Складской сегмент: полет нормальный

Даже 2022-й со всеми его непредсказуемыми поворотами снова стал для складов годом побед и рекордов. Более того, сегодня игроки складского сегмента едва ли не единственные демонстрируют уверенный оптимизм в отношении 2023 года

В конце 2020 года о складском сегменте все на рынке недвижимости говорили с придыханием, если не сказать больше — с восторгом. Ну а как еще было говорить о сегменте, который к финалу казавшегося сумасшедшим 2020-го (ах, не вините за тогдашнюю наивность!) не просто удержался на плаву, но и показал внушающие уважение результаты?

«По итогам третьего квартала, которые недавно подвели аналитики компании Knight Frank, общий объем сделок в России (без учета столичного региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) превысил 541 тысячу квадратных метров, что в два раза больше аналогичного показателя 2019 года (267 тысяч). И уровень спроса до конца года должен сохраниться на рекордном уровне — 800 тысяч квадратных метров, что станет максимальным показателем за все время наблюдения за рынком складской недвижимости в регионах России и в 1,4 раза превысит значение прошлого года», — писал BFM.ru в позапрошлом ноябре.

Наступил и понесся галопом 2021 год. «Пока торговля продолжает подсчитывать ковидные убытки и в очередной раз добиваться включения ТЦ в список отраслей, пострадавших от пандемии, склады вправе литрами пить шампанское, поднимая тосты за сверхудачный 2020-й, за столь же удачный 2021-й, за обещающий быть не менее удачным 2022-й. А чего ж нет: согласно складским прогнозам компании Knight Frank, к концу нынешнего года объем сделок в столичном регионе приблизится к отметке 2,25 млн квадратных метров, и если по итогам первого полугодия доля вакантных площадей составляла 1,6%, то по итогам второго она должна опуститься до 0,7%» — это уже из материала BFM.ru, датированного 22 ноября 2021 года.

Конечно, никто тогда не подозревал, что 2022 год окажется таким, каким оказался. Но, словно заговоренный, «сегмент складской недвижимости по итогам непростого и некоммерческого в плане деловой активности 2022 года не просто устоял, но и показал хорошие результаты», снова отмечает исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков.

Захар Вальков исполнительный директор компании Radius Group «По данным консультантов, в Московском регионе индустриальная недвижимость побила рекорд по вводу, добравшись до показателя 2 млн квадратных метров. Большая часть объектов была заявлена к строительству или запущена в реализацию еще в прошлом году, новых сделок на девелопмент именно в 2022 году практически не было. На хорошем уровне сохранился спрос: показатель по сделкам превысит миллион «квадратов», что, конечно, меньше прошлогодних результатов, но в целом для рынка все равно хорошо. По годовой динамике мы видим, что просадка спроса на фоне неопределенности закончилась к осени уж точно: рынок начал оживать еще в мае, а к октябрю уже были заключены первые крупные сделки с начала марта».

Как считает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании CORE.XP Антон Алябьев, Московский регион наиболее показателен с точки зрения ключевых тенденций складского рынка: основной спрос в этом году был сконцентрирован в Москве и Московской области — 68% годового объема сделок, и здесь предварительные итоги 2022 года в целом сопоставимы с нормальным уровнем 2019-2020 годов.

«Осенью доля свободных площадей начала снижаться, по итогам года она составит 2,6% (здесь и далее речь о складах только класса А). Таким образом, доступны к заезду будут около 460 тысяч квадратных метров. Пик доступного предложения наблюдался в июле — августе, когда оно превышало 800 тысяч квадратных метров с учетом предложений по субаренде. При этом уже к сентябрю эти объемы начали сокращаться, начавшийся весной тренд на рост субаренды прекратился», — подчеркивает эксперт.

В целом субаренда, которую Антон Алябьев называет нехарактерной для складского рынка, стала локальным явлением этого года и в отдельные периоды (в первом-втором кварталах) формировала более половины всего доступного предложения. Однако этот год показал, что такой формат по-прежнему мало подходит для складского сегмента: большинство игроков все также выбирают прямую аренду.

