Никита Стасишин: «Мы готовы к любым сценариям развития жилищного строительства в нашей стране»

Никита Стасишин: Сохранить спокойствие, и не только на рынке недвижимости, но и в головах. Несмотря ни на что, это было самое лучшее время, чтобы покупать жилье — как многоквартирное, так и индивидуальное — за городом. И еще, наверное, поиск баланса спроса и предложения, который позволяет выполнять показатели нацпроектов, поиск ответа на вопрос, какова реальная цена квадратного метра на рынке, что с ней будет и как увеличить доступность жилья для наших граждан.

Никита Стасишин: Я все-таки использовал бы определение не «проблемы», а «задачи» и «вызовы». Ну и если бы все задачи по нашему блоку жилищного строительства были бы решены, я думаю, можно было бы и увольняться. Если серьезно, то самое важное для нас — увеличение доступности жилья для наших граждан. Понятно, что мы в этом году покажем честный суперрезультат по вводу жилья в стране, хотя надо признать, что особо объемы увеличили не мы, а граждане в сегменте индивидуального жилищного строительства.

Благодаря принятым государством мерам поддержки мы видим отличную динамику по выданным разрешениям на строительство, мы видим, что у нас наконец-таки сформировался баланс спроса и предложения с точки зрения стоимости квадратного метра, кто бы что ни говорил. И главная задача, которую мы перед собой ставим на 2023 год, — достаточно спокойно, не в горящем режиме, решать проблемы, с которыми мы можем столкнуться в части снижения спроса, в части снижения скорости наполнения эскроу и, стало быть, увеличения стоимости проектного финансирования, в части переноса срока ввода по ряду проектов, который мы сегодня фиксируем. Сразу подчеркну: он, этот перенос, некритичен и не приведет ни в коем случае к появлению новых обманутых дольщиков либо еще чему-либо неприятному.

Никита Стасишин: Интересный вопрос с интересными утверждениями… Увеличивается ли вес государства как рыночного игрока? Есть ли в моменте в планах государства создавать некоего «игрока вне конкуренции»? Ну конечно, нет. Увеличивается ли вес государства как регулятора? Ну конечно, да. Знаете, в регионах на встречах с банками и застройщиками мы часто спрашиваем: «Чем вам помочь?» И если еще два-три года назад в топе был ответ «Не мешайте» — постоянным избыточным регулированием, постоянными новыми правилами, которые вводили для чего-то, и так далее, — то сегодня риторика у застройщиков поменялась. Они начали задавать очень… такие профессионально-прикладные вопросы: а что будет с инфраструктурой, а как получить немного больше денег по инфраструктурному меню, а как подключить инфраструктурные кредиты или прямое финансирование в рамках национального проекта «Жилье и городская среда»?

Эти вопросы, как и положительная динамика в новых разрешениях на строительство при росте портфеля земельного банка, говорят о том, что дальнейшая работа на повестке дня застройщиков. Если бы они были уверены, что скоро появится федеральный или региональный государственный застройщик и они станут неконкурентны с точки зрения сроков получения разрешений на строительство и его цены, думаю, они бы просто ни землю не покупали, ни подобных вопросов не задавали и вообще ничего бы не делали. Кстати, сегодня мы видим абсолютно реальную статистику и реальные цифры, где, сколько и чего строится, сколько чего продано или не продано, какова цена квадратного метра. И если раньше любой прогноз мы делали на основании данных, полученных от регионов, то сегодня, благодаря цифровизации и Единой информационной системе жилищного строительства, мы видим реальную картину в каждом регионе и каждом городе нашей страны. Не везде она такая радужная, как бы нам хотелось, но зато ушли в прошлое бравые доклады коллег из регионов о том, что все хорошо, или все плохо, или вот тут сейчас у нас будет город-сад, а по факту нет ничего.

Словом, нет у нас сейчас планов прямо-таки ворваться на рынок жилищного строительства с большим государственным застройщиком. Во всяком случае, мне об этом не известно, но тогда я не знаю, кому должно быть об этом известно во всей вертикали власти в части жилищного строительства. Вот, кстати, про регионы и их настрой — опыт буквально последних двух недель. Я совершил интересный вояж по Уральскому федеральному округу вместе с полномочным представителем президента, бывшим главой Минстроя Владимиром Якушевым. Понятно, Тюмень, понятно, Екатеринбург, где по-настоящему развито жилищное строительство и налицо серьезная конкуренция между застройщиками и проектами, которые они выводят на рынок, в том числе малоэтажного и индивидуального жилищного строительства. Но вот мы приезжаем в город Курган, и оказывается, что в Кургане за последние два-три года не просто появилась конкуренция между застройщиками; там первый раз за… боюсь соврать, но думаю, что за лет 20, а может быть, и больше, земля под жилищное строительство, под комплексное освоение территорий начала стоить не просто хоть что-то, а реальных денег. А это равно — доход муниципалитета, это равно — увеличение налогооблагаемой базы, это равно — интерес со стороны застройщиков и здоровая конкуренция.

