такой передачи с возможностью в исключительных случаях составлять односторонний акт или иной документ.

Как отмечает один из авторов законопроекта депутат Госдумы от фракции «Единая Россия», член комитета по строительству и ЖКХ Сергей Колунов, сейчас застройщик не может передать жилое помещение участнику долевого строительства досрочно, так как это не предусмотрено законом. «Изменения направлены на защиту интересов участников долевого строительства: при досрочном завершении строительства дольщики смогут получать жилье раньше установленного договором срока. Ежегодно растет число сделок с использованием счетов эскроу и число граждан, которые хотят получить свое жилье раньше. Предлагаемые меры снизят финансовую нагрузку на граждан, поскольку им не придется арендовать жилье, а граждане, которые приобретали недвижимость для инвестирования, смогут раньше получать выгоду. Кроме того, снизится стоимость строительства для застройщика, а как следствие, и цена жилья», — пояснил Сергей Колунов в ходе пленарного заседания.

Законопроектом устанавливается процедура уведомления: все документы застройщик направляет заказным письмом с описью и уведомлением о вручении в течение семи рабочих дней с момента завершения строительства. Дольщику также отводится семь дней на то, чтобы начать приемку своего помещения.

Кроме того, законопроект предлагает ограничить максимальный размер неустойки для застройщиков уникальных объектов строительства, установив ее на уровне 5% от цены договора долевого участия. Эти изменения связаны с санкционным давлением со стороны недружественных для РФ стран. (Стоит напомнить, что до 30 июня 2023 года действуют установленные правительством особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве).

«Мораторий правительства РФ не учитывает особенности строительства уникальных объектов, сроки введения в эксплуатацию которых обычно превышают пять лет из-за их сложности и высокой технологичности. Порядок определения размера неустойки, который предусмотрен законопроектом, снимет риски не только с застройщиков уникальных объектов, но и с участников долевого строительства, и позволит избежать участи «обманутых дольщиков», — считает Сергей Колунов.

В целом данная законодательная инициатива соответствует интересам и застройщиков, и дольщиков, уверена коммерческий директор компании Regions Development Лилия Арцибашева. Но в дальнейшей работе над документом она предлагает учесть ряд принципиальных моментов.

Лилия Арцибашева коммерческий директор компании Regions Development «Многие дольщики имеют двойную финансовую нагрузку на семейный бюджет: снимают жилье и платят ипотеку. Они заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее получить ключи, сделать ремонт и переехать в новый дом. Но в нестабильных рыночных условиях девелоперы вынуждены закладывать сроки реализации проектов с запасом, что отражается в разрешениях на строительство и договорах долевого участия. А по законодательству застройщики строят за счет собственных средств и банковского финансирования: получить прибыль и развивать бизнес, инвестируя ее в новые проекты, можно только после ввода жилого дома в эксплуатацию, когда открывается доступ к счетам эскроу, где хранятся средства дольщиков. Поэтому в целом данная законодательная инициатива соответствует интересам и застройщиков, и дольщиков. В то же время есть моменты, связанные с программами рассрочек, которые по срокам зачастую привязаны к вводу дома в эксплуатацию. У дольщиков существуют обязательства по приемке квартир в определенные сроки после ввода, но они могут строить свои планы и отсутствовать в городе или стране, ориентируясь на даты, указанные в ДДУ и разрешении на строительство. Поэтому при реализации нового закона необходимо учитывать особенности уже сформированного подхода, существующего законодательства на рынке недвижимости и улучшать, подстраивать их под новое регулирование. Только в таком случае данная инициатива будет эффективной для рынка».

Коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан подчеркивает, что если в данном случае во главе угла стоит поддержка застройщиков, то тогда важно разобраться, что и как должно измениться именно для них.

Вера Стефан коммерческий директор компании Asterus «Сейчас предлагается дать застройщику право передавать объект раньше заявленного в ДДУ срока, но в любом случае после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это важно учитывать! Согласно 214-ФЗ (статья 8, часть 3), в настоящее время не допускается досрочная передача объектов, если это не предусмотрено ДДУ. То есть досрочная передача квартир девелоперами не запрещена, но досрочная приемка дольщиками не является для них обязательством, а лишь их доброй волей. В наших ДДУ, например, уже предусмотрена возможность досрочной сдачи объектов. Однако сейчас дольщики не обязаны принимать объект досрочно, а у застройщика нет рычагов воздействия на дольщиков, чтобы они приняли квартиру раньше срока. Более того застройщик не вправе отправить акты приемки в одностороннем порядке. Например, по договору долевого участия передача объекта должна состояться до 31.12.2023. Если девелопер построил раньше и готов передать жилье до 01.07.2023, дольщики смогут принять объекты лишь по собственному желанию, и те, кто по тем или иным причинам не готов, вправе не принимать объект до 31.12.2023. Девелопер сможет отправить односторонние акты только спустя два месяца после этой же даты, то есть уже в феврале 2024 года. И все это время у застройщика будет бремя содержания объекта, и он будет у него на балансе. Поэтому если будут приняты поправки, регулирующие порядок досрочной передачи и определены обязательства дольщика и застройщика в этом случае, это будет плюсом для всех сторон».

Что же касается предложения об ограничении максимального размера неустойки для застройщиков уникальных объектов, то, по мнению Веры Стефан, это позволит застройщикам спланировать финансовые обязательства. «Это важно в сложившихся экономических условиях, особенно с учетом последствий санкций и необходимости переориентироваться на другие рынки стройматериалов, и поможет застройщику перенаправить ресурсы для успешной реализации объектов в срок», — думает эксперт.​