Поддержи падающего: о стимулировании спроса на жилье

Самое пристальное внимание игроков рынка недвижимости приковано сейчас к позиции государства в отношении льготно-ипотечных программ, во многом определяющих позицию покупателей. А одновременно на рассмотрение Госдумы вынесено несколько законопроектов, направленных на поддержание спроса на жилье

Профессиональное сообщество продолжает обсуждать принятую Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, которую правительство РФ утвердило постановлением № 3268-р от 31.10.2022.

Одни обращают внимание на особую поддержку сбалансированного пространственного развития, другие — на очевидную ставку стратегии на сегмент ИЖС (все социологические опросы показывают, что большинство россиян предпочли бы жить в собственном доме, если еще в нем не живут), третьи — на начинающий играть серьезную роль арендный сегмент (его предполагается развивать в том числе с помощью предоставления земельных участков на льготной основе, а также через механизм коллективных инвестиций).

По оценке исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, представленный документ носит преемственный характер по отношению ко всем предыдущим. «Основные целевые показатели, определенные изначально и имеющие макроэкономическую логику, в настоящей стратегии получили большую согласованность и были откорректированы в соответствии с изменениями в экономике как РФ, так и мировой», — говорит эксперт.

Владислав Преображенский исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы «Главный целевой ориентир — достижение к 2030 году ввода 120 млн квадратных метров жилья ежегодно — остался неизменным, поскольку сейчас ввод жилья показывает хорошие темпы, несмотря на все сложности в экономике, что позволяет говорить о достижимости целевых значений. Столь масштабный объем строительства нужен не только для улучшения условий проживания граждан, но и в связи с необходимостью замещения растущего аварийного и ветхого фонда, большой объем которого необходимо расселить до 2030 года, так как выбытие происходит неравномерно, а на этот период придется повышенная нагрузка. Кроме того, в стратегии перераспределился в равных пропорциях объем МКД и ИЖС: в более ранних стратегических документах то один, то второй сегмент существенно опережал. Отличия прежде всего видны в структуре финансирования, стоимости кредитов, инфраструктуре и так далее. Данные изменения вызваны необходимостью усилить индустриальное строительство в азиатской части страны, поэтому будут существенно увеличены инвестиции в отечественную промышленность. Чтобы поддержать процесс строительства, предусмотрены значительные инвестиции в инфраструктуру (до 2030 года — более 4 трлн рублей дополнительных инвестиций), более 40% которой на сегодняшний день нуждается в замене».

И конечно, самое пристальное внимание приковано сейчас к позиции государства в отношении льготно-ипотечных программ. В новой стратегии заявлено, что ипотека должна быть доступна минимум 50% российских семей и что в случае реализации негативного макроэкономического сценария для поддержки отдельных категорий граждан, в том числе семей с детьми, будет осуществлено оперативное изменение существующих параметров реализации ипотечных программ с господдержкой и продлен срок действия отдельных программ до 2030 года. Это прекрасно, особенно если учесть значимость льготной ипотеки для рынка.

Согласно подсчетам «Дом.РФ»*, с начала года льготными ипотечными программами, оператором которых выступает институт развития («Льготная ипотека», «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «IT-ипотека», выплаты до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки для многодетных семей), воспользовались уже более 500 тысяч семей. В общей сложности с января выдано кредитов и компенсаций на сумму почти 1,8 трлн рублей. «Ипотечные программы с госучастием имеют ключевое значение для поддержания стабильности отрасли. В этом году с их помощью выдается примерно каждый третий ипотечный кредит», — делятся статистикой в «Дом.РФ».

Понятно, почему сейчас игроков жилого рынка больше всего волнует так и остающаяся пока неопределенной судьба льготной ипотеки на новостройки — одной из ключевых в приведенном выше списке. Участники только что состоявшегося MREF (Moscow Real Estate Forum) еще раз подчеркнули, что продление программы — это, пожалуй, шаг, которого недвижимый сегмент ждет от государства больше всего, поскольку без этого шага падающий спрос продолжит свое падение, и ни к чему хорошему это не приведет.

Впрочем, помимо ипотеки, есть и другие варианты стимулирования спроса. В частности, один из внесенных в Госдуму законопроектов предусматривает освобождение от налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) при продаже объекта недвижимого имущества (в виде комнаты, квартиры, жилого дома), если у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение. Причем освобождать от налогообложения предлагается независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли.

Еще один внесенный в Госдуму проект федерального закона направлен на увеличение суммы имущественного налогового вычета, предусмотренного в связи с расходами граждан на новое строительство либо приобретение жилья. По мнению авторов документа, рост цен на жилом рынке сделал налоговый вычет в нынешних его параметрах малоэффективной материальной мерой поддержки.

Внесенные поправки предлагают увеличить с 2 млн до 3 млн рублей лимит, с которого исчисляется имущественный налоговый вычет, предоставляемый за каждый (внимание — за каждый, а не за один, как сейчас) объект имущества, в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких жилых домов, квартир, комнат или земельных участков для ИЖС. Также планируется увеличить с 3 млн до 4 млн рублей лимит по имущественному налоговому вычету на погашение процентов по кредитам, фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья.