Антон Алябьев старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании CORE.XP «Таким образом, звучащие с начала весны прогнозы о миллионах квадратных метров пустующих складов абсолютно не воплотились: уже к третьему кварталу доступные площади не только перестали прирастать, но и наметилась тенденция к их сокращению. Что касается ставок аренды за квадратный метр в год, то после достижения пиковых значений в первом квартале — до 6-6,5 тысячи рублей — под влиянием роста доступного предложения они вернулись к уровню конца 2021 года — 5,5-5,6 тысячи рублей — и зафиксировались на этом уровне. Если говорить о складском рынке России в целом, то после паузы весной к лету 2022 года активность на рынке стала восстанавливаться, компании вновь возвращались к планам по развитию логистической инфраструктуры, росли запросы на складские площади. По итогам года объем сделок составит 2,2 млн квадратных метров».

Как отмечают в компании IBC Real Estate, по данным на 20 декабря 2022 года, общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью в России стал рекордным за 20 лет истории наблюдений: объем вложений составил 449 млрд рублей (+18% к рекордному значению 2021 года). Хотя складской сектор (лидер прошлого года среди сегментов коммерческой недвижимости) в текущем году занимает только вторую позицию: на него пришлось четверть вложений (25%) от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, в абсолютных значениях объем транзакций составил 63 млрд рублей, делится подсчетами член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэл Казарян.

Микаэл Казарян член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate «Крупнейшими сделками в сегменте складской недвижимости стали: продажа компанией PNK Group четырех складских комплексов компании PLT, общая площадь объектов — 540 тысяч квадратных метров, и продажа компанией FM Logistic двух логопарков компании Central Properties, общая площадь объектов — 260 тысяч квадратных метров. Вторая по величине вложений сделка является как раз примером главного тренда 2022 года по выходу иностранных игроков из российских активов. В общем объеме транзакций складского сегмента 18% составили сделки по выходу международных компаний. Мы ожидаем, что этот тренд продолжится и в 2023 году. Кстати, еще более активно это прослеживается в сегменте производственной недвижимости (в общем объеме сделок не учитываются). Так, с начала года объем вложений здесь составил 58 млрд рублей, при этом 42% транзакций пришлось именно на перепродажу иностранных активов локальным инвесторам как тренд на фоне повестки импортозамещения».

В песне «Итоги года» в хоровом исполнении игроков складского сегмента у представителей низкотемпературных и мультитемпературных складов (так называемых холодильников и мультиков) своя, особая партия. Например, на вопрос о доле вакантных низкотемпературных складских площадей, спрос на которые формируют прежде всего производители сельхозпродукции, генеральный директор компании Multicold Ханяфи Хасянов отвечает коротко: «Нет, у нас 100-процентная заполняемость, уже сформированы листы ожидания, так как спрос в настоящее время не может быть удовлетворен — просто нечем».

Фото: Станистаов Красильников/ТАСС

При этом условия контрактов не изменились: так как договоры заключаются в среднем на пять-семь лет, в них прописана индексация, привязанная к инфляции, как правило, это ИПЦ плюс 2-2,5% к нему. «Хотя конечные условия зависят от договоренностей, которых мы достигаем в процессе переговоров. Ответственное хранение — это всегда индивидуальная история», — отмечает Ханяфи Хасянов.

Ханяфи Хасянов генеральный директор компании Multicold «Согласно анализу портфеля складской недвижимости, проведенному залоговой службой Сбербанка, рынок мультитемпературных складов лидирует по объему инвестиций с долей 46%. На втором месте — строительство складов build-to-suit. Сейчас мы можем говорить о существовании пяти-семи игроков, которые строят спекулятивно в рынок. Но преимущественно это недвижимость в формате «сухих» складов, в сегменте мультитемпературной складской недвижимости этим заниматься нецелесообразно. Особенно в нынешних условиях, когда есть определенные сложности с поставками оборудования и погрузочной техники. В отношении девелоперов мультитемпературных складских площадей можно уверенно сделать вывод: если начинают строить новые площадки, значит, под них уже есть клиент, вероятно, заключен предварительный контракт. Очевидно, что новым игрокам рынка продуктов потребуются новые площади для заморозки и хранения. Сегодня строительство мультитемпературных складов можно даже расценивать как маркер появления новых производителей продуктовых линеек. Но мы бы не стали называть этот формат отношений чистым build-to-suit. Это скорее build-to-rent — есть заказчик, есть договорные отношения аренды на длительный срок и продолжительный период нерасторжения, есть авансирование. Но после ввода помещений в эксплуатацию собственник остается прежним».

