Финансирование строительства: банки не любят безосновательного позитива

Какими способам финансирования проекта застройщики пользуются чаще всего? Какие аргументы должен использовать застройщик в диалоге с банком?

За чей счет этот банкет? Вопрос финансирования был и остается одним из важнейших при реализации любого девелоперского проекта. Теоретически, конечно, существует целый набор финансовых инструментов, которыми могут воспользоваться застройщики, но беседы BFM.ru с профессиональными игроками рынка, участниками и партнерами премии Proestate & Toby Awards 2022 еще и еще раз убеждают: работающих в реальности вариантов всего два — строить можно либо на собственные средства (в естественной среде это встречается столь редко, что на языке вертится слово «никогда»), либо на заемные банковские, что, как правило, и происходит. «Также девелопер может привлечь для финансирования проекта другого девелопера или инвестора, но вряд ли любое соинвестирование или fee-девелопмент может полностью исключить использование банковских денег», — считает региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Кирилл Голышев.

Кроме того, как напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, для покупки участка и запуска проекта можно воспользоваться банковским бридж-финансированием, но срок кредита в этом случае будет небольшим, ставка весьма высокой (заметно выше, чем при классическом проектном финансировании), к тому же, далеко не все банки в принципе готовы «играть в бридж» с девелоперским сообществом. И уж к совсем пока малопопулярным в России механизмам относятся, например, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), широко распространенные в Европе и США. Впрочем, по данным ЦБ, во втором квартале 2022 года приток средств в ЗПИФы, в названии которых есть слово «недвижимость», превысил в России 5 млрд рублей, так что определение «малопопулярный механизм» к ЗПИФам, наверное, уже неприменимо.

Раз речь зашла о финансировании девелоперских проектов, никак не обойти тему поэтапного раскрытия счетов эскроу, то есть частичного возврата к схеме вливания в стройку денег дольщиков. В своем интервью BFM.ru замглавы Минстроя Никита Стасишин подробно рассказывал, почему недавний Госсовет поставил точку в ее обсуждении, какой стоит считать эту точку — временной или постоянной, какие опасности таит в себе так называемый мягкий эскроу и при каком стечении обстоятельств Минстрой будет вновь поднимать данный вопрос. Тем не менее, профессионалы отрасли продолжают обсуждение, но чем дальше, тем понятнее: единого мнения у них нет.

«Законодатель так и не услышал застройщиков — поэтапное раскрытие остается одним из самых актуальных вопросов в работе со счетами эскроу», — утверждает директор юридического департамента семейства компаний Kaskad Family Наталья Воронцова, выражая точку зрения той части рынка, которая ратует за радикально-положительное решение. «Для застройщиков поэтапное раскрытие счетов эскроу было бы полезной мерой, но она поставила бы под вопрос всю суть сложившейся системы долевого строительства», — убежден совладелец группы «Родина» Владимир Щекин: тех, кто в принципе за принятие «мягкого эскроу», но прекрасно понимают, к чему это может привести, на рынке также немало.

А вот Надежда Коркка, рассуждая о работе крупнейших системных застройщиков России, думает, что сказанное на Госсовете «нет» несущественно отразилось на их деятельности: «Такие застройщики обладают достаточным запасом прочности. Тем более, весной были приняты три комплекса мер поддержки стройкомплекса, а также ряд региональных программ». «Как показывает практика, строительная отрасль быстро адаптируется к новым реалиям. Девелоперы научились взаимодействовать с банками и уже четко отработали механизм получения проектного финансирования. Рынок недвижимости продолжает развиваться, и полагаю, что отказ от поэтапного раскрытия счетов эскроу не приведет к существенным изменениям в отрасли», — поддерживает коллегу основатель премии Proestate & Toby Awards, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров.

Вообще Минстрою, если он все-таки решится еще раз поставить на повестку дня поэтапное раскрытие эскроу, наверняка пригодится рассказ руководителя подразделения «ЦИАН. Аналитика» Алексея Попова: «Даже в странах, где эта практика существует, встречаются оба варианта. Частичное раскрытие может применяться в условиях высоких темпов инфляции (так как в этом случае появляется разумное обоснование использования части денег со счетов эскроу — для устойчивости отрасли следует обеспечивать стройку дорожающими стройматериалами, а не морозить эти деньги в банках). При невысокой инфляции частичное раскрытие разрешается реже, считается, что в таком случае для отрасли важнее доверие со стороны покупателей». Возможно, и Россия возьмет на вооружение такой подход, но явно не в ближайшем будущем, так что ключевым для девелоперов надолго останется проектное финансирование.

