Управление МКД: системно решить проблемы — идея хорошая, посмотрим, получится ли

В числе новых инициатив в сфере управления многоквартирными домами — законопроекты об отмене банковской комиссии за оплату ЖКУ, о гарантирующих управляющих компаниях, которые будут управлять коммерчески непривлекательными объектами, и об установлении для УК единых тарифов за обслуживание МКД

В Госдуме сформирована рабочая группа, круг интересов которой — законопроекты в сфере управления многоквартирными домами. Об этом на брифинге в Национальной службе новостей сообщила зампредседателя думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», одни документы уже вынесены на рассмотрение, другие прошли первое чтение, третьи планируются к принятию. Так, в первом чтении приняты законопроекты об отмене банковской комиссии за оплату ЖКУ (второе чтение законопроект не прошел, сейчас над ним ведется работа), о переносе сроков капремонта в зависимости от техобследования (закон планируется принять в этом году) и о порядке оплаты ЖКУ в малоэтажных ЖК (этот законопроект может быть распространен на СНТ). В планах на февраль — принятие в первом чтении законопроекта, который предусматривает смену управляющей компании без уважительных причин не чаще одного раза в год.

Также продолжается рассмотрение целого ряда законопроектов: о противодействии подделке протоколов общего собрания жильцов МКД, о возможности председателя совета дома без доверенности представлять интересы жителей, о взаимоотношениях собственников с провайдерами (должны ли провайдеры свободно входить в МКД, компенсировать повреждения и заключать договоры), о порядке осмотров внутридомового, внутриквартирного газового оборудования (в одном доме — одна организация).

Подписчики телеграм-канала в своих комментариях отметили, что в сфере управления МКД по-прежнему творится полный бардак, и предложили, в частности, ввести норму, согласно которой «УК отчитывались бы о проделанной работе и у председателя и членов совета была возможность провести аудит УК по МКД. Сметы должны быть ресурными, а не базисно-индексными. Чеки должны быть подтверждающими закупки для МКД. И вообще, должны быть жесткие нормы». «Посмотрим, что в итоге дадут законопроекты. Идея хорошая — решать проблемы управления МКД. Подождем, что будет на выходе», — гласит еще один комментарий.

В законотворческом разговоре отдельно стоит упомянуть инициативу комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — законопроект, посвященный введению гарантирующих управляющих компаний для брошенных домов.

Если коротко, то проблему управления невостребованными у управляющих компаний домами предлагается решить путем создания через механизм открытых конкурсов, проводимых региональными властями, так называемых гарантирующих управляющих организаций (ГУО). Причем в их ведение могут попасть не только старые дома, но и новостройки.

Как следует из слов одного из разработчиков законопроекта, председателя комитета по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, гарантирующие управляющие организации будут «подхватывать» МКД, соответствующие следующим условиям:

• собственники жилых помещений не выбрали способ управления домом;

• дом остался без управления в случае лишения лицензии управляющей компании (УК);

• дом признан аварийным и подлежит сносу.

«Речь об аварийных домах, о «зависших» без управления домах, а также о новостройках, в которых на первых порах совсем мало заселенных квартир», — пояснил Сергей Пахомов. Короче говоря, «обслуживать жилой фонд, который с коммерческой точки зрения малоинтересен, кто-то должен», справедливо полагает эксперт.

Портал «Единый ресурс застройщиков» разъясняет, что согласно предлагаемому законопроекту статус ГУО сроком на пять лет региональные власти будут присваивать юрлицам, специализирующимся на управлении МКД и входящим в соответствующие саморегулируемые организации. Претендующие на статус ГУО управляющие компании должны иметь в своем составе технический персонал, инженеров и материально-техническую базу, плюс к этому заключенные договоры с ресурсоснабжающими организациями (по каждому ресурсу отдельно), а также договоры об обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования. Со своей стороны региональные власти будут оказывать поддержку ГУО по управлению «невыгодным жильем», предоставляя субсидии для возмещения недополученных доходов, включая компенсации задолженностей потребителей за коммунальные услуги.

«Напомним: ранее, когда стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ еще проходила этап утверждения, ее проект предусматривал, что региональные власти будут передавать в ведение ГУО также и новостройки — не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего МКД. При этом предполагалось, что доходы от управления новостройками покроют убытки от управления бесхозными домами. Как можно понять из содержания предлагаемого законопроекта, он оставляет во временном ведении ГУО только малозаселенные новостройки и исключает несправедливое перераспределение средств в пользу неэффективных домов (на эти цели будут использоваться субсидии из региональных бюджетов)», — поясняют аналитики портала.

Наконец, в 2003 году должны появиться единые стандарты и стоимость предоставляемых услуг для управляющих компаний: в их разработке будут участвовать Минстрой, ФАС и Минэкономразвития.

Предполагается, что будут установлены единые стандарты на обслуживание и содержание жилья (в частности, на ремонт, содержание лифтов, уборку подъездов, уход за дворами), а также единая стоимость предоставляемых услуг для управляющих компаний. И вообще, контроль за ценами в этой сфере будет усилен.