В 2023 году Ханяфи Хасянов, по его собственному признанию, надеется на позитивные события в мире вообще и в России в частности. Однако призывает: «Нужно объективно подходить к оценке изменений в экономике и взаимоотношениях с другими странами. Очевидно, что за год торговые отношения не восстановятся. В нашей нише совершенно определенно будут появляться новые отечественные игроки продуктового рынка, следовательно, будет расти спрос на заморозку и хранение. Поэтому у нас есть повод придерживаться сдержанного оптимизма в отношении 2023 года».

По словам Захара Валькова, на 2023 год прогноз такой: потребуется очень много работать, причем так же эффективно, как это делали в 2022 году. «Потеря нескольких переговорных месяцев сдвигает сроки заключения договоров, поэтому часть спроса уйдет на первый квартал 2023 года, когда нового спекулятивного ввода практически не будет. В позитивном для рынка сценарии вакантность может снизиться до 1% уже в начале года, что будет толкать ставки вверх и стимулировать девелоперов к новому строительству. В негативном сценарии — заметное снижение спроса», — рассуждает эксперт.

Уже сейчас совершенно очевидно, что бизнес-среда будет меняться в сторону российских компаний. «Это новый портрет арендаторов, которым потребуются новые склады, возможно, немного другие в плане качества и спецификации. Что касается коммерческих условий, мы ожидаем сокращения среднего срока договора в связи с уходом от стратегии долгосрочного планирования. Средняя ставка в отчетах консультантов на уровне 5,5 тысячи рублей — следствие выхода на рынок старых помещений, где 4-4,5 тысячи рублей позволяют экономике биться, но это предложение довольно активно вымывается. Для новых складов сложно сделать ставку ниже 6 тысяч рублей, чтобы окупаемость при этом не улетела в космос», — говорит Захар Вальков.

Пожалуй, самым оптимистичным из собеседников BFM.ru оказался Антон Алябьев, уверенно заявивший, что в 2023 году ожидается рост спроса на складские площади. «По нашим оценкам, годовой объем сделок в следующем году составит 2,9 млн квадратных метров — это будет второй исторический результат, уступающий только рекорду 2021 года. Причем, учитывая текущие планы компаний, половина этого объема придется на региональные рынки», — не сомневается Антон Алябьев, считающий необходимым напомнить, что основным драйвером спроса на складские площади является ретейл: как e-commerce, лидер последних двух лет, так и классический ретейл, в первую очередь продуктовый, развивающий в том числе и популярный формат дискаунтеров.

Еще одной тенденцией 2022 года, по наблюдениям эксперта, стало увеличение объема сделок в готовых зданиях, в первую очередь под влиянием появления на рынке такого продукта, который находился в крайнем дефиците в прошлые годы. «При этом сокращение данного предложения создает предпосылки для возраста к модели «строительства под клиента». Таким образом, в 2023 году мы вновь ожидаем увидеть преобладание сделок build-to-suit в структуре спроса. Связано это будет, во-первых, с сокращением объемов доступного предложения, во-вторых, с экспансией на региональные рынки, в том числе те, где качественное предложение крайне ограничено, в-третьих, со спецификой запросов, которые зачастую возможно реализовать путем строительства в соответствии с требованиями компании. Доля таких сделок достигнет 65%, что станет также историческим значением», — прогнозирует Антон Алябьев.

Итак, резюме: в 2023 году ожидается сохранение доли свободных площадей примерно на привычном уровне 2,7% (то есть сохранится дефицит площадей, характерный для складского рынка последние несколько лет). Объем спроса вырастет до 1,5 млн квадратных метров, при этом половина будет сформирована сделками built-to-suit. Объем строительства составит 1,2 млн «квадратов», при этом ожидается запуск ряда новых проектов (в основном в формате built-to-suit) с готовностью в 2024 году. В то же время большого объема спекулятивного девелопмента не предвидится.

Вот таким более чем позитивным видится Антону Алябьеву 2023 год. И не хочется вспоминать, что в последнее время прогнозы аналитиков взяли неприятную моду не сбываться. Кстати, в складском сегменте они пока еще упрямо сбываются, разве что с некоторой поправкой на ветер.