Примет ли Дума этот закон, увидим, а пока стоит послушать мнение профессионалов. Насколько подобные меры в принципе важны для рынка? Насколько способны сработать с точки зрения увеличения или хотя бы поддержания интереса к покупке жилья?

По словам директора офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлии Дымовой, такого рода законопроекты носят социальный характер. «Это положительная инициатива, и если ее примут, то для некоторых граждан она может стать стимулом к приобретению жилья. В большей степени это будет актуально для граждан, которые рассматривают приобретение жилья комфорт-класса, объектов стоимостью до 10 млн рублей», — считает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка в принципе согласна с коллегой, хотя предлагает не обольщаться в отношении эффекта от инициативы в случае ее принятия.

Надежда Коркка управляющий партнер компании «Метриум» «Налоговый вычет на покупку недвижимости — давно существующий инструмент. На данный момент он предоставляется лишь один раз, а его размер не менялся уже очень давно. В нынешнем виде он не позволяет снизить кредитную нагрузку граждан, и эта мера не столь существенна, чтобы служить мощным импульсом для покупки жилья. Клиенты воспринимают налоговый вычет скорее как небольшой подарок от государства. Однако его новый формат, подразумевающий увеличение лимита в соответствии с рыночной конъюнктурой и возможность многократного использования, должен положительно сказаться на потребительской активности. Едва ли он станет таким же драйвером спроса, как, например, льготные ипотечные программы, и все же свою лепту возврат части налогов будет вносить. В частности, может повыситься активность инвесторов, приобретающих сразу несколько квартир с целью последующей реализации или сдачи в аренду. Кроме того, часть граждан охотнее будет принимать решение об обновлении жилищных условий».

Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин тоже уверен, что сам по себе налоговый вычет не является мощным стимулом для покупки квартиры. Но в перспективе вычет за покупку каждой квартиры будет все более востребованным, прежде всего в связи с меняющейся долгосрочной покупательской стратегией на рынке.

Владимир Щекин совладелец группы «Родина» «Раньше большинство клиентов искали недвижимость «раз и навсегда». Сейчас многие покупатели, особенно молодые, приобретают первую квартиру в качестве временного варианта жилья — обычно это студии или однокомнатные квартиры. В перспективе они планируют эту квартиру продать, чтобы приобрести жилье побольше (или в более привлекательной локации). Возможность получить второй налоговый вычет станет дополнительным аргументом за такую стратегию. Возврат части налогов поможет клиентам в проведении ремонта, закупке техники или мебели. В какой-то степени это ускорит оборот квартир на рынке жилья, но в большей мере сработает как мера социальной поддержки покупателей недвижимости».

А вот управляющий партнер компании Quattor Advisory Гайк Мартиросян хотя и называет увеличение вычета правильным решением, отмечает, что такие меры никак не смогут стимулировать падающий спрос.

Гайк Мартиросян управляющий партнер компании Quattor Advisory «Налоговый вычет даже в полном предполагаемом размере 910 тысяч рублей (напомним, сейчас он составляет 650 тысяч рублей) не повлияет на решение приобрести квартиру с учетом ее средней стоимости порядка 15 млн рублей в Москве. Что касается России в целом, то при средней стоимости квартиры порядка 5-6 млн рублей сумма налогового вычета является более существенной, однако не играет решающей роли. Даже несмотря на льготные программы и ипотеку от застройщиков с околонулевой ставкой, число зарегистрированных ДДУ за сентябрь 2022 года сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Реальные доходы населения сокращаются, и все меньшее число граждан может себе позволить такие крупные покупки, как квартиры. И наконец, далеко не все граждане пользуются таким вычетом либо ввиду неосведомленности, либо в связи с тем, что работают в качестве ИП или самозанятых и применяют особые режимы налогообложения, что не позволяет использовать данный вычет. Таким образом, предлагаемая мера является лишь одной из попыток законодателей стабилизировать рынок недвижимости. Увеличение общей суммы сэкономленных в результате налогового вычета денежных средств не сможет стимулировать спрос. А с учетом позиции Центрального банка РФ в отношении льготных программ ипотеки стоит ожидать их сокращения или вовсе отмены, что также значительно снизит спрос на жилье».

Данная инициатива, безусловно, давно назрела и необходима, однако никак не повлияет на спрос, резко заявляет эксперт. Налоговые вычеты в целом играют роль небольшой «скидки» при приобретении жилья, поскольку те, кто может себе позволить купить квартиру, сделают это и без налогового вычета. «Применение вычета неограниченное число раз, конечно, будет приятным бонусом для граждан, планирующих изменить свои жилищные условия. Однако, на наш взгляд, не сможет повлиять на принятие решения», — завершает свои рассуждения Гайк Мартиросян.

* Есть в распоряжении Business FM