Как напоминает телеграм-канал «Законы стройки», сейчас управляющие компании работают по-разному и не имеют единых стандартов. Жильцы многоквартирных домов зачастую платят одинаковые суммы, а получают совершенно разное качество услуг. Также УК порой специально демпингуют, чтобы их выбрали, получая таким образом доступ к финансовым потокам за ЖКХ. При этом некоторые эксперты считают, что появление единых стандартов по управлению и обслуживанию МКД не улучшит качество услуг: вместо этого в отрасли будет расти коррупция, и начнется уход с рынка конкурирующих компаний.

Профессионалы, с которыми побеседовал BFM.ru, с одной стороны, целиком за введение стандартов. Хотя многие, в том числе управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, предлагают, прежде чем оценивать плюсы и минусы инициативы, все-таки дождаться итогового текста документа.

Ирина Доброхотова управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» «Стандартизация работы и стоимости услуг УК, безусловно, хорошая идея. Сегодня во многих новостройках, особенно в первые месяцы после заселения, у жильцов возникают вопросы именно к этим пунктам. Не имея четких стандартов и фиксированных тарифов на те или иные услуги, жильцы по-разному трактуют работу УК. К примеру, кто-то считает, что стоимость конкретной услуги несоразмерна объему выполненных работ, другие полагают, что качество услуг не соответствует классу их проекта. Из-за этого зачастую возникают конфликты. Внедрение единых стандартов могло бы внести ясность в этот вопрос и в некоторых случаях повысить качество эксплуатации МКД. Однако на текущий момент пока непонятно, каким будет итоговый документ (стандарты/тарифы), как это будет внедряться и каким образом планируется усилить контроль. По практике мы знаем: для того чтобы подобного рода нововведения начали полноценно работать, может потребоваться довольно много времени, поэтому пока сложно оценить возможные эффекты от внедрения данной инициативы».

Причем практики сегмента настаивают: при подготовке документа необходимо учитывать массу деталей, о которых, в частности, говорит генеральный директор УК «Азбука быта» Татьяна Демина.

Татьяна Демина генеральный директор УК «Азбука быта» «В настоящий момент уже существует несколько нормативно-правовых актов, которыми руководствуются управляющие компании в своей деятельности, и все они между собой не синхронизированы. Есть минимальный перечень работ (его можно назвать стандартом-минимумом, который управляющие компании обязаны выполнять). Данный перечень вызывает много вопросов и требует пересмотра в связи с несопоставимостью обязательных требований с платой на содержание (тариф), устанавливаемой органами местного самоуправления. Кроме того, управление МКД — это договор между компанией и собственником (клиентом). Нельзя «навязывать» услуги, клиент вправе выбирать, какой стандарт обслуживания будет применен в его доме. Например, будет ли уборка в доме пять раз в неделю или достаточно двух раз. Периодичность и стандарт работ определяется двумя сторонами».

К тому же цены на услуги значительно отличаются по регионам, напоминает эксперт. «Например, обслуживание лифтов в одном регионе оценивается в 4 тысячи рублей за лифт, а другом в 10 тысяч рублей. Как мониторить? Как вариант — осуществлять мониторинг по ценовым региональным зонам для понимания рынка стоимости. Также важен мониторинг внутри одного города, чтобы не было демпинга недобросовестных управляющих компаний», — считает Татьяна Демина.

Как говорит основатель компании Facility Management Communications (FMC) Денис Троценко, формирование стандартов — безусловно, вымученная и совершенно необходимая потребность рынка управления многоквартирными домами. Однако эксперт видит тут очень много «но».

Денис Троценко основатель компании Facility Management Communications (FMC) «План по реализации стратегии развития стройотрасли, предложенный Минстроем, может привести к опасной монополизации рынка управляющих организаций. А непрозрачные процессы по разработке стандартов работы УК лишь открывают широкий простор для коррупции. Под непрозрачностью я подразумеваю отсутствие вовлеченности профессионального сообщества. Одна из ключевых проблем заключается в том, что этот план сегодня составляется где-то в кулуарах и не обсуждается с игроками рынка. Стандарт — это не панацея, но он поможет решить две важные проблемы. Во-первых, появится базовый набор услуг для каждого класса МКД («эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум»), и это будет некой базовой привязкой, отражающей систему контроля качества работы УК. Во-вторых, наличие стандарта поможет покончить с демпингом».

При этом Татьяна Демина настаивает: стандарт обслуживания должен зависеть от класса жилого фонда. Единый стандарт нецелесообразен по причине разных многоквартирных домов (различный конструктив, инженерное наполнение, атрибуты вроде умных счетчиков, видеонаблюдения и так далее). Поэтому, соглашается Денис Троценко, для начала надо все-таки определить четкие параметры отнесения каждого многоквартирного дома к тому или иному классу через классификацию и инвентаризацию всего рынка МКД. И это эксперт называет базовой задачей регулятора.