Апартаменты: потеря веса

Каждый год в декабре официальные лица традиционно дают обещание «в следующем году непременно и окончательно закрыть вопрос с правовым статусом апартаментов». Сейчас надежда на наступающий 2023-й. А пока сегмент подсчитывает потери 2022-го

«В следующем году мы планируем завершить работу», — невозможно подсчитать, сколько раз члены правительства, депутаты Госдумы, представители Минстроя и прочие официальные лица в разговорах об апартаментах и их правовом статусе давали подобное обещание.

Закон о правовом статусе апартаментов в России будет принят в 2022 году, но претерпит существенные изменения, говорил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. «Было принято решение о рабочей группе. Оно не повлияет на качество и на сроки, мы в следующем году планируем завершить эту работу. Но точно абсолютно, что очень изменится подход», — сказал Пахомов ТАСС 24 декабря 2021 года, то есть год назад.

Прошел год, и вот 15 декабря 2022 года Сергей Пахомов опять дает обещание, что уж в 2023 году вопрос с апартаментами точно будет решен.

«Мы продолжаем изучать ситуацию на этом рынке. На данный момент в Москве отмечается сокращение строительства апартаментов. Сейчас мы разбираемся с южными регионами, где есть свои вопросы. Думаю, что в 2023 году мы поставим точку в этом вопросе раз и навсегда», — цитирует Сергея Пахомова РИА Недвижимость.

По его словам, власти по-прежнему исходят из того, что апартаменты не будут приравнены к жилью, поскольку, помимо необходимости возведения социальной инфраструктуры, придется решать вопросы с закрытием офисов и ресторанов. «Нам нужно прекратить обманывать друг друга по поводу признания апартаментов жильем. Если человек пропишется в «Москве-Сити», то в ресторанах на верхних этажах нельзя будет варить еду, будут вопросы к офисам, это просто снесет весь бизнес», — заявил Сергей Пахомов.

Конечно, ни Сергей Пахомов, ни профильный вице-премьер Марат Хуснуллин, ни нынешний глава Минстроя Ирек Файзуллин и его предшественник Владимир Якушев, да и вообще, наверное, никто не виноват, что последние годы все коллективно пытаются вывести апартаменты из «серой» зоны — и все никак. Уж сколько было законопроектов разной степени проработки, умных докладных записок и экспертных мнений, но роль закона так на себя никто и не примерил: слишком ядреной оказалась эта проблема, затрагивающая много интересов и интересы многих.

Решения есть, но они выглядят то слишком радикальными, то, напротив, неудобно половинчатыми. Может быть, 2023 год действительно прекратит все споры вокруг статуса апартаментов, и аналитики жилого рынка (прежде всего Москвы и Санкт-Петербурга) наконец точно будут понимать, правильно они включают апартаменты в свои «жилищные» подсчеты или все-таки жульничают. А пока суть да дело, аналитики проекта Arendator.ru поделились своими московскими апарт-итогами 2022 года*.

Согласно статистике, для высокобюджетных апартаментов уходящий год со всеми его испытаниями оказался намного тяжелее, чем для их собратьев из бизнес- и комфорт-класса: продажи премиальных апартаментов упали в 1,8 раза, элитных — ровно вдвое, финансовая статистика в совокупности ухудшилась на 40,8%. Для сравнения: в сегменте массового спроса по итогам 11 месяцев наблюдается 27-процентный недобор по сделкам и снижение выручки в пределах 23,5%.

«С января по ноябрь 2021 года в столичных новостройках было распродано почти 850 апартаментов премиум-класса. А в 2022 году все проекты, которые год назад считались главными драйверами сегмента, серьезно потеряли в спросе: одни лишились 60-65% покупательской аудитории, у других реализация ухудшилась в разы. Стоит отметить, что топ-5 лидеров прошлого сезона демонстрировали более высокий показатель концентрации спроса — 86,2% против 78,2%, которые приходятся на пятерку проектов-лидеров в этом году», — подчеркивают аналитики Arendator.ru.

В элитном сегменте плюс-минус похожая ситуация: реализация сверхдорогих апартаментов существенно затормозилась, и если в январе-ноябре 2021 года было куплено 136 лотов с ценником от 100 млн рублей, то за тот же отрезок 2022 года — лишь 77. Но их пропорция в общем объеме сделок практически не изменилась: по-прежнему на покупку такого финансового веса решается один покупатель из шести.

По оценкам Arendator.ru, московские апартаменты комфорт- и бизнес-класса*, как уже отмечалось, пережили 2022 год вдвое спокойнее своих дорогих коллег, но вдвое хуже, чем квартиры в тех же сегментах. «По сравнению с прошлым годом объем вложений в апарт-продукт уменьшился почти на 16 млрд рублей, или на 23,5% (жилые комплексы при этом недополучили 12% выручки). За 11 месяцев 2022 года столичные девелоперы заработали на апартаментах комфорт- и бизнес-класса 51,87 млрд рублей. В целом указанная сумма может считаться весьма посредственным результатом для стройиндустрии: это 76,5% от прошлогоднего объема выручки (на дистанции с января по ноябрь). Поступления от продажи квартир комфорт- и бизнес-класса измеряются 858,00 млрд, что соответствует 88% от объема вложений 2021 года. Иными словами, масштаб финансовых потерь на рынке апартаментов существенно больше», — отмечают аналитики портала.

Свыше 60% указанной суммы распределено между десятью наиболее популярными новостройками. При этом эксперты выявили на рынке несколько крупных игроков, которым, вопреки всем обстоятельствам, удалось не только удержать, но и улучшить свои финансовые показатели.

* Есть в распоряжении BFM.ru