Жилой рынок: процессы, которые умеют влиять на цены

Эксперты «ЦИАН.Аналитики» изучили итоги Всероссийской переписи населения 2021 года, которые опубликовали в августе 2022-го. Как изменение численности населения и миграция повлияли на стоимость недвижимости и объем ввода жилья девелоперами?

Цены на жилую недвижимость могут расти по целому ряду общеизвестных причин: потому что дорожают стройматериалы, транспорт и рабочая сила, потому что увеличивается платежеспособный спрос, потому что правила игры меняются и делают лежащий на плечах застройщиков финансовый груз заметно тяжелее (и застройщики, соответственно, если не полностью, то хотя бы частично уводят эту добавку в конечную цену продукта). А еще цены могут расти благодаря миграционным процессам — фактору, который руководитель подразделения «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов называет не менее важным, чем все вышеперечисленные, а порой и определяющим.

Эксперты «ЦИАН.Аналитики» изучили* итоги Всероссийской переписи населения 2021 года, результаты которой были опубликованы в августе 2022 года. Целью анализа было выяснить, как изменение численности населения и миграция влияют на стоимость недвижимости и объем ввода жилья девелоперами. Общий (и отчасти неожиданный) вывод, к которому пришло исследование: в российских городах, в которых проживает более 500 тысяч человек, именно динамика численности населения выступает ключевым фактором изменения стоимости квартир. Реальные доходы граждан в период с 2016-го по 2022 год оказались менее значимыми для роста цен на жилье, чем миграционный приток в города и введение программы льготной ипотеки. Конечно, доходы оказываются весомым аргументом при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая связь с ценами на недвижимость отсутствует.

Вот лишь несколько конкретных цифр и фактов, которые содержатся в исследовании «ЦИАН.Аналитики». Поскольку цены растут быстрее в городах с более высоким миграционным приростом, в лидерах соответствующего рейтинга Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда. В частности, что касается Москвы: по подсчетам аналитиков компании «Метриум»*, уже в пяти административных округах города (Западном, Северо-Западном, Северо-Восточном, Восточном и Южном) средняя стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах эконом- и комфорткласса превысила 300 тысяч рублей.

Затем идут крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа: Казань, Нижний Новгород и Самара. За период 2016-2022 годов более чем на 60 тысяч рублей выросла стоимость квадратного метра во Владивостоке, что сопоставимо с ростом в Казани. «В крупнейшем восточном городе нашей страны сыграли роль «Дальневосточная ипотека» и недостаток подходящих земельных участков под новое жилищное строительство», — объясняют эксперты. Среди крупных городов по росту цен выделяются Краснодар, Тюмень и Сочи, в которых в указанный период фиксировался высокий приток населения.

В долевом отношении лидеры увеличения стоимости квадратного метра выглядят несколько иначе: здесь наибольший прирост продемонстрировали Краснодар и Сочи (в 2022 году к 2016 году рост 106% и 104% соответственно) с максимальным приростом населения за этот период благодаря более привлекательным климатическим условиям. Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. Для ряда городов важным оказался эффект низкой базы: за пять лет в Барнауле, Новокузнецке, Кемерове, Омске цены на недвижимость выросли на 80-90%.

Впрочем, не все миллионники продемонстрировали активное движение вверх. Сдержанным оно оказалось, в частности, в Екатеринбурге, Перми и Волгограде. В двух последних городах наблюдается сокращение населения, поэтому спрос на жилье снижается, что приводит к умеренному росту цен на первичном и вторичном рынках.

Наименьший рост стоимости показали Оренбург, Челябинск и Ижевск. В этих городах население сокращается, в связи с чем снижается активность девелоперов и повышается спрос на строительство жилья населением. «В долевом соотношении наименьший рост стоимости показали Уфа, Пермь и Екатеринбург. Минимальный рост стоимости в процентном соотношении и в Москве за счет эффекта высокой базы», — добавляют эксперты.

Понятно, что наибольший ввод жилья был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения. «Максимальные объемы ввода в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, в каждом из которых построено более 20 млн квадратных метров жилой недвижимости за период 2010-2021 годов. При этом в Санкт-Петербурге за этот период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры: Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж, Казань. Среди миллионников минимальный объем жилья возвели за десять лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде», — делятся статистикой специалисты «ЦИАН.Аналитики».

Из крупных городов взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Минимум недвижимости за десять лет возведено в Тольятти, Хабаровске и Махачкале (менее 3 млн квадратных метров). Но если в двух первых городах это следствие сокращения численности населения, то в Махачкале всему виной изъяны статистики. «Для Северного Кавказа в целом и для Махачкалы в частности характерен высокий прирост населения, однако значимая доля жилья вводится жителями и не всегда корректно учитывается статистически», — считают аналитики.

Последние десять лет дальневосточные города традиционно были малоинтересны крупным девелоперам (ситуация начала меняться совсем недавно), а потому сильного прироста вводимого жилья здесь не наблюдалось. Исключение — экономически активный Владивосток, в котором реализуются точечные проекты строительства жилой недвижимости более высокого класса, но рекордные вводы жилья Владивосток также не демонстрирует и по этому показателю находится ближе к концу списка.

Наконец, как подчеркивают в «ЦИАН.Аналитике», наиболее активный рост ввода жилой недвижимости в крупнейших городах пришелся на период 2011-2015 годов. При этом в 2010-2013 годах он во многом обеспечивался увеличением строительной активности населения, а вот в 2014-2015 годах на фоне снижения реальных доходов населения увеличилась активность девелоперов, которые предлагали квартиры на первичном рынке по более низким ценам в сравнении со стоимостью собственного строительства.

В 2016-2017 годах реальные доходы населения продолжали сокращаться, что в совокупности с относительно дорогой ипотекой снизило спрос на недвижимость, из-за чего девелоперы заморозили часть проектов как в крупнейших городах (Москве, Екатеринбурге), так и в менее крупных (Пензе, Барнауле, Тюмени). К примеру, в Москве в 2016 году девелоперы снизили ввод жилья по сравнению с 2015 годом на 600 тысяч квадратных метров.

В 2018-2019 годах наблюдался рост реальных доходов населения, и годовые объемы ввода жилья в крупнейших городах вернулись к значениям 2015 года, но в 2020 году пандемия не позволила двинуться дальше: на рынке сказались и ковидные ограничения, и снижение реальных доходов населения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации. Причем падение могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 года не была запущена программа льготной ипотеки, которая поддержала сегмент, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов. Результат — беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году — на 18,5%, хотя 23% из общего объема ввода обеспечено населением.

«При этом в городах с убывающей численностью населения ввод жилья обеспечивается преимущественно населением, а в быстрорастущих городах — девелоперами. К примеру, в Пензе, Астрахани и Тольятти, в которых за межпереписной период население сократилось на 5-10%, доля строительства собственного жилья составляет 40-50%. Похожие цифры по Саратову, Ульяновску и Туле. Для более крупных убывающих городов — Нижнего Новгорода, Омска и Самары — эта доля составляет 25-30%. Аналогичные доли в растущих Екатеринбурге и Новосибирске: 10-15%», — заявляют эксперты «ЦИАН.Аналитики».

Правда, в этом правиле есть исключения: крупные южные города с развитым пригородным хозяйством. Так, в активно увеличивающих численность жителей Краснодаре, Ростове-на-Дону и Воронеже до 30% жилой недвижимости в 2020-2021 годах было введено населением. Вместе с этим для указанных городов характерно снижение строительной активности населения и увеличение роли девелоперов.

* Есть в распоряжении Business FM