«Макдоналдс» отсудил право на мизерные арендные ставки

Федеральный арбитражный суд Московского округа не внял просьбам столичного департамента имущества и оставил на прежнем уровне ставку аренды в 1 рубль за метр для двух первых помещений компании «Макдоналдс»

Московскому «Макдоналдсу» удалось сохранить ставку аренды в 1 рубль за квадратный метр для двух своих первых московских помещений. Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАСМО) отменил два предыдущих решения других инстанций по искам департамента имущества города Москвы (ДИГМ), требующего изменить договоры аренды, по которым McDonald’s платит за помещения на Арбате и в Большом Николопесковском переулке по 1 рублю за 1 квадратный метр в год. В первом помещении сейчас располагается ресторан, во втором — учебный центр компании.

Как сообщает газета «Ведомости», ФАСМО решил, что высокая инфляция и принятие нового закона Москвы, установившего минимальный размер арендной платы, не дают оснований для внесения изменений в договор, так как ДИГМ должен был предполагать, что за время действия договора ставки аренды могут увеличиться, указано в постановлении суда.

Младший юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Мария Бондаревская считает справедливой кассационную жалобу компании «Москва–Макдоналдс». Условием назначения ставки аренды в 1 рубль за квадратный метр были определены ее инвестиции в помещения, и компания договор выполнила. Однако юрист сомневается в аргументе ФАСМО о том, что ДИГМ при подписании договора должен был предполагать увеличение арендных ставок, и считает, что ДИГМ должен обратиться в Высший арбитражный суд. «Сложно делать прогнозы о том, насколько эта попытка будет успешна, но прецеденты пересмотра договоров были, и в некоторых случаях они пересматривались», — говорит Бондаревская.

И ДИГМ действительно вновь собирается в суд. «Макдоналдс» пока не отстоял ставку аренды, и мы пойдем дальше, в другие инстанции», — заявила BFM.ru пресс-секретарь департамента имущества Наталья Быкова.

Пресс-служба «Макдоналдса», со своей стороны, сообщила BFM.ru, что компания удовлетворена решением суда.

Напомним, ставка аренды в один рубль была назначена правительством в 1992 году.Когда договоры заключались, размер ставки был назначен с учетом компенсации трат компании«Макдоналдс» на реконструкцию и оснащение помещений. Общий срок договоров аренды составлял 49 лет. До 1996 года правительству столицы принадлежал 51% акций ЗАО «Москва–Макдоналдс», но к 2005 году McDonald's Restaurants of Canada полностью выкупила компанию у города.

Уже в 2007 году ДИГМ подал исковое заявление против ЗАО «Москва-Макдоналдс». Тогда в ходе судебного заседания выяснилось, что в январе 1992 года департамент имущества Москвы заключил договор с ЗАО на аренду нежилого помещения общей площадью 739,4 кв. метра по адресу Б. Николопесковский переулок (бывшая ул. Вахтангова), д. 15, стр. 2 со сроком аренды до декабря 2041 года. Так как имущество, переданное в аренду, требовало реконструкции и оборудования помещений, в дополнение к приложению к договору стороны установили размер капиталовложений арендатора и определили, что в целях компенсации вложенных арендатором средств размер арендной платы, установленный договором, не изменяется до 22 января 2012 года. Арендная плата была определена из расчета 1 рубль за 1 кв. метр в год.

В 2007 году город потребовал довести ставку до рыночной (от 18 тысяч 883 рублей до 21 тысяч 243 рублей за кв. метр в год без учета НДС), ссылаясь на ст. 451 Гражданского кодекса, допускающую изменение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Но в судах двух инстанций эти требования не удовлетворили.

Тогда ДИГМ подал новые иски об увеличении арендной платы до уровня минимальной, ссылаясь на новый городской закон, установивший, что аренда не может быть ниже минимума, определяемого властями. Эти иски в конце 2009 года арбитраж Москвы удовлетворил, разрешив с 2010 года увеличить плату за помещения до размера минимальной ставки аренды муниципальных помещений — 1200 рублей за кв. метр в год.