Эксперт: четыре уникальных проекта КРТ выставлены на торги в Москве

В рамках редевелопмента инвесторы смогут построить на участках почти 580 квадратных метров недвижимости

В Москве пройдут торги на право реорганизации четырех участков в рамках программы КРТ с 31 января по 14 февраля. Победители аукционов смогут построить там жилые дома, производственные и общественно-деловые объекты. Сейчас эти территории — Кусковская улица, владение 12, а также части бывших промзон «Вагоноремонт», Алтуфьевское Шоссе и Красный Строитель — выставлены на аукцион.

«Их общая площадь превышает 66 гектаров. В ходе реорганизации инвесторы смогут возвести на участках более 330 тысяч квадратных метров жилой недвижимости, а также современные офисы, физкультурно-оздоровительные комплексы, кафе, рестораны, магазины, гостиницу, производственные предприятия и технопарк. На объектах общей площадью почти 580 тысяч квадратных метров появится более 14 тысяч новых рабочих мест», — рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Эксперты высоко оценивают потенциал самой программы КРТ.

«Комплексное развитие и освоение территорий прекрасно себя зарекомендовало в части трансформации бывших промышленных зон в современные кварталы со всей необходимой инфраструктурой и пространством для комфортного проживания жителей. В начале 2023 года в Москве выставили на торги четыре уникальных проекта комплексного развития территорий. Предлагаемые проекты находятся в перспективных районах в черте мегаполиса и обладают хорошими характеристиками транспортного и рекреационного потенциала», — говорит независимый экономист Бархота.

Эксперт также отметил, что комплексное освоение предлагаемых территорий вне сомнений будет привлекательным для региональных инвесторов по нескольким причинам.

«Во-первых, КРТ обладает сильным мультипликативным эффектом для экономики города, позволяющим быстро нарастить пул доходов от инфраструктурного строительства. Во-вторых, предлагаемые территории могут стать центром притяжения занятости и жилищного строительства, что позволит обеспечить беспроигрышную экономическую базу, устойчивую к перманентным периодам нестабильности», — заключил он.

Основатель архитектурно-градостроительной компании «Яузапроект» и эксперт по развитию города и агломераций Илья Заливухин считает, что ключевым фактором реорганизации остается функциональность в черте города.

«Самое ценное, что есть в городе — это инфраструктура: социальная, инженерная, природная и транспортная. Соответственно, наличие развитой инфраструктуры и определяет возможности развития того или иного участка. А если это усилить созданием дополнительной инфраструктуры, например, социальной, то помимо жителей данного района можно будет привлечь и соседей. В этом заключается высокая экономическая привлекательность для инвесторов. Также, дополнительный интерес составляет возможность создания точек общественного питания, деловых и торговых пространств, которые могут заинтересовать большое количество людей. Что касается природной инфраструктуры, то часто рядом с этими участками есть сложившаяся городская среда со спланированным водно-зеленым каркасом и при реализации проекта КРТ очень важно учитывать эту особенность, чтобы органично войти в единую экосистему района», — сказал он.

С инженерными коммуникациями, по словам Заливухина, проблем возникнуть не должно.

«Если говорить про инженерные коммуникации, то тут не должно быть особых проблем ввиду того, что вероятнее всего на этих бывших промзонах уже были заложены необходимые мощности. Это снимает с инвестора большие финансовые и бюрократические сложности по подключению к инженерно-техническим коммуникациям. Ну и, конечно, нельзя забывать о существенной роли транспортной инфраструктуры. Например, наличие наземного метро — московские центральные диаметры, а также, метро в радиусе 800 метров до станции внеуличного скоростного общественного транспорта повышает эффективность близлежащей застройки. Можно создавать больше застройки, ориентированной на общественный транспорт, что означает меньшую зависимость в личном автомобиле. Данный фактор является экономическим преимуществом для потенциального инвестора, которому потребуется строительство минимального паркинга. Плюс для максимально эффективного планирования развития и баланса всех перечисленных выше критериев, было бы целесообразно разрабатывать комплексные мастер-планы», — добавил он.

По мнению члена экспертного совета Минстроя России Евгении Муринец, в Москве упрощаются и становятся прозрачными процессы внутри строительного комплекса.

«При решении о вложении средств в проект инвестор всегда оценивает два взаимодополняемых фактора: во-первых, прозрачность и предсказуемость процессов, и, во-вторых, это прибыльность проекта. В данном случае в прибыльности проекта нет никаких сомнений, так как даже при учете только одного градостроительного потенциала можно увидеть позитивную картину. Прибыль, получаемая от строительства, существенно превышает вложенные инвестиции, хотя их объем и достаточно большой. Используя стандартные инвестиционные расчеты, понимая рыночную цену «квадрата» на московском рынке и наблюдая за ее динамикой, можно легко удостовериться, что это однозначно прибыльный проект. Что касается прозрачности и предсказуемости процессов, то этот фактор порой оказывается даже важнее объемов прибыли ввиду того, что любое неконтролируемое затягивание процессов ведет за собой внушительные расходы, связанные с арендой участка, содержанием персонала, кредитами, которые инвестор берет под реализацию проекта. В итоге эти убытки могут исчисляться десятками и даже сотнями миллионов рублей, что, конечно же, неприемлемо для инвестора. Поэтому, важно отметить, что в данном случае, все ТЭПы и функционал, которые определены по участкам, уже одобрены на ГЗК, и инвестору не нужно беспокоиться о том, что предстоит сначала ждать решения о вынесении на ГЗК, потом непосредственно самой ГЗК, а потом ещё ждать протоколов и только после этого начинать проектировать. Ввиду объективных обстоятельств согласование ТЭПов и функционала «в городе» требует большого количества времени, что усложняет и делает в какой-то степени непредсказуемым процесс для инвестора», — сказала она.

Еще одним преимуществом для инвестора эксперт назвала более четкое понимание правил будущей застройки в рамках проекта КРТ. Это не только оптимизирует согласовательные процессы, но и дает инвестору уверенность в востребованности со стороны будущих покупателей и арендаторов.