Как это получилось? Нас постоянно обвиняют в том, что мы не регулируем стоимость квадратного метра. Но вы знаете, если бы за последние годы цена квадратного метра не отыграла все, что в течение десятилетия съедалось инфляцией, увеличением себестоимости строительства, инвестиционной себестоимости и так далее, мы бы никогда не получили в таких городах, как Курган, здоровой конкуренции в сегменте жилищного строительства. И еще важный момент: регион поменял вектор мышления и понял, что нужно опережающими темпами строить инфраструктуру — дороги, сети, поликлиники, садики, школы. И как только он это начал делать за счет федеральных и региональных средств (там же нет возможности «погрузить» эти затраты в стоимость квадратного метра, как в Москве, например, или в Санкт-Петербурге), ситуация изменилась, появилась конкуренция застройщиков, появились более качественные проекты, у людей появился интерес никуда не уезжать из города. А еще знаете что? Когда губернатор, скажем, на примере Кургана, не стесняется говорить об успехах и показывать конкретные результаты, его умные коллеги из других регионов с такой же финансовой обеспеченностью, объемом и наполняемостью бюджета говорят: слушай, а как ты это сделал? И начинают перенимать опыт. Во многом именно поэтому мы в этом году и выйдем на суперрекордный объем жилищного строительства.

Никита Стасишин: По состоянию на 1 декабря объем ввода жилья составляет 93,3 млн квадратных метров, это на 15% больше аналогичного периода 2021 года. По многоквартирным домам показатель 37,3 млн — плюс 5,5% по итогам 11 месяцев, но мы все прекрасно понимаем, что декабрь в этом сегменте всегда достаточно «серьезно вводный». По индивидуальному жилью показатель уже 56 млн квадратных метров, и это плюс 22% за год. Что будет по итогам года? Если раньше мы в своих прогнозах были похожи на Гидрометцентр, то сегодня, повторю, четко понимаем расклад по всем регионам. Понятно, что могут быть поправки на ветер и облачность, но я думаю… нет, я не думаю, я знаю, что объем жилищного строительства в этом году превысит 100 млн квадратных метров. И тут важен не только общий показатель, но и внутренний: сколько будет из этого введено многоквартирного жилья, если в прошлом году это было 43 млн квадратных метров? С 2020 года было несколько серьезных переносов сроков ввода в регионах, и что-то из этого перешло в базу не только 2021-го, но и 2022 года, было непростое освоение практики проектного финансирования, была серьезная работа не только Хуснуллина, Файзуллина, Стасишина и еще кого-то конкретно, но и всего строительного комплекса, была ключевая ставка в 20%, были серьезные раздумья людей и том, надо ли им покупать жилье, и были месяцы, когда уж точно было не до жилья, — это все было в 2022-м. И несмотря ни на что, мы видим рост показателей. Но тут надо подчеркнуть, одновременно частично отвечая на вопрос: а нужно ли нам столько жилья?

У нас есть, к сожалению, достаточно большое число городов, где все еще не строится ни одного квадратного метра нового жилья. И наша задача — не увеличить в два, в три, в пять раз объем строительства в Московском регионе, в Петербурге и его окрестностях, в Казани, Екатеринбурге и так далее, наша задача — стимулировать строительство по всей стране. Кстати, недавно проехал все наше южное побережье, где занимался вопросами обманутых дольщиков в Новороссийске в Анапе и пунктами временного размещения людей, выехавших из Херсонской области. Мягко говоря, не все они останутся в Краснодарском крае, Крыму, на Ставрополье либо в Ростовской области: они хотят работать, поэтому смотрят все регионы, изучают предложения в части зарплаты и жилищных условий. И вот приехала Мордовия: вот, говорят, рабочие места, вот зарплата, вот сколько стоит квадратный метр — сразу провели собеседования и более 50 семей забрали к себе.

То же самое сейчас делают Курган, Тюмень, Московская область — спасибо огромное этим регионам. Мой личный прогноз по вводу — около 102 млн квадратных метров с заделом на 2023 год. Мы точно понимаем, что у нас будет в следующие годы, понимаем, что будет непросто и возможны какие-то колебания, но в целом идет системная работа без истерик, без хаотичного движения вправо-влево или вперед-назад. Все это гарантирует стабильность на рынке жилищного строительства.

Никита Стасишин: Да, это была целая операция. Я, вообще, не сильно стесняюсь в оценках… Но вот мне просто интересно: а на чем еще банки в 2023 году будут столько зарабатывать? Все же применительно к льготной ипотеке говорят — застройщики, застройщики, покупатели, цены, объемы строительства, а давайте посмотрим, сколько ипотека, проектное финансирование, эскроу-счета приносят банкам! Нужно ли было продлевать льготную ипотеку? Безусловно, да. Нужно ли было продлевать ее без учета Москвы, Подмосковья, Питера и Ленобласти, если помните, был такой вариант? Конечно, нужно было продлевать именно вместе с этими регионами. Объясню почему.

