Вторичный жилой рынок: в приоритете у покупателей – небольшие квартиры со скидками

Эффект частичной мобилизации оказался для вторичного жилого рынка весьма непродолжительным: «холодный душ» конца сентября не пошел ему на пользу, но и серьезной травмы не нанес. Поэтому ни о панике, ни о затишье в этом сегменте сегодня речи не идет

Все активнее звучащие заявления о том, что интерес покупателей жилья медленно, но верно смещается в сторону вторичного рынка (причем настолько верно, что «вторичка» вроде как даже начинает обыгрывать сегмент новостроек), не могут не настораживать девелоперское сообщество. Оно и так все изнервничалось в ожидании решения вопроса с продлением, или не-продлением, или продлением в усеченном виде льготной ипотеки, а тут еще это.

Уже в октябре, когда Сбербанк обнародовал ипотечную статистику третьего квартала 2022 года и заявил, что, например, в сентябре самой востребованной оказалась ипотека на вторичное жилье (на нее пришлось 74% от общего числа выданных кредитов), застройщики возмущенно пожимали плечами: дескать, быть того не может при таком-то разнообразии льготно-ипотечных новостроечных программ. Ну, поговорили — и забыли: аргументов в борьбе с вторичным рынком у них все равно было с избытком.

Но вот уже и банк «Дом.РФ» заявил на днях*, что с начала 2022 года выдал ипотечных кредитов на вторичном рынке более чем на 16 млрд рублей: этот показатель превышает результат за аналогичный период 2021-го в полтора раза. «Многие клиенты предпочитают уже готовое жилье, считают такую покупку более оперативной, а саму недвижимость более подходящей, например, с точки зрения привычного места проживания. С помощью ипотеки на покупку «вторички» с начала года жилищные условия улучшили уже 4500 семей», — подчеркивает заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков. Так что повод для некоторого беспокойства у игроков первичного рынка, кажется, и правда есть.

По статистике банка «Дом.РФ», четверть всех кредитов на покупку готового жилья было взято жителями Москвы и Подмосковья. В список регионов-лидеров также вошли Санкт-Петербург, Самарская и Свердловская область и Приморский край. Стандартную ипотеку на «вторичке» в 46% случаев берут семьи без детей; каждый четвертый кредит оформляют клиенты с одним ребенком, на заемщиков с двумя детьми приходится 20% ипотек, с тремя и более — всего 7%. В основном приобретались квартиры площадью 30-60 квадратных метров (55% сделок), еще 22% — это жилье площадью от 60 до 90 квадратных метров, на квартиры метражом до 30 квадратных метров пришлось 18%, от 90 «квадратов» — около 5%, делятся подсчетами в банке «Дом.РФ».

Эти банковские показатели, кстати, полностью совпадают с данными, которые в рамках Второго ежегодного форума РБК «Инфраструктурные инвестиции» озвучила заместитель руководителя столичного управления Росреестра Мария Макарова: и в отдельно взятой Москве по результатам десяти месяцев 2022 года на вторичном рынке самыми востребованными тоже стали квартиры площадью от 30 до 60 квадратных метров.

«Октябрь по сравнению с сентябрем продемонстрировал увеличение числа регистраций всех вторичных договоров, кроме сделок с квартирами площадью более 100 квадратных метров, которых за месяц стало почти на 6% меньше (падение — с 545 до 513). Всего в январе-октябре 2022 года 60,5% (61 776) зарегистрированных договоров купли-продажи вторичного жилья в московском регионе пришлось на квартиры площадью от 30 до 60 «квадратов». На втором по популярности месте жилье площадью от 60 до 100 квадратных метров — 25,2% (25 757) от общего числа вторичных сделок в этом году», — отметила Мария Макарова.

Еще одно свидетельство того, что московский вторичный рынок вполне себе жив — статистика профильного управления компании «ИНКОМ-Недвижимость»*, которая гласит: по спросу октябрь, например, превзошел сентябрь на 15%, а две недели ноября были на 10% результативнее того же периода в октябре.

«В сравнении с показателями суперэффективного 2021 года, сегодняшние тоже не выглядят провальными. Быстрое восстановление покупательской активности после объявления частичной мобилизации специалисты связывают, в том числе, с появлением на рынке ликвидных квартир и выгодных предложений, прежде всего — от уезжающих из страны. В ноябре вторичная экспозиция очевидно была разделена на две части: 80% лотов продавались со скидками 5–10% и быстро; 20% — без дисконта и вечно, потому что покупатели их игнорируют», — рассказывают в «ИНКОМ-Недвижимости». Цены сделок активно регулируются дисконтом, однако усредненная стоимость вторичной недвижимости в итоге корректируется незначительно: согласно данным аналитического центра компании, сегодня среднестатистический квадратный метр в старой Москве стоит 277,9 тысячи рублей, в годовом выражении околонулевая положительная динамика — плюс 0,5%.

«Собственно, ни о панике, ни о затишье на вторичном рынке речь сейчас не ведется. В отличие от сектора новостроек, где ситуация вызывает тревогу, вторичный сегмент прост и понятен. «Холодный душ» в конце сентября вряд ли пошел ему на пользу, но и травмы не нанес. Ключевая ставка ЦБ и ипотечные ставки, которые сейчас есть, позволяют рынку дышать», — считает директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

По его мнению, рост цен в нынешних условиях маловероятен — они и так находятся под давлением, а в случае удешевления жилья в новостройках стоимость вторичных квартир продолжит корректироваться, и это абсолютно нормально. «Рынок был перегрет, цены взвинчены примерно на 30%, образовался ипотечный пузырь — все это должно было завершиться снижением, что и произошло. Стоимость сделок уже опустилась на 15%, и у нее есть потенциал для дальнейшего плавного уменьшения. Ничего страшного нет. Но поддержка сфере недвижимости сейчас не помешала бы, в частности, льготная ипотека на вторичном рынке — это могло бы стимулировать спрос, в том числе, и на новостройки, ведь основные покупатели здесь те, кто продает вторичные квартиры и приобретает первичные», — напоминает Сергей Шлома.

*Есть в распоряжении BFM.ru