Январская недвижимость: что-то — по инерции вверх, многое — по тенденции вниз

Игроки рынка жилой недвижимости начинают делиться итогами января. И если кулуарные разговоры полны пессимизма, связанного с очевидным падением спроса и неопределенностью дальнейшего развития событий, то официальные данные выглядят чуть бодрее. Но вот именно чуть

Как рассказывают в «Домклике»*, в январе «Сбер» выдал почти 16 тысяч кредитов по льготным программам «Господдержка», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека для IT» на общую сумму более 71,2 млрд рублей. Это больше, чем в январе прошлого года, на 10% в количественном и на 60% в денежном выражении.

Если разбираться детально, получается, что самый впечатляющий рывок совершен в рамках программы «Господдержка»: граждане взяли в банке 36 млрд рублей, и это на 80% больше, чем в январе 2022 года, когда «Сбер» выдал кредитов на 20 млрд рублей. А по программе «Семейная ипотека» рост составил более 43%: в январе прошлого года было выдано 19,3 млрд рублей, в январе этого — 27,7 млрд рублей. Чаще всего льготную январскую ипотеку оформляли жители Москвы (выдано кредитов на 9,5 млрд рублей), Московской области (6,3 млрд рублей), Краснодарского края (5,9 млрд рублей), Санкт-Петербурга (5,3 млрд рублей) и Тюменской области (4,1 млрд рублей).

Впрочем, если рассматривать все без исключения ипотечные программы «Сбера», то получается, что в январе было оформлено примерно 53,3 тысячи кредитов на 172 млрд рублей. И это на 3 млрд рублей меньше, чем в январе 2022 года. Более того, эксперты портала «Единый ресурс застройщиков», проанализировавшие открытые данные «Домклика», приводят следующую статистику. 53 271 январская ипотечная сделка — это минус 53% к декабрю 2022 года, а ипотечных сделок с новостройками оказалось меньше на 65% (10,7 тысячи). При этом доля сделок с новостройками среди всех ипотечных сделок «Домклика» в январе 2023 года составила 20%, а в среднем за последние 12 месяцев — 23,8%.

«Через сервис «Домклик» совершается более половины всех ипотечных сделок. Так, в декабре 2022 года с использованием сервиса получено 64% всех ипотечных жилищных кредитов, которые отражает в своей сводной статистике Банк России, а в среднем за последние 12 месяцев — 61,7%. Столь существенный вклад в общую картину позволяет оценить общее количество ипотечных кредитов, выданных в январе 2023 года, не дожидаясь статистики Банка России», — считают в ЕРЗ. То есть можно ожидать общего количества январских ипотечных выдач на уровне 86 тысяч кредитов (в диапазоне от 74 тысяч до 119 тысяч), и кредитов на новостройки среди них будет от 18 тысяч до 33 тысяч.

Отдельной строкой стоит упомянуть статистику банка «Дом.РФ»*, согласно которой в нынешнем январе его ипотекой на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) воспользовались около 800 семей. Это превышает результат января прошлого года в пять раз, объем сделок составил около 4 млрд рублей.

«Несмотря на то что люди активнее строят в весенне-летний период, а не зимой, мы не увидели традиционного январского спада в сегменте ипотеки на ИЖС. В январе ежемесячный объем выдач превысил не только показатели прошлого января, но и наиболее активных периодов сезонного летнего подъема. Это объясняется наличием стабильного спроса на загородный образ жизни, экономической привлекательностью таких проектов и активной поддержкой сегмента государством: все действующие на рынке госпрограммы распространяются на частное домостроение», — отметил заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» оценили январскую динамику на рынке новостроек Москвы*. По их подсчетам, за первый месяц 2023 года внутри МКАД стартовали продажи в четырех корпусах четырех проектов, и лишь один из них был новым. При этом в декабре 2022 года был дан старт продаж в 13 корпусах десяти проектов, пять из которых были новыми, и еще в двух проектах началось бронирование квартир. А что касается цен в январских премьерах, то в самой дешевой новостройке они стартуют с отметки 5,6 млн рублей, а в самой дорогой — с 65,5 млн рублей.

Кстати, по итогам января 93% всех жилых проектов страны реализовывалось по схеме проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Как отмечает генеральный директор ППК «Фонд развития территорий» Ильшат Шагиахметов, «с привлечением средств граждан (без эскроу-счетов) в России в январе 2022 года строились 1,4 тысячи жилых домов общей площадью 16,8 млн квадратных метров, а в январе 2023 года — всего 663 объекта площадью 7,8 млн квадратных метров. Это всего 7% от общего объема строящегося в стране жилья. Таким образом, за минувший год число жилых домов, которые строятся вне системы эскроу-счетов, сократилось более чем вдвое».

А специалисты федерального портала «Мир квартир» проанализировали общероссийский ценовой расклад. «В некоторых российских городах цены на новостройки продолжают по инерции расти, тогда как магистральный тренд уже совсем другой — сокращение всего что можно: спроса, предложения, средней площади квартир и средней цены лота» — таков общий вывод, к которому пришли эксперты.

В целом в 39 из 70 проанализированных городов новостроечный квадратный метр подорожал, в 27 подешевел, в четырех вообще не изменился. Наибольший ценовой рост был зафиксирован в Новокузнецке (+4,7%), Томске (+2,2%), Улан-Удэ (+2,1%), Твери (+1,9%), Омске (+1,9%), Самаре (+1,7%), Перми (+1,5%), Иванове (+1,2%), Рязани (+1,1%) и Оренбурге (+1%).

Наибольшее падение цен оказалось в Севастополе (-3,2%), Волжском (-2,7%), Кургане (-1,8%), Чите (-1,5%), Сочи (-1,3%), Сургуте (-1,1%), Московской области (-1%), Хабаровске (-1%), Москве (-0,8%) и Калуге (-0,7%). А средний российский новостроечный «квадрат» за месяц не подорожал и не подешевел и сейчас стоит 109 763 рубля.

Что касается цены лота, то средняя стоимость предложения выросла в 33 городах, упала в 32 и в пяти осталась прежней. В плане роста цены квартиры особенно отличились Якутск (+4,1%), Новокузнецк (+3,7%), Томск (+3,4%), Рязань (+2%), Самара (+2%), Грозный (+1,8%), Тверь (+1,7%), Иваново (+1,4%), Саратов (+1,3%) и Оренбург (+1,3%).

На «другом берегу» — Сочи (-5,1%), Волжский (-5%), Севастополь (-4,3%), Волгоград (-3,9%), Воронеж (-2,6%), Чита (-2,2%), Хабаровск (-2%), Уфа (-1,8%), Курган (-1,3%) и Москва (-1,2%). Средняя по всем городам цена лота составила 5 850 264 рубля, снизившись за месяц на 0,2%.

«Начало 2023 года на первичном рынке недвижимости продолжает тренды конца 2022-го — цены не растут, при том что спрос упал еще больше. Предложение стало тоже понемногу сокращаться: возможно, уже сказывается тот фактор, что застройщики начали откладывать реализацию намеченных проектов. Средняя площадь квартиры на рынке новостроек также продолжает уменьшаться», — констатирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

* Есть в распоряжении Business FM