Большинство федеральных застройщиков, строящих в Москве, строят и в регионах — и не в одном-двух-трех, а по всей стране. Вводя жилье в Москве и раскрывая столичные эскроу, они тратят деньги на покупку земельных участков, на строительство дорог, еще на что-то в регионах, где ну нет такой бюджетной обеспеченности. И тогда вопрос: а где еще был бы источник такого финансирования? И знаете, что еще скажу по поводу льготной ипотеки? Ни в коем случае, никогда — это уже показала практика последних трех лет — нельзя публично до момента принятия решения что-либо утверждать. Потому что ты будешь давать рынку и людям абсолютно ничем не подтвержденный сигнал, который может только навредить. У нас последние три года итоговые решения о продлении либо непродлении льготной ипотеки принимает один человек — это президент Российской Федерации Владимир Путин. Наша задача как строительного блока — показать ему те плюсы, которые даст принятие положительного решения, наши коллеги из финансового блока показывают свои опасения в том или ином направлении: стоимость квадратного метра, платежеспособность и так далее.

Поверьте, это ни в коем случае не лесть — я сейчас назову тех людей, которые сыграли колоссальную роль в продлении льготной ипотеки. Это мой министр Ирек Файзуллин, это помощник президента Максим Орешкин, это вообще администрация президента в лице ее руководителя Антона Вайно, это, конечно, вице-премьер Марат Хуснуллин. Но есть еще одна, неожиданная фамилия — это Антон Силуанов, который смог найти внутри бюджета деньги на субсидирование льготных программ. Продление льготной ипотеки только кажется простой задачкой: ай, продляем — и все, не вопрос. Это же не просто выполнение чьей-то хотелки, это огромная аналитическая работа и, конечно, огромная ответственность. Я первый раз об этом говорю, но с точки зрения вообще выноса этого решения на обсуждение к президенту большую роль сыграл председатель правительства Михаил Мишустин, который отлично при этом понимал, насколько тяжелые дебаты идут внутри, насколько несближаемые позиции занимают ведомства. Но он всегда принимал решение: нет, мы будем выносить это на рассмотрение президента, просить его выслушать все точки зрения и потом консолидированно принять решение.

Ровно поэтому у нас не только сохранилась льготная ипотека на новостройки — посмотрите, что произошло с семейной ипотекой, которая поменяла свои правила и целевую аудиторию и кардинально расширилась. Плюс у нас все льготные программы распространились на ИЖС. Плюс у нас осталась дальневосточная ипотека, которая продлена до 2030 года. Плюс у нас есть сельская ипотека. Знаете, что еще удивило? Мы раньше, когда подходили вот к такому «рубикону», продлять — не продлять, обычно запрашивали глав регионов: а как вы относитесь к этому вопросу? В этом году мы специально этого не делали, чтобы никуда ничего не утекло, не дай бог, подать неправильный сигнал рынку, спровоцировать ненужный ажиотажный спрос. Ведь были же у нас коллеги, которые выступали с четкими утверждениями, что ничего продлеваться не будет, ну да пусть другие оценивают их действия. Так вот, вы не представляете, сколько губернаторов сами писали на все возможные и невозможные адреса: мы поддерживаем продление всех принятых мер. Сегодня решение принято, льготная ипотека продлена, но надо внимательно смотреть, что будет при этих ставках. Очень внимательно нужно будет оценивать первый и второй квартал 2023 года, может оказаться, что 8% — это много. Но еще раз: будем смотреть по спросу.

Никита Стасишин: Да, у льготной ипотеки есть одна проблема: в нее легко зайти, но сложно выйти. При какой рыночной конфигурации возможен этот выход? Наверное, не совсем популярную вещь скажу, но это мое личное мнение: у нас должны увеличиваться доходы граждан. Все. Как только будет баланс доходов и стоимости квадратного метра, вот тогда можно и выходить из льготных программ. А еще мы с вами бесконечно видим в рекламе ставки 0,1% или даже 0,01% — так называемую ипотеку с дополнительным субсидированием со стороны застройщиков. Вот это плохо. Ставка не может быть для наших граждан такой за счет увеличения цены квадратного метра, но «полключа» или чуть-чуть выше она быть может. Как на это посмотрит Центральный банк, мы пока не знаем, будем работать вместе с коллегами из ЦБ, финансовым блоком, застройщиками, чтобы держать спрос и предложение на кончиках пальцев.

Никита Стасишин: Честно — несколько. Конечно, есть негативный сценарий, и под него уже сформированы те меры реагирования, которые мы будем включать. Есть позитивный сценарий, есть даже суперпозитивный, и под него тоже сформированы меры, которые мы будем отключать. Но понимаете, почему я подхожу с таким вот позитивным настроем? Потому что за последние три года мы полностью разобрались, какие из антикризисных мер работают, а какие нет, какие реально поддерживают спрос и предложение, какие имеет смысл продлять, а какие модернизировать. Мой позитив основан на точном понимании: мы готовы к любым сценариям развития рынка жилищного строительства в нашей стране, мы знаем, что делать в том или ином случае, и мы научились доказывать это руководству страны.