Понятно, что новая редакция 214-ФЗ сделала банки не просто важными и необходимыми, а ключевыми игроками сегмента. Как подчеркивает Владимир Щекин, «в этой схеме банк не просто кредитор. Он как заинтересованная сторона проводит свою всестороннюю оценку и проверку будущего проекта. Он отслеживает направления движения денежных средств, он наблюдает за развитием дел на стройке. По сути, банк — своеобразный контролирующий посредник между девелопером и дольщиками».

Страсти, бушевавшие вокруг перехода на проектное финансирование, давно улеглись, споры остались в прошлом. Достаточно сказать, что, по данным на конец июня, в Москве уже около 80% объектов, по которым получены разрешения на строительство в рамках 214-ФЗ, строились с использованием счетов эскроу. «С использованием проектного финансирования строится 25,3 млн квадратных метров недвижимости в рамках 394 разрешений на строительство. В отношении данных объектов заключено 143 929 договоров долевого участия (ДДУ). На старую схему приходится 5,9 млн квадратных метров. Доля объектов, которые столичные застройщики реализуют по старой схеме, составляет чуть более 20% от общего числа действующих разрешений на строительство (102 РНС). По ним заключено 31 559 ДДУ», — рассказывала тогда председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. Да и в целом по России этот показатель перевалил за 80%: об этом еще в феврале* на заседании коллегии Минстроя говорил генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко.

По данным Банка России, во втором квартале 2022 года портфель проектного финансирования банков вырос на 530 млрд рублей — до 3,6 трлн рублей (+17% с 1 апреля 2022 года), число заявок, поступающих в банки от девелоперов, увеличилось вдвое — 1,1 тысячи против 0,6 тысячи в первом квартале, а общий объем выдач кредитных средств вырос на 6% и составил более 880 млрд рублей. И все бы ничего, считают игроки рынка, вот только текущая экономическая ситуация заставляет банки, которые и раньше-то придирались к каждой запятой, еще тщательнее подходить к рассмотрению претендентов на кредиты, оценивая и сам проект, и его девелопера по множеству параметров. Это как минимум увеличивает время принятия решения, и довольно часто дело вообще заканчивается отказом. Например, по статистике Банка России, из 1117 заявок на получение проектного финансирования во втором квартале 2022 года было одобрено только 632.

«Вопрос скорее в возросших рисках на фоне последних событий, а не в предвзятости банков. Эти риски заставляют рассматривать проекты более пристально, из-за чего может возникнуть впечатление, что «банки сейчас плохо выдают кредиты на строительство», — делится мнением генеральный директор компании More Development Александр Зайцев. С ним согласна и Надежда Коркка: «Бесспорно, сейчас процедура оценки рисков кредитными организациями стала сложнее. Банки руководствуются сценариями роста себестоимости строительства и снижения цен на квартиры. В целом поводов для паники нет, но самые маржинальные проекты имеют куда больше шансов получить финансирование».

«Готовность банка кредитовать застройщика зависит от проработанности его проекта, рентабельности, а также от репутации самого девелопера. В Москве и других крупных городах доходность в жилищном строительстве по-прежнему высокая, поэтому банки продолжают одобрять проектное финансирование. Труднее приходится застройщикам в маленьких городах, но этот сегмент девелопмента давно не превалирует в стране», — продолжает мысль коллеги Владимир Щекин. А Наталья Воронцова добавляет: «Банк, принимая решение о выдаче целевого проектного финансирования, руководствуется внутренними критериями, установленными для рентабельности проекта. Как правило, если показатель ниже 15%, получить проектное финансирование невозможно».

На вопрос, какие аргументы должен использовать застройщик в диалоге со специалистами кредитных организаций, эксперты хором отвечают: за последние годы банки, конечно же, научились детально анализировать состояние рынка, прогнозировать его движение, наработали необходимые компетенции, чтобы профессионально оценивать предлагаемые девелоперами проекты. Однако сложности в их диалоге с застройщиками все же не единичная проблема, часто стороны разговаривают на разных языках и расходятся в оценках проектов.

Почти все собеседники BFM.ru отметили: сегодня, если у застройщика нет успешного опыта, кредит ему, скорее всего, не получить. Ну а если есть, многое зависит от степени проработки проекта, потенциала локации и еще множества факторов, прежде всего, экономических. Поэтому Кирилл Голышев убежден, что необходимо «демонстрировать качественные модели проектов, которые будут учитывать не только два показателя — цены и темпы продаж, но и все возможные стратегии и движения экономики. Сейчас главная причина, почему банк может не выдать финансирование — слишком позитивные показатели доходности, которые не подтверждены текущими реальными темпами продаж проектов на рынке».

* Есть в распоряжении Business FM